tag:blogger.com,1999:blog-41150371419714849712024-03-19T04:56:30.395-07:00Actualidad Inmobiliaria Machala El OroEn este blog usted encontrará información util en el proceso de comprar y vender una casa, terreno, departamento o cualquier otra propiedad en Machala o la provincia.Anonymoushttp://www.blogger.com/profile/11440090637941124005noreply@blogger.comBlogger103125tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-74745326136653718122015-10-08T08:59:00.003-07:002015-10-08T08:59:58.358-07:00SE REDUCE PLAZO PARA DESEMBOLSO DE CRÉDITO DEL BIESS<div style="text-align: justify;">
Si usted está pensando en vender o adquirir una Vivienda de Interés Público (VIP), debe saber que gracias a un convenio entre la Corporación Financiera Nacional y el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, los plazos para el desembolso de dinero se han reducido.</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgbC4FKQwmJ2L3c2TgMLs1Ott50W3TNDSN6h55WcEx2h4fOQZafQkG35C-aPQ9a-HC0Z0bqsnRqwIQpGaMyT0CJNz5zGJA8uKr-r3D9bmthV_fu4jP-JCGpsnnAKl_3gSb2BrOux6VoHVP9/s1600/comprar+casa+con+el+iess.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="238" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgbC4FKQwmJ2L3c2TgMLs1Ott50W3TNDSN6h55WcEx2h4fOQZafQkG35C-aPQ9a-HC0Z0bqsnRqwIQpGaMyT0CJNz5zGJA8uKr-r3D9bmthV_fu4jP-JCGpsnnAKl_3gSb2BrOux6VoHVP9/s320/comprar+casa+con+el+iess.png" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<a name='more'></a><div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
Este miércoles 7 de octubre de 2015 se firmó un convenio entre el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) y la Corporación Financiera Nacional (CFN), que permitirá disminuir el tiempo de desembolso de los préstamos hipotecarios a viviendas consideradas de interés prioritario.</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
Los créditos son entregados generalmente en un plazo de<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">70 días</strong> y con este acuerdo, el tiempo de desembolso duraría entre<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> 15 y 30 días menos.</strong></div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
El beneficio aplica para las viviendas cuyo precio oscile entre lo<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">s USD 40 y 70 mil</strong>, según aseguró la presidenta del directorio de la CFN, María Soledad Barrera en su cuenta de <a href="https://twitter.com/mbatwitt/status/651795815468548096" style="border: 0px; color: #0062a0; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;" target="_blank"><strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Twitter</strong></a>. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
Barrera también explicó que el desembolso del crédito hipotecario será de dos a tres días, luego de la firma de las escrituras . Hasta el 2015, la CFN tiene previsto entregar alrededor de<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"> USD 216 millones</strong> para los proyecto que respalda el programa CFN Construye. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
Actualmente los requisitos básicos para acceder a un crédito otorgado por el BIESS son: </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">*</strong>Tener un mínimo de 36 aportaciones como afiliado activo y las últimas 12 deben ser consecutivas. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">*</strong>Tener hasta 75 años.</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">* </strong>Si es afiliado debe estar en goce de su pensión jubilar. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">*</strong>Estar al día con las obligaciones del IESS, Biess y otras instituciones del sistema financiero, ya sea afiliado o empleador.</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">*</strong>El postulante debe tener una declaración juramentada que certifique que no posee ninguna vivienda y que el inmueble a adquirir será destinado para uso habitacional. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">*</strong>El interesado debe presentar también un certificado del Registro de la Propiedad que indique que no posee vivienda dentro del cantón en el que va a residir. </div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
En caso de parejas casadas o bajo la figura de unión de hecho, ambas partes deben presentar los documentos citados en los dos últimos requisitos.</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
Para mayores detalles acérquese a las agencias del Biess de su localidad. </div>
</div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<br /></div>
<div style="background-color: white; border: 0px; font-family: Verdana, Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 13px; font-stretch: inherit; line-height: 19.5px; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: justify; vertical-align: baseline;">
<div style="border: 0px; font-stretch: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: start; vertical-align: baseline;">
<em style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Encuentre el artículo original en: Ecuavisa.com</strong></em></div>
<div style="border: 0px; font-stretch: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: start; vertical-align: baseline;">
<em style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-variant: inherit; font-weight: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;"><strong style="border: 0px; font-family: inherit; font-size: inherit; font-stretch: inherit; font-style: inherit; font-variant: inherit; line-height: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; vertical-align: baseline;">Por: Julissa Suárez</strong></em></div>
<div style="border: 0px; font-stretch: inherit; margin: 0px; outline: 0px; padding: 0px; text-align: start; vertical-align: baseline;">
<br /></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-61648942852526288352015-10-02T08:27:00.000-07:002015-10-02T08:27:17.271-07:00¿POR QUE INVERTIR EN BIENES RAÍCES?<div style="text-align: justify;">
Los bienes raíces es para muchos especialistas una de las mejores alternativas de inversión, dado a que consiste en adquirir un activo que no se deprecia, aumenta su valor con el pasar del tiempo e incluso, se puede rentar a un buen precio, convirtendo a los bienes raíces a una inversión que conlleva riesgos mínimos, por lo tanto la más segura y lucrativa, frente a otras opciones.</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhGrlxZuZBUKQPyuYIh5b8Ff-8VqwaHc_d6lfZlyVfoBG9cuEGoSgB-6Y6tB6Ueb_CyJntELtV_GqtTyeUWkmidh3YsU-w3E-jDzBUOdC2VA-kMaBc1oI7dCmZ_9qYpIFP1Mntqk5iEUOfF/s1600/invertir_bienes_raices_machala.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="213" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhGrlxZuZBUKQPyuYIh5b8Ff-8VqwaHc_d6lfZlyVfoBG9cuEGoSgB-6Y6tB6Ueb_CyJntELtV_GqtTyeUWkmidh3YsU-w3E-jDzBUOdC2VA-kMaBc1oI7dCmZ_9qYpIFP1Mntqk5iEUOfF/s320/invertir_bienes_raices_machala.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div>
<a name='more'></a><div style="text-align: justify;">
Ahora bien, cuando destinamos un capital para la compra de un bien inmueble nuestro trabajo consiste en determinar que finalidad tendrá dicha propiedad; cuando un inversionista obtiene un bien raíz, las opciones son las siguientes:</div>
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<h3 style="text-align: justify;">
COMPRAR PARA VENDER </h3>
<div style="text-align: justify;">
Consiste en comprar con un bajo costo, o como llamamos comúnmente "comprar de oportunidad", y esperar que la propiedad adquiera plusvalía, para luego vender; las plusvalía, es el incremento del valor con el paso del tiempo.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Por ejemplo, cuando se inicia la construcción de una urbanización, las personas compran su casa en planos a un determinado precio, pero cuando la urbanización se encuentra en etapa final, el valor de las mismas propiedad es más elevado.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
En este tipo de inversión, el tipo de propiedad juega un papel muy importante, para determinar la demanda que tendrá este en el mercado, por ejemplo, las viviendas VIP (Viviendas de Interés Público) son las más codiciadas en nuestro medio, debido a las muchas facilidades que existen para su adquisición.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<h3 style="text-align: justify;">
COMPRAR PARA CONSTRUIR</h3>
<div style="text-align: justify;">
Es la actividad de la mayoría de las constructoras la mecánica es:</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
COMPRAR ➟ URBANIZAR ➟ CONSTRUIR ➟ VENDER</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Las fuentes de utilidad aumentan, ya que se obtiene plusvalía por la tierra, utilidad por la construcción cuando venden en planos y muchas más utilidades de las casas finales que se venden terminadas.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Pero no se necesita ser una constructora, o tener grandes niveles de inversión para beneficiarse de estas rentas, por ejemplo, se compra un lote en una zona urbanizada, con todos los servicios básicos, apta para construir y vender.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<h3>
COMPRAR PARA ALQUILAR</h3>
<div>
Comprar una casa para alquilar es una forma muy popular de inversión y puede llegar a ser realmente lucrativo, siempre y cuando se consideren lineamientos generales para evitar realizar una mala inversión, entre los cuales está decidir si vamos a alquilar por cuenta propia, o con ayuda de una Corredor Profesional de Bienes Raíces, además de realizar un contrato de arrendamiento de 1 a 2 años de duración, en el cual se estipulen las normas y condiciones a las que deben ceñirse tanto el arrendador como el arrendatario, establecer el valor por garantía, entre otros.</div>
<div>
<br /></div>
<div>
Para este tipo de inversión, cabe destacar que es mucho más conveniente comprar el inmueble en una urbanización privada, ya que la gente está dispuesta a pagar cánones de arrendamiento mayores, para poder disfrutar de la seguridad, y más servicios comunitarios que allí se ofrecen.</div>
<div>
<br /></div>
<div>
<br /></div>
<div>
Para concluir, debo indicar que, sin importar el destino que le demos a la propiedad, los bienes raíces son la mejor opción de inversión cuando de cuenta con la asesoría correcta.</div>
<div>
<br /></div>
<div>
Para mayor información puede contactarse conmigo en: francialonsoa@gmail.com</div>
<div>
o en nuestras oficinas ubicadas en el Centro Comercial Unioro, local 7-01 (Machala-Ecuador)</div>
<div>
<br /></div>
<div>
<br /></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-82199806252022856852015-09-16T10:12:00.002-07:002015-09-16T10:15:08.992-07:00Los avalúos definen la compra y venta de un bien inmueble<div style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhcgagYvRY6eCVk54yHv711OMdFkTkXcIYrkMPNNi4jRgozAVLYpQCV21FqR4sDjEdqwjk_Af1sMW5SIEf8GW1mjW0GHSfZnosPmtuuHG0KTQsgQzpTidZoSdzbeOPKhL7M2Ho01N4_tc3W/s1600/avaluos_machala.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhcgagYvRY6eCVk54yHv711OMdFkTkXcIYrkMPNNi4jRgozAVLYpQCV21FqR4sDjEdqwjk_Af1sMW5SIEf8GW1mjW0GHSfZnosPmtuuHG0KTQsgQzpTidZoSdzbeOPKhL7M2Ho01N4_tc3W/s1600/avaluos_machala.jpg" /></a></div>
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">Cuando un vivienda se encuentra cerca de una gasolinera pierde valor en el mercado; sin embargo, cuando es un local comercial el que está cerca de una estación de servicio, gana valor. ¿Por qué? porque el local gana clientes con mayor tráfico de vehículos, pero la vivienda necesita silencio y tranquilidad.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;"><br /></span></div>
<a name='more'></a><div style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="line-height: 21.4286px;">Justo a esto se dedica Fernando Acurio, empresario involucrado en el tema de avalúos desde hace 15 años. Un dato interesante que nos contó este profesional es que en Ecuador alrededor del 90% de las propiedades se compra a través de un crédito bancario. ¿Por qué? porque el comportamiento cultural, social y económico de los ecuatorianos no permite apagarlo en efectivo.</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
La experiencia de Acurio es clave para el sector inmobiliario del país. Por eso Vive1 lo entrevistó para saber todo al respecto de este mercado.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿Qué es para usted el avalúo y por qué es importante en el sector de la construcción?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
El avalúo según el diccionario es definir precio, pero para los que estamos dedicados a la valoración es medir el valor más probable de un bien. ¿Por qué decimos medir? Porque definitivamente el avalúo es el resultado de una medición, de la comparación entre precios de un mercado homogeneizado al predio o bien que nosotros estamos valorando.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
En el sector de la construcción, hay que tomar en cuenta que en función de los avalúos y de las proyecciones del crecimiento de plusvalía es que la gente gasta.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Nadie invierte en donde va a perder plata, por eso las proyecciones de valoración son muy importantes para definir sectores de inversión y obras en construcción; incluso el Estado por ejemplo se fija en dónde va a poner las obras para ver qué sector hace crecer en términos de plusvalía.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿Dónde tiene presencia Acurio & Asociados?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Como matriz estamos en Quito, tenemos oficinas propias en Guayaquil, Cuenca y Ambato, sin embargo también tenemos operación con peritos asociados en Manta y Machala.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿Cómo ve usted al Ecuador en el tema de la plusvalía y avalúos?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
El Ecuador ha crecido mucho en términos de plusvalía. A nivel Latinoamericano creo que es uno de las países con más fuerza, los precios de la tierra y de los bienes inmuebles han venido creciendo en función del sistema; mientras más créditos otorgue el banco, y mientras más flexibilidad haya para esos créditos, mayor movimiento y dinámica tendrá la compra de bienes inmuebles y por ende la construcción.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Este fenómeno lo venimos experimentando desde hace siete u ocho años donde los créditos han sido flexibles y se ha tratado de inyectar mucho dinero al sector de la construcción. Ese es el resultado de la plusvalía y por ende del crecimiento que hoy tenemos.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿Qué ciudades del país considera que están en potencial desarrollo inmobiliario?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Decir que una sola está en potencial de desarrollo sería quedarnos a medias. Alrededor de todo el país está creciendo notablemente el desarrollo urbanístico y también la plusvalía, por ejemplo, la misma obra pública ha generado desarrollo en las diferentes ciudades.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
En donde más valor tienen los predios es definitivamente Quito y Guayaquil, sobretodo en los sectores comerciales más que en los residenciales. Tenemos precios de metro cuadrado en sectores comerciales y en edificios de última tecnología que están igualando al promedio de América latina que es alrededor de $2500 dólares el metro cuadrado y eso antes no había.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
De igual manera en los sectores residenciales Quito y Guayaquil han despuntado bastante pero no son las únicas ciudades, por ejemplo en Urcuquí, en toda la ciudad del conocimiento están creciendo en plusvalía porque siempre que hay una inversión pública hay una especulación o movimiento de transacciones inmobiliarias que hacen que el mercado se mueva y se dispare hacia arriba.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">Usted como presidente de la Unión Internacional de Empresas Avaluadoras (UIEVA) ¿Cómo ve a Ecuador vs otros países de la región?¿ Cómo nos miran afuera?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Ecuador se ve como un buen destino de inversión inmobiliaria comparada con otros países del Cono Sur. Ante Argentina y Uruguay tenemos una buena imagen en construcción inmobiliaria, hemos crecido bastante y eso hace que los precios vayan equiparándose. Sin embargo, todavía no llegamos al nivel de Buenos Aires o Bogotá, pero estamos a nivel de Lima que es bueno.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Antes en Ecuador habian precios muy bajos al promedio de América latina, ahora ya no tanto.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿En qué zonas de Quito, Guayaquil y Cuenca se ven más expectativas de crecimiento?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
En Quito podemos hablar de toda la zona del aeropuerto de Tababela, el Valle de Cumbayá que es el que más plusvalía ha venido generando. Ahora hay nuevas inversiones hoteleras alrededor del aeropuerto que sostienen el crecimiento. Este momento se están construyendo tres hoteles a los alrededores del aeropuerto.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box;">Con este antecedente tenemos que entender que el desarrollo se va a realizar de manera acelerada en la ciudad capital.</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
El tema del metro es algo que va a cambiar el comportamiento de Quito, pero una cosa es cuando una obra se proyecta y otra cuando ya es operativa. Muchas de las obras comerciales que ahora no se han hecho en la línea del trolebús probablemente ahora con el metro si se realicen.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Guayaquil tiene dos ejes de desarrollo, el uno es el residencial y el otro es el comercial. En la parte residencial la estrella sigue siendo Samborondón y la vía a la Costa. El eje comercial que es donde se construyen oficinas corporativas, es el puerto de Santa Ana y el eje de la Francisco de Orellana.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
En Cuenca, la Ordoñez Lasso es una de las zonas que ha crecido fuertemente y el paseo Puertas del Sol tiene un alto crecimiento residencial.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<span style="box-sizing: border-box; font-weight: 700;">¿Qué cree usted que le hace falta a Ecuador para alcanzar los promedios de plusvalía y desarrollo inmobiliario de América Latina?</span></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
En realidad yo no creo que le falte nada, todo lo contrario, Ecuador va a un buen ritmo de crecimiento; acelerarnos más sería algo arriesgado. Si bien es cierto que el Ecuador ha subido el ingreso per-cápita también hay que ir con cuidado con el tema de la plusvalía inmobiliaria. Antes no se escuchaba de edificios de $2000 dólares el metro cuadrado, hoy los tenemos casi a diario, lo que genera que por lo menos el 90% de los bienes se financien a crédito.</div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
<br /></div>
<div dir="ltr" style="background-color: white; box-sizing: border-box; color: #797979; font-family: proxima_nova_rgregular; font-size: 15px; line-height: 21.4286px; margin-bottom: 10px; text-align: justify;">
Artículo publicado originalmente en: http://goo.gl/Lk5ZGZ</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-47806220707209052112015-08-28T07:57:00.000-07:002015-08-28T07:57:36.062-07:00Documentos municipales para acciones judiciales<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjpMUiKnn3EHV8A4_PIFqugwkjn6u4cUi_QAOdg8ZaJb5p1B7KJng_wL2qUqamko8AtTx0hw1O_572RF6Fg6FNDXAZbWv0l7M2F1WIZp16jlurksvlU_hvIm1q3rS5EM_k6wWj33XUxBmdQ/s1600/requisitos_municipio_machala.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="202" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjpMUiKnn3EHV8A4_PIFqugwkjn6u4cUi_QAOdg8ZaJb5p1B7KJng_wL2qUqamko8AtTx0hw1O_572RF6Fg6FNDXAZbWv0l7M2F1WIZp16jlurksvlU_hvIm1q3rS5EM_k6wWj33XUxBmdQ/s320/requisitos_municipio_machala.jpg" width="320" /></a></div>
<div>
<span style="color: #444444; font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Presentamos la lista de requisitos, con su respectivo tiempo estimado de duración del trámite, para obtener certificados municipales, válidos para la realización de trámites judiciales y extrajudiciales.</span></div>
<div>
<br />
<a name='more'></a></div>
<div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<b><span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif; font-size: 18pt;">REQUISITOS PARA HIPOTECA.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">(Duración 15 minutos) <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE
VALORADA) <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• COPIA DE ESCRITURA O CERTIFICADO DEL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUALIZADO. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL
MUNICIPIO.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<b><span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif; font-size: 18pt;">REQUISITOS PARA POSESION EFECTIVA.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">(Duración 15 minutos) <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE
VALORADA) <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• COPIA DE ESCRITURA O CERTIFICADO DEL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUALIZADO. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 12pt;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL
MUNICIPIO.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<h2 style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif;">REQUISITOS PARA CERTIFICACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO.<o:p></o:p></span></h2>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">(Duración
20 minutos) <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><br />
• COPIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">• PAGO DEL
SERVICIO ADMINISTRATIVO <o:p></o:p></span></div>
<h2 style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif;"> </span></h2>
<h2 style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif;">REQUISITOS PARA REALIZAR LA ESCRITUA DE PARTICION EXTRAJUDICIAL.<o:p></o:p></span></h2>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">(Duración
20 minutos) <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><br />
• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">• COPIA DE
LA RESOLUCION DE CONSEJO. <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">•
CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">• COPIA DE
ESCRITURA. <o:p></o:p></span></div>
<h2 style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif;"> </span></h2>
<h2 style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 15pt 0cm 3.75pt 52.5pt;">
<span style="background-color: white; color: #0089c0; font-family: Harabara, serif;">REQUISITOS PARA TRÁMITE JUDICIALES, PRESENTAR LOS SIGUIENTES
DOCUMENTOS EN EL MODULO 3.<o:p></o:p></span></h2>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;">(Duración
20 minutos) <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><br />
• PETICIÓN REALIZADA POR EL PROFESIONAL EN CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE
VALORADA) <o:p></o:p></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><span style="background-color: white;">• PAGO DEL
SERVICIO ADMINISTRATIVO. </span><span style="background-color: whitesmoke;"><o:p></o:p></span></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><span style="background-color: white;"><br /></span></span></div>
<div style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial; margin: 0cm 0cm 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="color: #626366; font-family: Avenir, serif; font-size: 13.5pt;"><span style="background-color: white;">Fuente: </span></span><span style="color: #626366; font-family: Avenir, serif;"><span style="font-size: 18px;">www.machala.gob.ec</span></span></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-2591176706078544442015-08-28T07:45:00.001-07:002015-08-28T07:58:49.972-07:00Documentos municipales requeridos por instituciones<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhO7YvDI4zRHTFnI58wXjHSh5IBRxblmJp3efmA2JI0Pd0mAGfGd9S7mQR5CS2AVfKwf9Qs6gv6KhtmKDSUvtdZqEIHI1zj0lmRVPFWr87Uk3x03neh6wt5zgFcrcLI_QoOJo0LH3LlW9GF/s1600/tramite_machala.jpg" imageanchor="1" style="background-color: white; margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="98" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhO7YvDI4zRHTFnI58wXjHSh5IBRxblmJp3efmA2JI0Pd0mAGfGd9S7mQR5CS2AVfKwf9Qs6gv6KhtmKDSUvtdZqEIHI1zj0lmRVPFWr87Uk3x03neh6wt5zgFcrcLI_QoOJo0LH3LlW9GF/s320/tramite_machala.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #444444; font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">A continuación presentamos los requisitos con tiempo estimado de duración para obtener documentos municipales, requeridas en diferentes instituciones.</span></div>
<div>
<span style="background-color: white;"><br /></span>
<a name='more'></a></div>
<div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA MIDUVI.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE ESCRITURA O CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUALIZADO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA PROCURADURIA SINDICA.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE ESCRITURA O CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUALIZADO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA EL CERTIFICADO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE ESCRITURA O CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACTUALIZADO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA TRÁMITE EN EL BIESS.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA TRÁMITE EN LA EMPRESA ELECTRICA.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA TRÁMITE EN EL ISFFA.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;"><br /></span></h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA TRÁMITE EN AGUA Y SERVICIOS DE EL ORO (AGUA POTABLE).</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;"><br /></span></h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA TRÁMITE EN LA FUNDACION CASA HOGAR DE CRISTO.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span><br />
<span style="background-color: white;"><br /></span>
<span style="background-color: white;">Fuente: www.machala.gob.ec</span></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-82762021539466213622015-08-28T07:34:00.002-07:002015-08-28T07:59:07.302-07:00Requisitos para obtener documentos municipales<div style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjC7FsSxAbsV2KQosPEOjI-qHzTvRK5WPecga6CEOoQuFP9hzWawC-UNzhQ5Q0GnBx9-s5FnQLC-6JibDSv82oir8bN8JuFi2VLQ0UlMFfvwIF6V-nf1Vk96ghONBDswKwmOMLSaOoFQ3GY/s1600/comprar+casa.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><br /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjC7FsSxAbsV2KQosPEOjI-qHzTvRK5WPecga6CEOoQuFP9hzWawC-UNzhQ5Q0GnBx9-s5FnQLC-6JibDSv82oir8bN8JuFi2VLQ0UlMFfvwIF6V-nf1Vk96ghONBDswKwmOMLSaOoFQ3GY/s1600/comprar+casa.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" height="112" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjC7FsSxAbsV2KQosPEOjI-qHzTvRK5WPecga6CEOoQuFP9hzWawC-UNzhQ5Q0GnBx9-s5FnQLC-6JibDSv82oir8bN8JuFi2VLQ0UlMFfvwIF6V-nf1Vk96ghONBDswKwmOMLSaOoFQ3GY/s200/comprar+casa.jpg" width="200" /></a></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #626366; font-family: Avenir; font-size: large;">Si usted está pensando en comprar o vender un bien inmueble, aquí le presentamos los requisitos para los diferentes procesos con su tiempo estimado de duración.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #626366; font-family: Avenir;"><span style="background-color: white;"><br /></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="color: #626366; font-family: Avenir;"><span style="background-color: white;"><br /></span></span></div>
<a name='more'></a><h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
</h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA CERTIFICADOS DE COMPRAVENTA DE PREDIOS.</span></h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 20 minutos)</span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">PASO 1</span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA)</span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE CEDULA DEL COMPRADOR</span><br />
<span style="background-color: white;">• LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO APROBADO.</span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">PASO 2.-</span><br />
<span style="background-color: white;">CANCELAR LOS IMPUESTOS PREVIO A LA FIRMA DEL CERTIFICADO</span><br />
<span style="background-color: white;">• PAGO DE ALCABALAS.</span><br />
<span style="background-color: white;">• PAGO DE UTILIDAD.</span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO</span></div>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;"><br /></span></div>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;"><br /></span></div>
<div id="baseder" style="background-color: white; display: inline-block; height: auto; list-style: none; margin: 0px; padding: 20px; width: 710px;">
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
REQUISITOS PARA CERTIFICADOS DE COMPRAVENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.</h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: 1em; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
(Duración 20 minutos)<br />
<br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" />
PASO 1<br />
• COPIA DE CEDULA DEL COMPRADOR<br />
• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA)<br />
<br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" />
PASO 2.-<br />
CANCELAR LOS IMPUESTOS PREVIO A LA FIRMA DEL CERTIFICADO<br />
• PAGO DE ALCABALAS<br />
• PAGO DE UTILIDAD<br />
• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO</div>
</div>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;"><span style="color: black; font-family: 'Times New Roman'; text-align: start;"></span></span></div>
<div id="base2" style="display: inline-block; height: auto; list-style: none; margin: 0px; padding: 20px; width: 960px;">
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA DIFERENCIA DE AREA.</span></h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: medium; font-weight: normal; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 20 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO APROBADO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO ORIGINAL. </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE ESCRITURA. </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DEL INFORME DE PLANEAMIENTO URBANO </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE LA RESOLUCION DE CONSEJO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• COMPROBANTE DE PAGO DE LA DIFERENCIA DE AREA ORIGINAL. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ORIGINAL. </span></div>
<div>
<span style="background-color: white;"><br /></span></div>
</h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA LA DIVISION DE SOLAR PRESENTAR LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS EN EL MODULO 1.</span></h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: medium; font-weight: normal; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 60 minutos) </span></div>
</h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<span style="background-color: white;">
REQUISITOS PARA ENTREGA DE OBRA.</span></h2>
<h2 style="color: #0089c0; font-family: Harabara; list-style: none; margin: 20px 0px 5px 70px; padding: 0px;">
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: medium; font-weight: normal; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">(Duración 15 minutos) </span><br />
<span style="background-color: white;"><br style="list-style: none; margin: 0px; padding: 0px;" /></span>
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• PERMISO DE HABITABILIDAD O INFORME DE OBRA (SECCION CONTROL DE EDIFICACIONES). • COPIA DE ESCRITURA. </span><br />
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO. </span></div>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: medium; font-weight: normal; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">• CERTIFICADO DE AVALUO ( ESPECIE VALORADA) </span><br />
<span style="background-color: white;">• LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO APROBADO. </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIA DE ESCRITURA. </span><br />
<span style="background-color: white;">• COPIAS DE LA RESOLUCION DE CONSEJO. </span></div>
</h2>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: 1em; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;"><br /></span></div>
<div style="color: #626366; font-family: Avenir; font-size: 1em; list-style: none; padding: 0px; text-align: justify;">
<span style="background-color: white;">Fuente: www.machala.gob.ec/</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-68799567046468767702015-08-27T06:38:00.001-07:002015-08-27T06:41:28.979-07:00El metro cuadrado en la entrada de Machala pasó de $ 1 a $ 1.000<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgKsqkz1m3xY0H2zT8s2HFWFQt6_X6qrbiPp7roJMHpTU8kdjflpgZJrixFTBUk6zj-VJeuNpMsM1j5KxBpq5RlSTzFup_yuz4pAd1VK5bCRbYVPMY7kzrxKYB2XpG8U9xdL08nAKw2mkMO/s1600/bananero.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="212" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgKsqkz1m3xY0H2zT8s2HFWFQt6_X6qrbiPp7roJMHpTU8kdjflpgZJrixFTBUk6zj-VJeuNpMsM1j5KxBpq5RlSTzFup_yuz4pAd1VK5bCRbYVPMY7kzrxKYB2XpG8U9xdL08nAKw2mkMO/s320/bananero.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt; line-height: 150%;">Urbanizaciones privadas,
concesionarios de vehículos, empresas y centros comerciales reemplazaron a los
predios agrícolas, cuyos precios por metro cuadrado (m2) no pasaban de $ 1
antes de 2006, pero que ahora disfrutan de una considerable plusvalía.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt; line-height: 150%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt; line-height: 150%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt; line-height: 150%;"><br /></span></div>
<a name='more'></a><div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">Es que la construcción de la vía de 8 carriles de acceso a Machala, no solo transformó radicalmente el paisaje de la ciudad, sino que elevó a precios antes inimaginados el valor de la tierra.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">Otra contribución a este aumento de plusvalía fue la inauguración del Centro Comercial Paseo Shopping Machala, con un costo de construcción de 20 millones de dólares; también, el proyecto inmobiliario Ciudad del Sol, impulsado por Pronobis, es uno de los más importantes del sector. La promotora guayaquileña invirtió desde 2012 alrededor de $ 70 millones en la construcción de edificios de oficinas, consultorios, un hotel y un centro comercial, en una superficie de 8 hectáreas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">A la zona, se han unido otros proyectos inmobiliarios como: Ciudad Verde, Santa Ines, Porto Verdela, Casa Club Las Crucitas y recientemente Oro City; de la misma manera en el ámbito comercial, han aparecido: La Piazza, Supermaxi, Almacenes Juan Eljuri, Toyota, Almaces Boyacá, Mc Donals, Almaces Boyacá, entre otros.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">Por otro lado, según los expertos, dichas obras no son necesariamente las que determinan esta utilidad. Si un sector es ‘deprimido’ y no hay demanda porque las personas no tienen dinero, difícilmente la plusvalía llegará a niveles muy altos aunque se construya un edificio inteligente. El hecho de que en determinadas zonas la tierra se haya revalorizado deja en claro que la situación económica mejoró. La plusvalía sube cuando la economía mejora y hay más demanda. Cuando suben los sueldos, la gente ya no vive en la miseria, sino que pasa a ser pobre, y los que antes eran pobres escalan a la clase media.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">En caso de una crisis económica los precios simplemente bajarán, así como la demanda. Analistas consideran que una plusvalía exagerada podría traer como consecuencia la limitación en el acceso a vivienda de las personas con menores recursos económicos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">Pero no todo es color de rosa, una plusvalía exagerada, puede ocasionar que cada vez menos personas accedan a la vivienda; por ejemplo hace dos años, en una determinada urbanización de la ciudad, usted podía conseguir una vivienda de 70m<sup>2</sup>, repartidos en dos pisos a $ 35.000,00 (Treinta y cinco mil 00/100 dólares de los Estados Unidos), hoy por hoy, esas mismas viviendas, pretenden ser comercializadas a precios por sobre los $ 50.000,00 (Cincuenta mil 00/100 dólares de los Estados Unidos) e incluso por $ 66.000,00 (Sesenta y seis mil 00/100 dólares de los Estados Unidos). Eso, sumado al temor y la desinformación que ronda en torno al tema de la plusvalía, ha hecho que en los últimos meses, la actividad inmobiliaria, haya reducido su cinética, pues como todo en el mercado se autorregula, las personas al encontrar precios estratosféricos prefieren postergar la compra de un inmueble, y a otros simplemente no les alcanza su presupuesto.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, serif; font-size: 12pt;">Fuente: El telégrafo</span></div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-46093863588558959632015-08-25T16:49:00.004-07:002015-08-25T16:49:51.878-07:00Menos casas<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjx3j-njASQeoudtalcYMqAdEyR9EYXaP2vjbC2mXYBauBPwcCoVCv5D_XkKqGHCr8QPFpwMs4Kr7q9Mtg-fvM265wfhhKBC0EXpXXCyesXQHbWxvdAfWeTQ3LaW4Usoep5-oVaGK5rdwqO/s1600/menos+casa.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="305" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjx3j-njASQeoudtalcYMqAdEyR9EYXaP2vjbC2mXYBauBPwcCoVCv5D_XkKqGHCr8QPFpwMs4Kr7q9Mtg-fvM265wfhhKBC0EXpXXCyesXQHbWxvdAfWeTQ3LaW4Usoep5-oVaGK5rdwqO/s400/menos+casa.jpg" width="400" /></a></div>
<br /><a name='more'></a><div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-15509496839810807252015-08-25T16:48:00.003-07:002015-08-25T16:48:46.464-07:00La casa no es pequeña, es acogedora<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgC1mjvUItDBKcE6-tlQIyD2ENyPepjbCEPA54SOo69jWIAohhLwLrb3c9xpeftQ1j_jcBK2DAN13pdhvtTlYNbxuH6vFxhgO41cu_reoIq5JgjRFaI0Y5Btwd83-ErZ8g5PGMGJKKO5VXN/s1600/casacompacta.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="276" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgC1mjvUItDBKcE6-tlQIyD2ENyPepjbCEPA54SOo69jWIAohhLwLrb3c9xpeftQ1j_jcBK2DAN13pdhvtTlYNbxuH6vFxhgO41cu_reoIq5JgjRFaI0Y5Btwd83-ErZ8g5PGMGJKKO5VXN/s400/casacompacta.jpg" width="400" /></a></div>
<a name='more'></a><div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-33194371295705202612015-08-25T16:41:00.003-07:002015-08-25T16:41:53.954-07:00Casas Compactas<img src="https://bolsaprofesionalinmobiliaria.files.wordpress.com/2009/01/forges-vivienda.jpg" /><a name='more'></a><div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-81663663467059273802015-08-25T07:26:00.003-07:002015-08-25T16:24:26.762-07:00ADQUIERA SU CASA A TRAVÉS DEL BIESS: Requisitos y pasos<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Si usted está pagando un canon de arriendo alto, ¿No cree que sería mejor pagar su propia casa?</span></div>
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg4-qG_Rd8aEALqiObWrKNEk1U4XnZ0Gk5ccsHe-mbN3MBvZFnzpeUmZDrRgi0wN3AQ5_vALBcdWY6XF3nhamgpe6BWoELYCpPVl108jPhFCge3TkDdmMIIHBaSv2f5c-cbfv-x1Wa4mUEC/s1600/casa+propia.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="245" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg4-qG_Rd8aEALqiObWrKNEk1U4XnZ0Gk5ccsHe-mbN3MBvZFnzpeUmZDrRgi0wN3AQ5_vALBcdWY6XF3nhamgpe6BWoELYCpPVl108jPhFCge3TkDdmMIIHBaSv2f5c-cbfv-x1Wa4mUEC/s320/casa+propia.jpg" width="320" /></a>El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social le ofrece créditos hipotecarios para la compra de vivienda terminada, a un plazo de hasta 25 años, con una tasa de interés realmente baja; con el cual usted podría adquirir: Casas o departamentos nuevos o usados, Casas individuales (unifamiliares) o Viviendas que formen parte de un conjunto habitacional (Casas/Departamentos en Urbanizaciones).</span></div>
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Los afiliados que estén interesados en acceder a este tipo de créditos deberán reunir los siguientes requisitos:</div>
</span><br />
<a name='more'></a><div>
<br />
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<ul><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">
<li>Debe tener treinta y seis (36) aportes.</li>
<li>Tener 12 últimas aportaciones consecutivas.</li>
<li>Si es representante legal de una empresa no debe tener obligaciones pendientes.</li>
<li>Estar dentro del límite de edad requerido (75 años).</li>
<li>Su empleador actual no debe pertenecer a la zafra.</li>
<li>Su empleador actual no debe pertenecer al Seguro Social Campesino.</li>
<li>No tener préstamo hipotecario vigente con el IESS o Biess en MORA.</li>
<li>No tener un préstamo hipotecario vigente adquirido bajo la modalidad de compra o redescuento de cartera con el IESS o Biess.</li>
<li>No tener una solicitud de préstamo hipotecario en trámite.</li>
<li>No tener en curso una Línea de Crédito para Construcción de Vivienda y/o inactiva la tabla de amortización del préstamo hipotecario concedido.</li>
<li>No tener Obligaciones Vigentes con el IESS o Biess en mora.</li>
<li>Existencia de Préstamos Quirografarios vigentes con el IESS concedidos a través del Sistema Antiguo del IESS.</li>
<li>No estar registrado en la base de datos del IESS con una enfermedad degenerativa.</li>
<li>Usted debe aprobar la calificación crediticia del Biess.</li>
</span></ul>
</div>
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Una vez reunidos estos requisitos, usted podrá acceder a una PRECALIFICACIÓN EN LINEA. Una vez aprobada esta, debe acercarse al BIESS con los siguientes documentos:</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<ul>
<li>Solicitud Préstamo Hipotecario y Cálculo de Capacidad de Pago (ORIGINAL)</li>
<li>Cédula de ciudadanía/identidad del solicitante y Certificado de votación (DOS COPIAS A COLOR)</li>
<li>Planilla de agua, luz o teléfono del lugar de residencia del solicitante del mes en curso (ORIGINAL)</li>
<li>Carta de pago impuesto predial del año en curso (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>Ficha Catastral del año en curso (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>Certificado de Gravámenes vigente emitido por el Registrador de la Propiedad del cantón en el que se ubica el inmueble, debe contener ALÍCUOTAS PARCIALES Y TOTALES DE SER EL CASO (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE). Este documento tiene vigencia de 60 días</li>
<li>Escritura pública de título de propiedad del inmueble con razón de inscripción del Registro de la Propiedad del Cantón correspondiente (DOS COPIAS SIMPLES)</li>
<li>Certificado de avalúo catastral (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>Certificado de NO ADEUDAR del vendedor (Este se lo obtiene en el municipio)</li>
<li>Certificado bancario de la cuenta de ahorros o corriente del vendedor (ORIGINAL). No se acepta cuentas conjuntas, ni cuentas de terceros</li>
<li>Croquis</li>
<li>Carta de aceptación del precio</li>
</ul>
</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
<b>En el caso de créditos en solidarios (conyugues)</b></h3>
<div style="text-align: justify;">
Además de lo anterior se debe agregar:</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<ul>
<li>Cédula de ciudadanía/identidad y certificado de votación del cónyuge/conviviente del solicitante (DOS COPIAS A COLOR)</li>
<li>Partida de Matrimonio con marginación de Disolución de Sociedad Conyugal. En el caso de unión de hecho, el acta notarial de de¬¬claración o constitución de unión de hecho de los solicitantes otorgada ante Notario Público (ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>En el caso de propiedad horizontal o urbanizaciones se debe adjuntar:</li>
<li>Cédula ciudadanía/identidad y certificado de votación del administrador (DOS COPIAS SIMPLES). </li>
<li>Certificado de pago de expensas/alícuotas del mes en curso emitido por el administrador del edificio, conjunto habitacional o condominio en hoja membretada y sellada. En el Certificado debe constar el detalle del bien inmueble Ej: Departamento 6A, parqueadero 15C del Edificio "XYZ" (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>Acta de Copropietarios donde designan administrador del Edificio, Conjunto Habitacional o Condominio (UNA COPIA CERTIFICADA Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>Nombramiento del administrador (UNA COPIA CERTIFICADA Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
<li>En caso de no existir administrador: Escritura pública de Declaración Juramentada celebrada por parte del solicitante y su cónyuge (de ser el caso), de que no existe administrador legalmente nombrado en el edificio, conjunto habitacional o condominio y que se exime al Registrador de la Propiedad de toda responsabilidad, así como el detalle del inmueble (UNA COPIA CERTIFICADA Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
</ul>
</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
<b>Si el bien está hipotecado:</b></h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<ul>
<li>Minuta de levantamiento de hipoteca o de levantamiento parcial de hipoteca en caso de proyectos inmobiliarios) emitida por el actual acreedor hipotecario (ORIGINAL Y UNA COPIA SIMPLE)</li>
</ul>
</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
A continuación presentamos la lista de entidades financieras con las cuales el Biess ha firmado un convenio para el efecto: </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<ul>
<li>Asociación Mutualista Pichincha para la Vivienda</li>
<li>Banco Bolivariano C.A.</li>
<li>Banco de Loja S.A.</li>
<li>Banco Delbank S.A.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito 15 de Abril Ltda.</li>
<li>Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Azuay</li>
<li>Banco del Pacífico S.A.</li>
<li>Banco Internacional S.A.</li>
<li>Banco Guayaquil S.A.</li>
<li>Banco Procrédit S.A.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Cooprogreso Ltda.</li>
<li>Banco del Austro S.A.</li>
<li>Banco Promérica S.A.</li>
<li>Banco Territorial S.A.</li>
<li>Banco de la Producción S.A. Produbanco</li>
<li>Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas CTH S.A.</li>
<li>Banco Solidario S.A.</li>
<li>Consulcrédito Sociedad Financiera S.A.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito de la Pequeña Empresa de Pastaza Ltda.</li>
<li>Asociación Mutualista de Ahorro y Crédito para la Vivienda Ambato</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Cámara de Comercio de Ambato Ltda.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Comercio, Construcción y Producción COOPCCP </li>
<li>Cooperativa Financiera de Ahorro y Crédito San Francisco Ltda.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito 29 de Octubre Ltda.</li>
<li>Banco General Rumiñahui S.A.</li>
<li>Banco de Machala S.A.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Atuntaqui Ltda.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Chone Ltda.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Oscus Ltda.</li>
<li>Cooperativa Comercio Ltda.</li>
<li>Cooperativa de Ahorro y Crédito Cotocollao Ltda.</li>
<li>Banco Ecuatoriano de la Vivienda</li>
<li>Cooperativa Codesarrollo Ltda.</li>
<li>Banco Pichincha C.A.</li>
<li>Cooperativa La Dolorosa Ltda.</li>
<li>Banco Central del Ecuador</li>
</ul>
</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
Valor de financiamiento</h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Si el valor del avalúo de la vivienda es menor o igual a USD 125.000 podrá financiarse el 100%; si es superior a USD 125.000, el Biess financiará el 80% del total del bien inmueble y la diferencia deberá ser cubierta por el solicitante.</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
Tasa de Interés</h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
La tasa de interés que se concederá para los préstamos hipotecarios, fluctúa de acuerdo con el plazo, tomando como referencia la Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago. La tasa se reajustará cada 180 días. En el caso de viviendas de interés social, es decir cuyo valor sea igual o inferior a $ 70.000 la tasa de interés será del 4,99% anual.</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
Cuota y Capacidad de Endeudamiento</h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
La cuota se calculará de los ingresos registrados por el BIESS (valor por el cual se aporta al seguro social), menos las deudas que tenga con el buró de crédito y central de riesgos, como cuotas mensuales de tarjetas de crédito, cuotas de préstamos bancarios y quirografarios vigentes, cuotas por concepto de electrodomésticos u otros artículos. Una vez obtenido la cantidad líquida con la que cuenta el afiliado, luego de pagadas sus obligaciones mensuales, se calcula el 40% para el pago de la cuota, este cálculo se hace tomado en cuenta los 6 últimos meses promedio.</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
Consideraciones a tomar en cuenta en el avalúo:</h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Una vez presentada toda la documentación, antes de ocho días el BIESS asignará a un avaluador calificado para determinar el precio de la propiedad a adquirirse; para evitar inconvenientes y gastos innecesarios durante el proceso es necesario tomar en cuenta que:</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<ul>
<li>El BIESS no entrega créditos para viviendas que no cuenten con todos los servicios básicos.</li>
<li>Tampoco se entregará créditos para casas que no se encuentren 100% habitables, esto incluye que tenga:</li>
<ul>
<li>Closets</li>
<li>Servicios higiénicos</li>
<li>Área de lavandería</li>
<li>Mesones de cocina</li>
<li>Anaqueles</li>
<li>Pasamanos</li>
<li>Totalmente pintada</li>
<li>La fachada concluida</li>
<li>Que no sea un solo ambiente</li>
<li>Entre otras</li>
</ul>
<li>Ciertamente no es obligatorio que las calles estén asfaltadas, pero los buenos accesos a la casa son imprescindibles, caso contrario bajará el valor del avalúo.</li>
<li>Se recomienda que cuando asista el avaluador de ser posible, la casa se encentre vacía y limpia.</li>
<li>En el caso de estar habitada, se recomienda que se de todas las facilidades al avaluador para hacer su trabajo.</li>
<li>Si el avaluó es menor al precio pactado por el bien, queda en potestad del comprador decidir si continúa con el trámite y paga al vendedor la diferencia; o da por concluido el mismo.</li>
</ul>
</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><h3 style="text-align: justify;">
Tiempo de duración del trámite:</h3>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
El BIESS ha mejorado y sigue mejorando sus procesos para realizar el crédito en el menor tiempo posible.</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
El tiempo promedio es de 2 a 3 meses, una vez terminado el mismo, tiene un mes de gracia para empezar a pagar el crédito.</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<b>Fuente:</b> Página web del BIESS</div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<b>Asesoría e información:</b> francialonsoa@gmail.com - 0988732740</div>
</span><br />
<div>
<br /></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-21655301780279393382015-08-24T08:33:00.003-07:002015-08-24T08:34:29.066-07:00EL PATRIMONIO FAMILIAR EN EL ECUADOR (3/3)<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">REQUISITOS Y PASOS PARA CONSTITUIR, INSCRIBIR Y LIQUIDAR UN PATRIMONIO FAMILIAR<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Pasos para constituir un patrimonio familiar<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Los requisitos para la constitución del patrimonio familiar son:<o:p></o:p></span></span><br />
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiLAdgeWvJhI4P7TCExR_Yg0FNqwCrTLw0AP9khvAqVbL-GkV6WG2VF-33Ik78MnPCjzKUXMYw0BE58_6VIIQF2501xNQbab1cJg2fGRVV3d4l2NNl3gdVcAZOeqqdtezwfrpjF-ORkc-5d/s1600/patrimonio+familiar.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="142" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiLAdgeWvJhI4P7TCExR_Yg0FNqwCrTLw0AP9khvAqVbL-GkV6WG2VF-33Ik78MnPCjzKUXMYw0BE58_6VIIQF2501xNQbab1cJg2fGRVV3d4l2NNl3gdVcAZOeqqdtezwfrpjF-ORkc-5d/s320/patrimonio+familiar.jpg" width="320" /></a></div>
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="line-height: 24px; text-align: justify; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><span lang="ES-EC">a<span style="font-stretch: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b></span><b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; text-indent: -18pt;"><span lang="ES-EC"> 1) Autorización judicial</span></b><span lang="ES-EC" style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; text-indent: -18pt;"> (Art. 844, núm. 1º);</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Para constituir un patrimonio se requiere de la autorización del juez civil competente.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC"><br /></span></span></div>
<a name='more'></a><div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="line-height: 24px;">Para que proceda la constitución del patrimonio familiar, se tramitará la autorización ante el juez competente; para el efecto se presentará un solicitud se determinará en la solicitud el nombre y apellido, el estado civil, la edad y el domicilio del peticionario, así como los de los beneficiarios y el lugar o lugares donde estuvieren situados los inmuebles, con sus linderos propios y demás circunstancias que los individualicen, los bienes sobre los que se va a constituir no deben estar embargados, hipotecados, en litigio, anticresis o en poder de tercer poseedor con título inscrito, lo que se acreditará con el certificado del Registrador de la Propiedad; el valor del bien no debe exceder el determinado en el Artículo 843 del Código Civil, al mismo tiempo, el juez ordenará el avalúo por un perito nombrado por el. El precio fijado en el informe, si fuere mayor que el que figura en el catastro, servirá de base para el pago del impuesto predial correspondiente; para este fin, el juez comunicará a la oficina respectiva. Se establecerá quiénes son los beneficiarios, pudiendo ser los cónyuges, los hijos menores de edad, los hijos mayores de edad incapaces, y los descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad. La aclaración que la constitución del patrimonio familiar no perjudica los derechos de los acreedores, ni de las personas a quienes deba alimentos el instituyente. Entonces, se puede afectar cuando hay deuda alimentaria.</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: 150%; mso-add-space: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><span lang="ES-EC"><span style="font-stretch: normal; line-height: 24px;"> </span><span style="font-stretch: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b><!--[endif]--><b style="line-height: 150%;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">Audiencia
del Ministerio Público</span></b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"> (Art. 853);</span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: 150%; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-stretch: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b><b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">Escritura
pública</span></b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"> (Art. 844, núm. 2º) <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Para
el sistema vigente esa exigencia es inexcusable porque todas las limitaciones
del dominio sobre inmuebles, tienen que constituirse por escritura pública;<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify; text-indent: -18pt;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><span lang="ES-EC"><span style="font-stretch: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b><!--[endif]--><b style="line-height: 150%;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">Publicidad</span></b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">
(Art. 846).<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Se publicará la solicitud de constitución del patrimonio, se hará durante tres días, y, además, se fijarán carteles durante diez días, en la parroquia en que estén situados los inmuebles. Se exigirá, la escritura de constitución del patrimonio familiar, se deberá insertar la sentencia del juez que autorice el acto, se inscriba en el Registro de Gravámenes de la Propiedad del Cantón, en el que estuvieren situados los bienes raíces.</span></span><br />
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El Art. 845 establece como requisito que los bienes no estén embargados, hipotecados, en litigio, dados en anticresis o en poder de poseedor con título inscrito, y que su valor no exceda del determinado en el Art. 843, para lo cual el juez determinará el avalúo por medio de un perito.</span></span><br />
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Es interesante anotar que el acto de constitución es un acto esencialmente gratuito, y por tanto se asemeja a una donación entre vivos, puesto que beneficia a otras personas sin precio ni recompensa.</span></span><br />
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Es también un acto unilateral, puesto que no requiere aceptación por parte de los beneficiarios. También es importante anotar que, si bien la ley no dice nada acerca de la inscripción del levantamiento del patrimonio familiar, no obstante, esto se deduce de la naturaleza misma de este derecho (Carrión). Cabe aquí también recordar el aforismo de que en Derecho las cosas se deshacen como se hacen. </span></span><br />
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Para la constitución del patrimonio familiar no se pagará el impuesto de alcabala, y tanto el notario como el registrador de la propiedad cobrarán solo la mitad de los derechos que les asigne la ley.</span></span><br />
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span>
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Mientras subsista el patrimonio familiar los bienes estarán exentos de impuestos, salvo el gravamen que le corresponde a la propiedad predial, sin que para su cómputo se acumulen las demás contribuciones.</span></span><br />
<div style="line-height: 150%;">
<br /></div>
</div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Pasos para
inscribir la constitución del Patrimonio Familiar en el Registrador de la Propiedad<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">En la escritura de constitución del patrimonio
familiar se debe insertar la sentencia del funcionario que autorizare el acto.
Luego hay que inscribirla en el registro de gravámenes de la propiedad del
cantón, donde se encuentren situados los bienes raíces. <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">1.-
El juez de lo civil envía el juicio junto con la sentencia con un funcionario judiciales
que puede ser (personal de archivo, amanuense o secretario) dicho funcionario
lleva conjuntamente con los bienes adquiridos anteriormente un libro o cuadernillo
en el cual el funcionario registrador de la Propiedad certifica haber recibido
el juicio y estampar su firma en el antes refreído quedando circunstancias que
el juicio quedo ingresado en el Registrador de la Propiedad, y a su vez el
funcionario del juzgado recibe un ticket numerado y también paga una tasa de
inscripción de $25,00<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">2.-
Luego de un período de 24 horas un funcionario ingresa al sistema la
información, la misma que es sorteada automáticamente, la finalidad de dicho
sorteo es para saber quién va a realizar el juicio y si cumple con fines
legales para ser aceptado el trámite, a esta persona se la denomina revisor de
títulos, el funcionario responsable siempre debe de ser un abogado.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">3.-
Luego del análisis prolijo del abogado revisor y si esta correcto pasa a manos
de otro funcionario de mayor rango que se denomina el asesor jurídico, y es quien tiene la responsabilidad de poner
una nota devolutiva (cuando falta algún requisito y este sea completado en el
plazo que la ley manda), o también puede
ser la negativa del trámite (cuando no procede por qué no cumple normas legales
establecidas en la legislación ecuatoriana), y si no se configura ninguna de los anteriores casos pasa a
inscribirse al repertorio para que se realice el Acta de de Inscripción la
misma que firmada por el señor Registrador de la Propiedad pasa a ventanilla
para que el empleado del juzgado retire la refreída acta, no obstante el Sr.
Funcionario judicial tiene que entregar el ticket y hacer firmar el libro o
cuadernillo por el funcionario del registrador de la propiedad que le
corresponde.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">ADMINISTRACIÓN DEL
PATRIMONIO FAMILIAR<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">Según
el Art. 842 </span><span lang="ES-EC"><a href="http://www.monografias.com/Administracion_y_Finanzas/index.shtml"><span style="color: windowtext; line-height: 150%; text-decoration: none;">la</span></a></span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">
administración corresponde a los cónyuges, si ambos lo han constituido,
siguiendo las reglas análogas a las de la </span><span lang="ES-EC"><a href="http://www.monografias.com/Administracion_y_Finanzas/index.shtml"><span style="color: windowtext; line-height: 150%; text-decoration: none;">administración</span></a></span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">
de la sociedad conyugal. En caso de muerte o de impedimento legal de uno de los
cónyuges, le reemplazará el otro, y a falta de ambos, el administrador que
nombraren los beneficiarios mayores de edad y el curador o curadores que, de
acuerdo con las </span><span lang="ES-EC"><a href="http://www.monografias.com/trabajos4/leyes/leyes.shtml"><span style="color: windowtext; line-height: 150%; text-decoration: none;">leyes</span></a></span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">,
representaren a los menores beneficiarios.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Cabe
indicar que el constituyente no queda al margen de los beneficios del usufructo
de los bienes constituidos en patrimonio familiar. <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span class="texto"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><br /></span></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span class="texto"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">Cuando existen discrepancias en la
administración del patrimonio, esta se resuelve por la vía judicial, a través
de un juicio civil verbal sumario.</span></span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">
Si hubiere desacuerdo en cuanto a la administración, los beneficiarios podrán
acudir al juez para que nombre
administrador.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">LEVANTAMIENTO DEL
PATRIMONIO FAMILIAR<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;">El levantamiento o subrogación del Patrimonio Familiar es el procedimiento legal, mediante el cual los ben<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">eficiarios de créditos hipotecarios del Banco, una vez canceladas sus obligaciones crediticias, resuelven levantar o subrogar el limitante de dominio, para efectos de subrogar con otro de mayor valor o enajenar el inmueble.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><b><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Requisitos para levantar el patrimonio familiar</span></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
</div>
<ul>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Los clientes del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, previa la autorización del Levantamiento del Patrimonio Familiar, deberán tener cancelado la totalidad del crédito o préstamo que el BEV les haya otorgado.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Una vez que el solicitante no tenga saldo pendiente que cancelar, deberá presentar los siguientes documentos:</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Oficio dirigido al señor Gerente General del BEV, conjuntamente firmada por el Notario o por el Juez, solicitando autorización para levantar o subrogar el Patrimonio Familiar, conforme el Artículo 48 del BEV y artículo 851 del Código Civil.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Petición de Cancelación de Patrimonio Familiar, firmado conjuntamente con el Abogado patrocinador, quien deberá adjuntar copia de su credencial profesional a color. En tratándose de demanda ante Juez Civil, providencia del Juez que solicita la opinión del Banco, respecto del levantamiento o subrogación del patrimonio familiar.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Certificado de Gravámenes actualizado del Registro de la Propiedad del Cantón correspondiente.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Declaración Juramentada suscrita por el Notario, los peticionarios y dos testigos, esto si se solicita ante el Notario.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Copias de las cédulas a color de los solicitantes y los testigos .</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 24px;">Copia de la escritura de cancelación de Hipoteca, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.</span></li>
</ul>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>Procedimiento para levantar el patrimonio familiar</b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Una vez ingresada la documentación, la Subgerencia Jurídica analiza y revisa que los documentos se encuentren completos, que tanto los pedidos del Notario como del Abogado hagan referencia al articulo 851 del Código Civil y la causal por la que solicitan el levantamiento o subrogación del Patrimonio; Que en el certificado del Registro de la Propiedad correspondiente, conste que el inmueble se encuentre libre de gravámenes; Que se adjunten las copias de las cédulas de los testigos y solicitantes. Cuando la documentación cumple con todos los requisitos solicitados, se procede a elaborar el oficio dirigido al Notario, con el cual se autoriza el Levantamiento de Patrimonio Familiar, el mismo que es suscrito por el señor Gerente del BEV., o su apoderado. En caso de que la petición sea cursada por el Juez Civil, previo a la autorización, se verifica en Operaciones que el crédito se encuentre cancelado en su totalidad.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>Costo para levantar el patrimonio familiar</b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="line-height: 24px;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El solicitante previo al retiro de la solicitud de levantamiento o subrogación del patrimonio familiar, cancelará al Banco la suma de US$ 10,00 (Diez dólares) por concepto de servicios bancarios.</span></span></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-42839341128289940602015-08-24T08:13:00.000-07:002015-08-24T08:14:30.345-07:00EL PATRIMONIO FAMILIAR EN EL ECUADOR (2/3)<div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;">Características del Patrimonio Familiar</span></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; margin-bottom: 0.0001pt;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; font-weight: bold;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;">
</span></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhWe49nNB-BMjdWKvRIHrE6fRNB0yGzxnzHWmNtEIXmCcuafSv4jNYpwxSOweZ0gTH_9DBRlhad7Cnsi4aG6kqt1rbrrYkHVeMFFv6LVGnWe_68MZKuUM_iA8Jedk9LKyaewFuP3uC4KDwo/s1600/patrimonio+familiar.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="211" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhWe49nNB-BMjdWKvRIHrE6fRNB0yGzxnzHWmNtEIXmCcuafSv4jNYpwxSOweZ0gTH_9DBRlhad7Cnsi4aG6kqt1rbrrYkHVeMFFv6LVGnWe_68MZKuUM_iA8Jedk9LKyaewFuP3uC4KDwo/s320/patrimonio+familiar.jpg" width="320" /></a></span></div>
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El patrimonio familiar consta de las siguientes características, según el
régimen jurídico entregado por las Leyes ecuatorianas:</span><br />
<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">a.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Inembargable, por lo que está exento de las acciones civiles de
los acreedores de quien instituya el patrimonio familiar para el cobro de deudas.
No obstante, esto no quiere decir que se puede constituir el patrimonio
familiar para escapar de las acciones de lo acreedores en su perjuicio pues el
mismo Código Civil trae un sistema de publicidad y oposición dentro del trámite
de constitución para evitarlo, pero además la acción rescisoria.</span></span></div>
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;">
</span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<br />
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">b</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">. Inalienable y no enajenable, por lo cual no se puede ejercer la facultad de disposición de los bienes constituidos en patrimonio familiar ni se puede constituir sobre él gravámenes como prendas, hipotecas, etc. La venta de bienes que forman parte del patrimonio familiar constituye un objeto ilícito de conformidad con el Art. 1480 del Código Civil, no por ser bienes incomerciables sino por estar prohibida su enajenación por el Art. 839 del Código Civil.</span></div>
<br />
<a name='more'></a><br />
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div>
</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">c.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Indivisible, ya que no puede ser sometido a partición alguna.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>d.</b> Sólo pude recaer sobre bienes inmuebles propios del instituyente y no sobre bienes muebles ni ajenos. Esto se desprende de los Art. 835 del Código Civil que dice que los instituyentes pueden constituirlo sobre “bienes raíces de su exclusiva propiedad”.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>e.</b> Sólo puede constituirse sobre bienes hasta por una cuantía de USD $ 48.000. Esta característica lleva a la discusión sobre si el patrimonio familiar debe restringirse a un solo bien o si al contrario se puede constituir sobre varios bienes hasta la cantidad señalada por la Ley. Destaca luego de todo análisis la segunda tesis, pues el mismo Código Civil en el Art. 848 se puede ampliar luego de constituido el patrimonio familiar, hasta que se complete el monto establecido; además, según el Art. 11 numeral 5 de las Constitución en caso de suda en materia de derechos humanos se debe estar a la interpretación que más favorezca a su efectiva vigencia (principio pro homine), y el derecho a constituir patrimonio familiar está contemplado en el Art. 69 numeral 2 de la Constitución como ya se indicó, además de todos los instrumentos internacionales que forman parte del bloque de constitucionalidad y lo reconocen.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">f.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> No puede darse en arriendo, pues está constituido para el
servicio de los integrantes del núcleo familiar. Sin embargo el Código Civil
prevé que se puede entregar en arriendo bienes del patrimonio familiar siempre
que se demuestre su conveniencia o necesidad ante el juez, y éste con audiencia
del Ministerio Público lo autorice.</span></span></div>
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;">
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">g.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Tiene varios beneficios legales como exenciones al pago de
impuestos como el de herencia, alcabalas, etc.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>h. </b>Puede constituirse por el ministerio de la Ley (es decir por el sólo mandato legal sin que medie la voluntad de los propietarios, generalmente cuando se adquieren bienes raíces por medio de un crédito con Cooperativas de Ahorro y Crédito o con el BEV) o por vía judicial cuando la voluntad de los instituyentes se manifieste ante el juez y se siga el trámite legal correspondiente.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<b>5. Instituyente, beneficiarios, cuantía.</b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b><br /></b></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Son instituyentes quienes constituyen patrimonio familiar sobre un bien
inmueble de su propiedad, es decir el propietario del bien o bienes raíces que
forma parte del patrimonio familiar. Ellos pueden ser:</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<b>a.</b> Cualquiera de los cónyuges individualmente, es decir el marido o
la mujer de manera independiente sobre bienes de su propiedad exclusiva y por
tanto que no pertenezcan a la sociedad conyugal;</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<b>b.</b> Ambos cónyuges, tanto marido y mujer de manera conjunta sobre
bienes de la sociedad conyugal;</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
<b>c.</b> El viudo, el divorciado o el célibe (aquel que no ha adquirido
el estado civil de casado) sobre bienes raíces de su exclusiva propiedad;</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><div style="text-align: justify;">
Es decir que en síntesis puede constituir patrimonio familiar cualquier persona
sobre los bienes raíces de su propiedad.</div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Son beneficiarios del patrimonio familiar aquellas personas que gozan de los
derechos que emanan de su constitución, es decir aquellos a cuyo favor se lo
constituye. Si es que no se especifica quienes son los beneficiarios se
“presume de derecho que el patrimonio se constituyó para todos quienes
conforman la familia”. Pueden ser beneficiarios según el Art. 849 del Código
Civil:</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">a.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Los hijos menores de edad, es decir hasta que cumplan su mayoría de
edad. Una vez que hayan cumplido su mayoría de edad dejarán de ser
beneficiarios.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">b.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Los hijos mayores de edad que sean discapacitados. Es decir que
hasta que les llegue la muerte tendrán calidad de beneficiarios.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">c.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Los descendientes hasta segundo grado de consanguinidad con el
instituyente, existan o no en el momento de la constitución del patrimonio
familiar.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">d.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> El cónyuge, sea marido o mujer, que lo haya instituido, pues el
Art. 835 del Código Civil así lo prevé.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">e.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> Ambos cónyuges, tanto marido como mujer, que lo hayan
instituido.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">f.</b><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> El célibe, el viudo o el divorciado instituyentes.</span></div>
</span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Los beneficiarios gozan de ciertos derechos con respecto al patrimonio
familiar, pues como ya se dijo ésta es una institución que afecta ciertos
bienes al servicio de los integrantes del núcleo familiar y por tanto genera
determinados derechos a favor de ellos. Estos derechos son: vivir en la casa,
cultivar el campo y aprovechar en común los frutos del inmueble, es decir a
usar y gozar del bien sin que nadie se los impida ya sea con embargos u otro
tipo de embarazos.</span></div>
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 13.85pt; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span><span style="background-attachment: initial; background-clip: initial; background-image: initial; background-origin: initial; background-position: initial; background-repeat: initial; background-size: initial;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">
<!--[if !supportLineBreakNewLine]-->
<!--[endif]--><b><o:p></o:p></b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 13.85pt; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify;">
<b style="background-color: transparent; font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Cuantía.-</b></div>
</div>
<div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Otra de las limitantes es el monto de los bienes que deben formar el patrimonio.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El artículo 843 del Código Civil señala que la cuantía de los bienes que integren el patrimonio familiar, no puede exceder de 48.000 dólares, como base, y de un adicional de $ 4.000 por cada hijo; esto implica por ejemplo que si la pareja tiene un hijo, la cifra máxima sería 52.000 dólares.</span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b> Ampliación.-</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><br /></b></span><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Al respecto, la legislación establece que si el precio de los bienes sobre los que se constituye el patrimonio familiar fuere inferior al máximo permitido, se podrá posteriormente ampliar hasta completar su límite, en un trámite judicial igual al utilizado para su institución. Para el efecto será necesario que el propio constituyente sea quien realice los mismos trámites pertinentes. Esto se encuentra establecido en el art. 848 del código civil.</span></div>
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
fuente: internet</div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-30576504013768331922015-08-24T07:59:00.004-07:002015-08-24T07:59:26.084-07:00EL PATRIMONIO FAMILIAR EN EL ECUADOR ( 1/3)<div style="overflow: hidden; padding-bottom: 20px; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b>¿Qué es el patrimonio familiar?</b></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh92tOx_wqDhstLngtqL1NM_aB3S8AmpvYPI8V-6L9wERK71BI0_YsDrwRPvGclPC4cRfxC64Y_yq5WkP8BP8QSDNudvtsz558tWKU9YI48txJZ1bo5yLFW5H3WRhpmZbPdAGBldGndrfg4/s1600/famia_bienes+raices.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="213" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh92tOx_wqDhstLngtqL1NM_aB3S8AmpvYPI8V-6L9wERK71BI0_YsDrwRPvGclPC4cRfxC64Y_yq5WkP8BP8QSDNudvtsz558tWKU9YI48txJZ1bo5yLFW5H3WRhpmZbPdAGBldGndrfg4/s320/famia_bienes+raices.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div style="overflow: hidden; padding-bottom: 20px; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span class="_Tgc">"Es considerado una limitación al dominio ya que constituido como tal el bien es inembargable, indivisible e inalienable."</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 24px; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El código Civil, se refiere al haber de la sociedad conyugal, y expresa que ambos conyugues podrán instituir el patrimonio, sobre bienes propios de cualquiera de los cónyuges, a favor de sus hijos. También podrá hacerlo una persona viuda, divorciada o célibe.<o:p></o:p></span></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span lang="ES-EC"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div style="overflow: hidden; padding-bottom: 20px;">
</div>
<a name='more'></a><br />
<div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b style="line-height: 150%;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"> Historia de Origen
del Patrimonio Familiar</span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; margin-bottom: 6.75pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="line-height: 24px;">En el Ecuador el patrimonio familiar estaba reconocido en la Constitución de 1998, referido al Capítulo Cuarto de los Derechos Económicos Sociales y Culturales, sección tercera de la familia, en el artículo 39, expresa "Se propugnarán la maternidad y paternidad responsables. El Estado garantizará el derecho de las personas a decidir sobre el número de hijos que puedan procrear, adoptar, mantener y educar. Será obligación del Estado informar, educar y proveer los medios que coadyuven al ejercicio de este derecho. Se reconocerá el patrimonio familiar inembargable en la cuantía y condiciones que establezca la ley, y con las limitaciones de ésta. Se garantizarán los derechos de testar y de heredar"</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; margin-bottom: 6.75pt;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="background-color: transparent; line-height: 24px; text-align: justify;"></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 150%; margin-bottom: 6.75pt; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="background-color: transparent; font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 150%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 150%; margin-bottom: 6.75pt; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="background-color: transparent; font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 150%;">En
la Constitución de 2008, el </span><span style="background-color: transparent; font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 150%;">Capítulo Sexto de los Derechos
de libertad, el artículo 69 numeral 2 establece “……</span><span style="background-color: transparent; font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif; line-height: 150%;">Se reconoce el patrimonio familiar inembargable en la
cuantía y con las condiciones y limitaciones que establezca la ley. Se
garantizará el derecho de testar y de heredar.”</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">¿Quienes pueden constituirlo?<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">En
el Código Civil se considera quiénes pueden constituir patrimonio familiar: “El
marido, </span><span lang="ES-EC"><a href="http://www.monografias.com/trabajos11/lamujer/lamujer.shtml"><span style="color: windowtext; line-height: 150%; text-decoration: none;">la mujer</span></a></span><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;">
o ambos conjuntamente, si son mayores de edad, tienen derecho de constituir,
con bienes raíces de su exclusiva propiedad, un patrimonio para sí y en
beneficio de sus descendientes,…” (Art. 835)<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">“Si
los inmuebles pertenecieren al haber social, será necesario que intervengan, de
común acuerdo, ambos cónyuges,…” (Art. 836) <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">También
se puede instituir, sobre bienes propios de cualquiera de los cónyuges, a favor
de sus hijos, una persona viuda, divorciada o célibe constituir un patrimonio
familiar en beneficio suyo o de sus hijos. (Art. 837)<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">El
patrimonio familiar debe constituirse conforme a las reglas dadas, lo contrario
significa que no tiene valor legal.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<b><span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Objeto del Patrimonio Familiar<o:p></o:p></span></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">De
acuerdo al Art. 835 se puede constituir patrimonio familiar con bienes raíces
de exclusiva propiedad del constituyente. El Art. 836 dice que también se puede
constituir con bienes inmuebles que pertenezcan al haber social.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Según
el Art. 845, los bienes sobre los cuales se constituye el patrimonio familiar
no deben estar embargados, hipotecados, en litigio, dados de anticresis, o en
poder de tercer poseedor con título inscrito. <b>Y esto hay que acreditarlo con el certificado del Registro de la Propiedad.<o:p></o:p></b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><b><br /></b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; text-align: justify;">
<span lang="ES-EC" style="line-height: 150%;"><span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Una
vez que se constituye este gravamen, los bienes sobre los cuales se constituye
quedan excluidos, es decir son inalienables y no serán sujetos a embargo ni a
gravamen real, excepto el de las servidumbres preestablecidas y de las que
llegaren a ser forzosas y legales Art. 839 </span><span style="font-size: 12pt;"><o:p></o:p></span></span></div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-91052577754067037412015-08-11T14:59:00.005-07:002015-08-11T15:07:13.793-07:00SE REDUCEN LAS TASAS PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS<div style="text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
El 1 de Abril del presente año entró en vigencia la <b>Resolución 045-2015-F</b> de la Junta Reguladora Financiera, la cual establece nuevas políticas para créditos para la adquisición o construcción de viviendas consideradas de "interés social".<br />
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiT-5hWIFMvFVCt1QK20rmpCQS2gDySWVpkRRKdH-SQbdZQKlLH4Gjh0MJgV_8USkvOJAUgsVghNxMqDbsw-owpupKFshQCmUi40IBXDc7sckDwF_Kff5RGGJRdswBdU3WJN1UfTSduutWk/s1600/COMPRAR_CREDITO_MACHALA_CASA.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" height="181" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiT-5hWIFMvFVCt1QK20rmpCQS2gDySWVpkRRKdH-SQbdZQKlLH4Gjh0MJgV_8USkvOJAUgsVghNxMqDbsw-owpupKFshQCmUi40IBXDc7sckDwF_Kff5RGGJRdswBdU3WJN1UfTSduutWk/s320/COMPRAR_CREDITO_MACHALA_CASA.png" width="320" /></a><br />
<br /></div>
<div>
Antes de la vigencia de esta resolución la banca privada financiaba el 70% del valor de la vivienda, a una tasa de interés entre el 10 al 12% anual, ahora el porcentaje del financiamiento subió al 95% del total del avalúo del inmueble, y el interés se reduce al 4,99%.</div>
<div>
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<div>
Por ejemplo, que quien adquiera una vivienda de USD 70.000,00 (Precio tope para ingresar a este programa), terminará pagando USD 110.780,00 con las nuevas condiciones del crédito,(incluidos los intereses). Esto es USD 51.344,00 menos que lo que habría cancelado antes de que la resolución entrara en vigor. La cuota mensual baja de USD 675 a 462. </div>
</div>
<div>
<div>
<a name='more'></a><div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span lang="ES-EC">Los créditos podrán ser entregados por instituciones públicas, como privadas, los mismos que deben cumplir las siguientes condiciones:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<blockquote class="tr_bq">
<div style="text-align: justify;">
a. Valor de
la vivienda de hasta USD 70.000,00</div>
<span lang="ES-EC"></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span lang="ES-EC">b. Precio
por metro cuadrado USD 890,00</span></div>
<span lang="ES-EC">
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
c. Cuota de
entrada máxima del 5% del avalúo comercial del inmueble a financiarse</div>
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
d. Monto
máximo del crédito hasta USD 70.000,00</div>
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
e. Plazo
igual o mayor a 20 años</div>
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
f. Tasa
inicial 4,99% nominal anual, reajustable</div>
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
g. Periodicidad
de pago de dividendos mensual</div>
</span><span lang="ES-EC"><div style="text-align: justify;">
h. Tipo de
Garantía: Primera hipoteca a favor de la entidad financiera originadora del
crédito, sin que haya existido hipoteca previa sobre el inmueble</div>
</span></blockquote>
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Es muy importante mencionar que estos créditos son para vivienda única, es decir que se otorgará por una sola vez al beneficiario. Así mismo que dentro del programa no están contemplados los créditos para ampliación ni remodelación de viviendas.</div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Las entidades bancarias que debieron acatar la medida de manera obligatoria fueron: Bolivariano, Rumiñahui, Guayaquil, Internacional, Loja, Pacífico, Pichincha y Produbanco; el resto de bancos podrá acogerse voluntariamente, como es el caso de Mutualista Pichincha.</div>
<div>
<br /></div>
<div>
Con esta política se espera que más personas puedan acceder a una vivienda, además de incrementar el porcentaje de participación de la banca privada en el mercado de los créditos hipotecarios, la cual es de un 24%, mientras que el BIESS tiene el 66%.</div>
<div>
<br /></div>
</div>
<div>
Para descargar la Resolución de clic <a href="http://www.juntamonetariafinanciera.gob.ec/PDF/Resolucion%20No.%20045-2015-F.pdf?dl=0" target="_blank">aquí</a> </div>
</div>
</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-90170613303678660602015-08-11T14:25:00.002-07:002015-08-11T14:25:55.358-07:00“EL DESARROLLO URBANISTICO DE MACHALA” <div style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjF1Xv5fzj10pLvIFyMZKsu82kC2-wMRfSH1ccpX3f7b8eKZ0BAATJ0i9Hqtjvxhk1Q5eK5LA6B4N7dw5SUInFggdwnyRySRJia9GVMi2BbPHCl2B5ufMbkjdRiFPpt21sJnD1YNlBrx29l/s1600/Entrada+de+Machala.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="160" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjF1Xv5fzj10pLvIFyMZKsu82kC2-wMRfSH1ccpX3f7b8eKZ0BAATJ0i9Hqtjvxhk1Q5eK5LA6B4N7dw5SUInFggdwnyRySRJia9GVMi2BbPHCl2B5ufMbkjdRiFPpt21sJnD1YNlBrx29l/s320/Entrada+de+Machala.jpg" width="320" /></a>La ciudad de Machala, a partir del año 2004, ha experimentado un desarrollo urbanístico, antes insospechable, el cual se refleja en zonas regeneradas, áreas de recreación, centros comerciales y otras obras, que han posicionado a la ciudad en referente de progreso y habitabilidad, dentro y fuera del país.</div>
<div style="text-align: justify;">
<div>
<br /></div>
<div>
Estas actividades emprendidas en el ámbito público, han motivado a los empresarios privados nacionales e internacionales, para considerar a Machala como un excelente mercado para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.</div>
<div>
<br /></div>
</div>
<a name='more'></a><div style="text-align: justify;">
Los mencionados proyectos, mejoran la sinergia del mercado de bienes raíces, ya que no solo aumenta de precio el valor del suelo en la urbanización o lotización, sino que mejora considerablemente la plusvalía de todo el sector donde se desarrolla; volviendo a las propiedades vecinas más atractivas ante los ojos de los potenciales compradores.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Las estadísticas del Registro de la Propiedad del cantón de los últimos años, nos corroboran que, la ciudad ha experimentado un auge inmobiliario positivo, ya que las compraventas de inmuebles mediante la celebración de escrituras públicas desde el año 2011, hasta lo que va del 2015 ha merecido un 15 y hasta un 25% entre uno y otro año, manteniéndose con iguales características para la instrumentación de las hipotecas, que mantienen conexión directa con la adquisición de propiedades, toda vez que se trata de créditos concedidos por diversas entidades financieras para ese fin: comprar las viviendas u oficinas edificadas.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Cabe destacar también que entidades como el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, así como la Banca Privada, han mejorado en temas de tramitologías necesarias el otorgamiento de créditos.</div>
<div>
<br /></div>
<div>
BIBLIOGRAFÍA: ACBRO Revista Inmobiliaria, 2013</div>
<div>
<br /></div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-1074951176339995172015-08-06T16:11:00.001-07:002015-08-06T16:11:34.356-07:00¿Por qué contratar a un Corredor de Bienes Raíces?<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY2JimPAvT7fOlz-24pw85KB95InqF6RlU3H4GQLhNWSxreDRKjxnRUquZuDyaPNlCCRcw09JrDIG4nUWSXq-YtqigKGgqbT8lxk7xzfjgX8arrau9S127CeskyBMVEOC6ryFjhbC-CD21/s1600/vender_casa_machala.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiY2JimPAvT7fOlz-24pw85KB95InqF6RlU3H4GQLhNWSxreDRKjxnRUquZuDyaPNlCCRcw09JrDIG4nUWSXq-YtqigKGgqbT8lxk7xzfjgX8arrau9S127CeskyBMVEOC6ryFjhbC-CD21/s320/vender_casa_machala.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Cuando se trata de vender, comprar o alquilar bienes inmuebles, el Corredor de Bienes Raíces es la persona más idónea y calificada para proveerle de toda la información actualizada sobre el comportamiento del mercado inmobiliario: los precios, términos de financiamiento, propiedades similares en venta, en compra o en alquiler, oferta y demanda de bienes inmuebles.</div>
<div>
<br /></div>
<br /><a name='more'></a><div>
<span style="text-align: justify;"> </span></div>
<div>
<div style="text-align: justify;">
Un Corredor de Bienes Raíces le ayudara a identificar potenciales compradores, evaluara cada oferta presentada y cuando se llegue a un acuerdo con el comprador, preparará el contrato de promesa de compraventa correspondiente. Durante el proceso de cierre de la venta el Corredor de Bienes Raíces es la persona adecuada para aclarar las dudas que se presenten; así como todos los elementos relacionados con la transacción. Incluso ayudará al comprador a presentar su oferta y a entender las diferentes opciones de financiamiento.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Un corredor de Bienes Raíces es un profesional, dedicado, capacitado, comprometido con su profesión, con una amplia red de contactos que ayudan a logar la venta de un inmueble. Cuando usted contrata los servicios de un Corredor de Bienes Raíces, éste le ayudará no solo a identificar al futuro comprador, sino que también le orientara y guiara durante todo el proceso de venta del inmueble.</div>
<div style="text-align: justify;">
Un verdadero Corredor de Bienes Raíces no es un comisionista, es una persona con una alta escala de valores y principios éticos y morales, con sólidos conocimientos sobre el proceso de compra, venta y alquiler de inmuebles. Su legalidad de operación la certifica su registro en el Ministerio de Industrias y Productividad (MIPRO), así como también estar afiliado a una Asociación Provincial de Corredores de Bienes Raíces y a la Federación Nacional de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador.</div>
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<h3>
<span style="color: #134f5c;">UN CORREDOR DE BIENES RAÍCES</span></h3>
<div>
<ol>
<li>Le ahorra tiempo promocionando su propiedad y realiza una pre-calificación de los posibles compradores.</li>
<li>Conoce el mercado inmobiliario y puede asesorar con conocimiento de causa a los compradores y vendedores sobre el valor de su propiedad.</li>
<li>Puede acceder a los inventarios de los otros corredores de bienes raíces y obtener las estadísticas comparables de las ventas inmobiliarias.</li>
<li>Usualmente tiene una base de datos de los clientes pre-calificados para comprar bienes inmuebles en diferentes áreas.</li>
<li>Le puede asesorar en la búsqueda del financiamiento, aspectos legales, trámites municipales, notariales y registrales.</li>
<li>Tiene la capacitación y destrezas de mediación y negociación necesarias para asegurar que sus intereses sean protegidos.</li>
<li>Le libera del estrés y los dolores de cabeza al ayudarle fácilmente con los procesos de la compraventa.</li>
<li>Puede proveer información sobre las propiedades de cualquier área en particular, así ayuda a los compradores a escoger las áreas que más les convienen.</li>
<li>Toma seminarios frecuentemente para actualizar sus conocimientos relacionados a la profesión.</li>
<li>Coordina citas y hace una precalificación de los clientes posibles compradores, a quienes acompaña a visitar su propiedad que se encuentra en venta, evitando así el ingreso a su casa de personas con "otras intenciones".</li>
<li>Tiene diferentes tipos de contratos que protegen tanto a los vendedores como a los compradores.</li>
<li>Le ayuda desde el comienzo hasta el fin del proceso de la venta de su propiedad, garantizando el interés de ambas partes.</li>
</ol>
</div>
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-59182550787410048152015-08-05T09:57:00.001-07:002015-08-05T09:57:19.341-07:00VIVIENDA SOSTENIBLE<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjf9P3D_tH55_N3nRLlx6E5Td-hFz0ebSGx7YPcUjTIWOu5LE9v0q6kd567bevy-LTjQJMievjetJRtf-0RS1O8v1wCAQ5uPKyy6bCa-X20o4UGyHD59_clgq5lIvuaiV3tb6M02T-UtAsa/s1600/vivienda_sostenible_machala.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="196" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjf9P3D_tH55_N3nRLlx6E5Td-hFz0ebSGx7YPcUjTIWOu5LE9v0q6kd567bevy-LTjQJMievjetJRtf-0RS1O8v1wCAQ5uPKyy6bCa-X20o4UGyHD59_clgq5lIvuaiV3tb6M02T-UtAsa/s320/vivienda_sostenible_machala.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: justify;">
<b><i><br /></i></b></div>
<div style="text-align: justify;">
<b><i>¿Qué tiene que ver la sostenibilidad con las viviendas y demás edificaciones?</i></b> </div>
<div style="text-align: justify;">
Bueno, la sostenibilidad es una cuestión que cada vez cobra importancia a medida que el cambio climático avanza y la energía, concretamente la derivada de los combustibles fósiles, ha dejado de ser barata. En rigor, la sostenibilidad es un concepto ligado a la energía. Un sistema -conjunto de elementos interconectados- es sostenible cuando produce la energía que consume.</div>
<div>
<br /></div>
<a name='more'></a><div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Claro está, lo óptimo es que los hábitats humanos sean sostenibles. Que permitan a sus ocupantes producir lo que consumen y reciclar sus desechos. Un árbol es un ejemplo claro de una unidad sostenible. ¡Si una ciudad se gestionara con la eficiencia de un árbol! En efecto, deberíamos imitar a la naturaleza. Un árbol recibe la energía externa del sol, del viento, de la lluvia, y la transforma a través del proceso de la fotosíntesis en clorofila. Esta se convierte en tallos, hojas, flores y frutos que alimentan a los vertebrados e insectos, permitiendo que sus semillas envueltas en frutos dulces, sean diseminadas por otras formas de vida. El agua que entra a su sistema y la que es captada de la humedad del ambiente por su estructura, es usada y devuelta al medio para que sea usada. Toma el CO2 del aire y lo devuelve en forma de oxígeno. Las hojas que caen al suelo se reciclan generando un profusión de vida en ella, dando lugar a la cadena trófica donde unos organismos alimentan a otros y estos a su vez al siguiente orden en la cadena. Genera sombra, abrigo y un microclima benéfico. No hay basura, todo se recicla. Así gestiona la vida la naturaleza. Compartiendo y optimizando los recursos. Lo que sobra a uno, lo ocupa otro. Así, nuestros cuerpos están hechos de elementos reciclados, nitrógeno, fosforo, etc.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
La energía es el elemento primordial de la naturaleza y es la base fundamental para la sociedad. La historia nos cuenta que treinta y tres civilizaciones que nos precedieron, colapsaron cuando la energía que las sostenía se redujo impidiendo sustentar la vida. Tal como sucede con las levaduras. Las bacterias en un medio se nutren con la gran cantidad de alimento disponible donde obtienen su energía, así se multiplica hasta agotar su sustento. Luego los gérmenes se mueren ahogados en sus propios desechos, el alcohol que generan sus cuerpos. En resumen, en última instancia es la naturaleza la que tiene el control, no nuestros sistemas financieros y políticos. No basta solo con crecer y crecer, sino diseñar intensivamente para un futuro con escases de energía. </div>
<div style="text-align: justify;">
La observación viene a propósito cuando constatamos que se continúa diseñando como si la energía barata fuera a durar para siempre. Al momento de construir, muchos diseñadores realizan edificios que son verdaderos sumideros de energía. La requieren para todo. No protegen gran cosa del calor en invierno, y en verano no abrigan. Algunas obras públicas, son como grandes elefantes blancos que necesitan de muchos recursos externos para su mantenimiento. Corren el riesgo de que, cuando escaseen los recursos sean abandonados. Sobran los ejemplos.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Basta observar las techumbres de los barrios periféricos y ciudadelas de Machala. Parecería que mejor concepción funcional tienen los galpones de crianza de aves de la ciudad de Balsas. Estos al menos tienen un sobre techo en el medio por donde escapan los gases calientes, por lo que no necesitan de energía para ventilar su interior. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Dicen que el sueño americano era trabajar en la ciudad y vivir en la periferia para lo cual requerían del automóvil. Esto ha ocasionado un grave problema a los planificadores. Ha llegado al extremo y ridículo, que los norteamericanos tienen que destinar más de mil quinientas horas al año para el automóvil, el importe de la compra del vehículo, sus impuestos, combustible, seguros, multas, atascos, parqueo, etc., El transporte siendo un medio, se ha convertido en fin en sí mismo. Por otra parte, los alimentos para llegar a la mesa de un norteamericano, recorren de dos mil a dos mil quinientos quilómetros en promedio. Amén de que son producidos con insumos y derivados del petróleo. Los alimentos, nos aventuramos a asegurar, están hechos con petróleo.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Con los combustibles caros, un estilo de vida marcado por el consumo, un desarrollismo que pretende crecer de manera exponencial en un planeta finito, es de sentido común planificar y construir en base a la eficiencia energética. Va llegando la hora en que la ciudad produzca sus propios alimentos. De hecho hoy en día hay muchas ciudades que producen un porcentaje significativo de los alimentos que consumen. En los días que corren la vivienda debe estar diseñada para ser más que un lugar donde se llega en las noches a dormir, sino un lugar para el trabajo, para la distracción, para las relaciones sociales, para la producción de algunos alimentos, un lugar donde se recicla y se capta energía. Tal es así que en España la legislación obliga a implementar en las casas nuevas paneles solares para captar un determinado porcentaje la energía. Cuando esta no es ocupada por sus habitantes, pasa a la red pública con un beneficio para el propietario.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
En definitiva, diremos que la sociedad industrial que queda a nuestras espaldas, fue marcada por el trabajo intensivo; la etapa neoliberal que vivimos, ha sido caracterizada por el uso del petróleo intensivo, que nos ha ahorrado en gran medida el trabajo físico. La siguiente etapa que se nos planta a la vista, debe estar signada por el diseño intensivo.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<i><b>Abg. Efraín Chávez Mora</b></i></div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-91296991095795049672015-08-04T15:22:00.001-07:002015-08-25T16:34:02.306-07:00El Avalúo<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiVkYdbKTC-4eOj9eypfhSEfsSVQJO4VEa06laWlJTY6q_fJf6dWgWhBWbN4TwjzSYMyW9ubnMDcHzra4Mnu7nF9tj9QVu1FEtr1Yff53LAUYSmw3Z9nvnqp-6ZxJm23eFxkZ8Y3eMskY70/s1600/avaluos+machala.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="205" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiVkYdbKTC-4eOj9eypfhSEfsSVQJO4VEa06laWlJTY6q_fJf6dWgWhBWbN4TwjzSYMyW9ubnMDcHzra4Mnu7nF9tj9QVu1FEtr1Yff53LAUYSmw3Z9nvnqp-6ZxJm23eFxkZ8Y3eMskY70/s320/avaluos+machala.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<div style="text-align: justify;">
Estimación imparcial sobre la naturaleza, calidad, valor, utilidad específica y aspectos esenciales de una propiedad raíz, basándose siempre en la integridad del equipo avaluador y experiencia en recoger y analizar la información relacionada con el inmueble a ser avaluado sin convertirse en abogado de una causa, entidad o persona, siendo principalmente profesional, manteniéndose continuamente informado, sin temor al cambio con el principio de “ mientras mas cambian las cosas mas se mantienen uniformes” a fin de permanecer competitivo para poder interpretar las notas de interés y tendencia del mercado de capitales y medición de la capacidad de compra del mercado en el momento de estimar el valor de remate el mismo que es clave para la recuperación del crédito; considerando como norma que “ El concepto expresado por un avaluador, nunca tendrá mayor aceptación que la reputación del avaluador que lo expresa” ya que solamente una persona que adopta normas elevadas de pericia e integridad hacia su profesión, está en capacidad de producir opiniones sobre el valor de un bien inmueble, que contarán con el respeto, aceptación de sus clientes y de la sociedad, que además podrán con plena y absoluta confianza utilizar sus conceptos en la realización de créditos hipotecarios.</div>
<div style="text-align: justify;">
<b><br />
FACTORES QUE INCIDEN EN UN AVALÚO:</b><br />
<b><br />
1. FACTORES DE VALOR</b><br />
<br />
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<a name='more'></a><div class="MsoNormal">
</div>
El valor de una propiedad raíz es el resultado de la integración de sus componentes principales que inciden en el precio de las mismas y que por si mismo se constituyen en factores de valor.<br />
<b><br />
2. FACTORES FÍSICOS </b><br />
Son esenciales para definir la naturaleza misma del bien (terreno para urbanizar, construir, tierra agrícola con tendencia a transformarse en urbana, vivienda, comercio número de pisos según norma municipal). Esquemáticamente los factores físicos se pueden agrupar en dos categorías.<br />
<b><br />
Características del bien: </b>Superficie, topografía, configuración, calidad del suelo, del subsuelo y si hay construcción se considera materiales empleados, calidad de los mismos, diseño arquitectónico, obsolescencia funcional o física, mantenimiento si tiene relleno con mejoramiento se averiguará su espesor especialmente si no es igual en toda la estructura y tipo de compactación, ya que se ha observado en Pastaza que rellenos mal compactados con la presencia de un sismo moderado se produce el acomodo de los granos (Reducción de poros) y por consiguiente hundimientos.<br />
<br />
<b>Ubicación y entorno inmediato.</b>- Clase de sector, zonificación, situación geográfica, proximidad de servicios públicos y su calidad, servicios comunales cercanos tales como colegios, iglesias, parques, clubes sociales, campos deportivos, instituciones financieras, policía, facilidades de comunicación, cercanías a <b>vías, autopistas, supermercados.<br />
<br />
3. FACTORES JURIDICOS </b><br />
<b>Hipotecas, embargos.<br />
Ocupación del bien.</b> Si el bien está alquilado la posibilidad de su ocupación inmediata o la posible dificultad para desalojar al inquilino del predio ( Aplicable al caso de Compra e Hipoteca). En caso de fincas colonos que ocupen total o parcialmente la propiedad. Puede haber casos en que la existencia de un arrendatario no permite al eventual comprador modificar el uso del bien afectando negativamente su valor, pero hay casos en que el uso del bien beneficia ( good will). Cuando el comprador tiene las aptitudes para continuar con el mismo uso.<br />
L<b>egislación sobre arrendamiento o afectación por plan regulador ( Normas Municipales).</b> Se debe investigar a profundidad las reglas urbanísticas vigentes.<br />
<b>Servidumbre</b>. La existencia de servidumbre de cualquier tipo constituyen en la mayoría de los casos un factor negativo para los bienes que gravan.<br />
<b><br />
4. FACTORES SOCIO ECONOMICOS</b><br />
Los factores socio económicos influyen profundamente en los valores de los bienes raíces.<br />
Los factores que gravitan sobre el valor de la propiedad son: <b>La demanda solvente: </b>Esta determina tanto el número como la categoría de los posibles compradores, delimitando al mismo tiempo las posibilidades de venta. <b>La demanda solvente varía de acuerdo con las circunstancias,</b> con el tipo y características del inmueble y su localización en la medida que existan centros urbanos en los cuales se concentren determinados sectores poblacionales y sociales. Ejemplo: (El avalúo de remate de una construcción lujosa y/o cara en Santa Clara es inferior al de una similar en el centro comercial de Puyo).<br />
<b><br />
5. ASPECTO DEMOGRAFICO</b><br />
Un aumento de la población producido por distintos fenómenos sociales y económicos tales como migración poblacional, descentralización administrativa o industrial, desarrollo turístico, rehabilitación del centro de la ciudad, construcción de nuevas ciudadelas, complejos industriales, renovación urbana, son factores que crean expectativas de posibles aumentos en los valores de las propiedades. Lo contrario sucede cuando se produce un éxodo poblacional por cualquier causa en cuyo caso el efecto es de disminución del valor o por lo menos estancamiento del mercado por caída o reducción de la demanda. En muchos casos los fenómenos poblacionales son de tipo temporal, pero no dejan de ejercer una influencia sobre el mercado y para avaluar hay que estar atento a estos fenómenos y analizar sus posibles efectos en el mercado que puede ser a mediano y a largo plazo. <br />
<b><br />
FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALÚO</b><br />
Los precios básicos de los diferentes inmuebles, especialmente de los lotes urbanos, están determinados en primer termino por el vecindario ya será este residencial, comercial o industrial. Los precios básicos de las diferentes edificaciones están determinadas por el costo actual que tendría la construcción de un inmueble similar en cuanto a su localización, características y acabados, pero hay que tomar en cuenta que la vida de una propiedad depende del mantenimiento a que esta haya sido sometida y de las mejoras o reformas que se le haya efectuado, considerando el deterioro físico que puede ser por el uso, la obsolescencia funcional por falla de diseño o de servicio lo que hace que una edificación se juzgue inadecuada.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
<b><br />
EL PROCESO DE LA AVALUACIÓN</b><br />
Cada avalúo debe concebirse como un proceso investigativo independiente, que requiere el acopio y la mayor cantidad posible de información relevante, también el análisis de la misma para poder emitir con alta proporción de certeza, un juicio en cuanto al valor de la propiedad objeto del avalúo. Por lo general para investigaciones de valores se recurre a:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
1. Transacciones notariales<br />
2. Anuncios y ofertas<br />
3. Información de otros avaluadores<br />
4. Remates judiciales<br />
5. Avisos </div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>ELEMENTOS A REUNIR</b><br />
Para obtener el precio unitario básico para el terreno es necesario incluir los datos siguientes:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a. Fecha de la transacción y de la oferta o del anuncio de venta.<br />
b. Fuente de información<br />
c. Localización, distancia a la esquina mas importante<br />
d. Dimensión del lote<br />
e. recio y condiciones de venta</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>CÁLCULO DE FACTORES</b></div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a. De fondo<br />
b. De frente<br />
c. De irregularidad<br />
d. De depreciación<br />
e. De mantenimiento<br />
f. De actualización de precio</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>PRECIO COMERCIAL</b><br />
Por precio comercial de un inmueble, se entenderá por el valor expresado en Dólares Norte Americanos que un propietario está dispuesto a recibir y un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble, como justo y equitativo de acuerdo a su localización y características generales, actuando ambas partes libres de todo apremio, necesidad o urgencia. </div>
<div style="text-align: justify;">
<b>MÉTODOS AVALUATORIOS</b></div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a. Método comparativo o de mercado<br />
b. Método del costo<br />
c. Método residual<br />
d. Método de la renta <br />
e. Método de capitalización</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
Para que el método comparativo tenga aplicación científica se requiere la Homogenización y aplicación de varios factores complementarios. En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. El cual solo se puede determinar a través del método comparativo o de mercado. Este método se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles. Se debe tomar el factor de fuente en el caso de que los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de letreros puestos en el lote que se está ofertando, es decir precios que pide el propietario generalmente hay un incremento por encima del valor de mercado, ya que generalmente se pide mas para obtener una buena transacción.<br />
<br />
En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse el valor comercial o posible transacción., para acercarse al precio que pagará la demanda. Generalmente se aplica un factor de fuente de 0.90; más cuando hay crisis inmobiliaria la transacción puede llegar hasta en un 70 %. En época de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente de 0.8. Sin embargo hay que ser cauteloso en este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptan transacción. Así como hay otros que suben el 30 % para poder obtener una rebaja apreciable. </div>
<div style="text-align: justify;">
Factor de Profundidad. En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida en que el lote sea mas profundo para lo cual existen algunos criterios; Hoffman, Harper, criterio 1/3 – 2/3, Jerrett, Ibape y el criterio 4-3-2-1 este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte del terreno, generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3 – 2/3. El factor de frente es mucho mas influyente cuando el lote está situado en una zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).<br />
<b><br />
INFLUENCIA DE LA FORMA.</b> Solo se ha referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangulares. Pero Puyo en la zona central tiene lotes irregulares como resultado de las particiones y/o compraventa parciales que a través de los años se han realizado o cuando se generan procesos de expropiación para ampliar una vía quedan lotes irregulares. Cuando las irregularidades son pequeñas, se puede asumir que el lote es regular y se aplican los métodos anteriores. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo de FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE.</div>
<div style="text-align: justify;">
<b>INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN.</b> Se entiende por proporción la relación frente fondo, pero para una manzana se debe tomar el lote tipo predominante en el sector. <br />
<b><br />
INFLUENCIA DEL TAMAÑO.</b> Debemos recordar que el método comparativo trabaja con la ley de Oferta y Demanda. Según los clásicos tratadistas de la economía, la curva de demanda es descendente: a mayor precio menor cantidad de demanda y a menor precio mayor cantidad de demanda. Los economistas han acuñado un término llamado elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad de demanda ante la variación del precio. Este sería el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los precios totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande muy pocos. <br />
<b><br />
INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES.</b> La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por lotes esquineros que los demás lotes de la manzana los mismos que pueden costar entre un 10 % y 20 % más que los lotes medianeros. Si el lote se avalúa con casa, se le carga el porcentaje solamente al lote y la construcción vale igual que las demás. <br />
<b><br />
INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN.</b> Se refiere a determinación del frente del lote tipo según el tamaño de los otros lotes y no a la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo lo cual nos lleva más bien a un potencial de desarrollo, el precio del lote varía a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo. Es decir el metro cuadrado de terreno se incrementa cuando del lote en cuestión según reglamentación municipal se puede obtener dos.<br />
<b><br />
INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA.</b> La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo del barrio, si el promedio es plano es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un demérito, pero si todo el sector es inclinado es extraño encontrar un terreno plano y entonces el terreno plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografía tipo del sector para a sí examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le establecemos una valorización. Un método practico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los terrenos planos así como también en el caso de lotes pantanosos.<br />
<br />
Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimiento de tierras, excavaciones o de relleno con material de mejoramiento, debe calcularse ese costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero hay casos en los que hay que construir muros de contención con un costo muy elevado lo que pueden hacer que el lote tenga un costo de la mitad del lote plano. Para considerar esto el Ingeniero Ruy Conteiro y en México se propone aplicar la relación F = 1-D/2. Siendo F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Teniendo mayor castigo al declive hacia abajo.<br />
<b><br />
VALOR DE PLOTTAGE.-</b> Es el caso de lotes de poco frente al unirse aumentan de valor el metro cuadrado<b><br />
<br />
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA</b><br />
En el avalúo de la construcción o las mejoras se aplicará únicamente el Método del Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para luego llegar al costo actual de la Construcción o Mejoras. El costo de reposición es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la construcción nueva para partir de allí a identificar el costo actual. Hay que entender bien cómo se hace la Construcción Nueva para avaluar la construcción usada.Los presupuestos de construcción en la generalidad se dividen en los siguientes costos. </div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
- Costos directos<br />
- Costos indirectos<br />
- Costos administrativos y de ventas<br />
- Costos financieros</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>AVALÚO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN</b><br />
Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los desembolsos solicitados de un préstamo para construcción. Estos valores se aplican sobre el lote y la construcción realizada a la fecha presente. No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas. La entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en inventario o anticipo. Mas aún no importa para ello si el constructor los debe o los ha cancelado con dinero propio o de otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote. Generalmente los valores se los obtiene del presupuesto de la construcción en el mismo que consta cantidad y el precio de todos y cada uno de los rubros a realizarse en la construcción.</div>
<div style="text-align: justify;">
<b>AVALÚO DE OBRAS INCONCLUSAS</b><br />
El avalúo de una obra paralizad es similar a un proyecto en construcción pero tiene algunas variantes. Se puede seguir los pasos siguientes: </div>
<div style="text-align: justify;">
a) Se aplica para los costos directos el mismo procedimiento anterior de acuerdo a cantidad y precio actual de los rubros realizados, aunque en una obra paralizada no haya datos del presupuesto inicial.<br />
<br />
b) Se determina el prototipo y el costo directo por metro cuadrado de la cámara de la construcción o realizando un presupuesto actualizado.<br />
<br />
c) Se determina los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar a esta etapa de la obra: permiso municipal, planos arquitectónicos y estructurales.<br />
<br />
d) Se estima un costo administrativo del cinco por ciento.<br />
<br />
e) Se añade el valor del lote a costo actualizado.<br />
<br />
f) Debe tenerse cuidado si la obra se paralizo hace varios años y los motivos; buscando posibles fallas ya sea en el suelo, diseños o posible afectación por sismo o reglamentos municipales de ser posible preguntar al maestro que inicio la construcción.</div>
<div style="text-align: justify;">
<b>AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS</b><br />
El caso mas general es avaluar construcciones ya existentes que tienen usos de varios años y presentan mejor o peor estado conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. El punto de partida casi siempre es determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan esos materiales o sistemas constructivos de antaño, entonces se aplican el VALOR DE SUSTITUCIÓN. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.<br />
<b><br />
DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES.</b><br />
Depreciación de pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo: Existen tres clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación funcional. La depreciación física que corresponde al uso por el tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Íntimamente ligada a la anterior es la depreciación por estado de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación por el mantenimiento. Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a que el inmueble ya no es adecuado para las expectativas de uso actuales.<br />
<b><br />
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN</b><br />
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines fiscales que en general tienen un fin diferente. Los métodos mas empleados para la depreciación de orden físico son los siguientes:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a) Método de la Línea Recta<br />
b) Método de Parábola de Kuentzle<br />
c) Método de Ross<br />
d) Método de Heidecke para el Estado de Conservación<br />
e) Tabla de Fitto y Corvini</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO</b><br />
Se entiende aquellos terrenos cerca de la ciudad cuyo precio está mas determinado por la función urbana que por la actividad agropecuaria. La localización es el factor determinante en su precio y no por la capacidad de uso del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados.<br />
<b><br />
FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO<br />
LOCALIZACIÓN</b><br />
<br />
<b>a) Urbanizables:</b> De acuerdo con su ubicación espacial, los terrenos que están cercanos al perímetro urbano y tienen expectativas de urbanización futura adquieren un precio mayor diferente al agrícola aunque no se puede desarrollar actualmente para vivienda.<br />
<b><br />
b) Prolongación de la vida urbana:</b> Otros predios cercanos a la ciudad pero no urbanizables debido a su distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante urbano de lugar de esparcimiento. Su precio no depende tanto del factor espacio sino del tiempo que se emplee en su acceso es decir características de la vía. Al avaluar terrenos suburbanas hay que tener mucho cuidado ya que es inútil considerar productividad agropecuaria, importa mas la construcción y las mejoras que la tierra en si, las vías y el rápido acceso son determinantes, el tamaño suele cercano a una Hectárea, no se puede guiar por los precios de oferta ya que muchas veces distorsionan completamente el mercado, considerar que con apertura o mejora de las vías la oferta se vuelve especulativa y se dificulta la labor del avaluador.<br />
<br />
<b>MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN</b><br />
El método de Capitalización es una variante del método de la renta. Se basa en el cálculo esperado de la rentas futuras de un inmueble, un negocio o un activo traídos a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquieren con el fin de obtener una renta o una utilidad. El monto de dicha renta o utilidades se relacionan con el tiempo y la tasa de interés de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en valor presente. Se trata de una evaluación financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio o del inmueble que se está avaluando en función de la renta. Para ello es necesario recordar las bases de las matemáticas financieras y la teoría de la evaluación financiera de un proyecto. La evaluación financiera requiere conocer cinco conceptos básicos: Valor Presente, Valor Futuro Tasa de interés o de descuento, Período o Tiempo y Factor de Recuperación Constante a Capital ( PMT )<br />
<b><br />
AVALÚO DE HOTELES</b><br />
Es necesario diferenciar un pequeño hotel en el centro de la ciudad, con uno que tiene un centro de convecciones con otros atractivos como piscina, sauna, etc.<br />
<b><br />
LOS HOTELES COMO NEGOCIO</b><br />
Información Requerida: El negocio del hotel se basa en la ocupación media y en la tarifa que cob re. Las tarifas son varias; la que se publica, la tarifa comercial y la tarifa contrato o de convención. Se puede seguir los pasos siguientes para recopilar la información:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a) Recopilar la tasa promedio por habitación durante los últimos meses y de ser posible hasta los cinco años recientes.<br />
b) Analizar las tendencias históricas en la tasa promedio por habitación y en la ocupación del hotel.<br />
c) Investigar las tarifas promedio de la competencia y su ocupación.<br />
d) Comparación de tarifas y ocupación de ese hotel con la competencia.<br />
e) Proyectar cambios futuros en las tarifas y en la ocupación.<br />
f) Determinar gastos de años anteriores.<br />
g) Proyectar los gastos futuros según el tipo, utilizando el concepto de gasto marginal.<br />
h) Determinar las utilidades esperadas de acuerdo con la base histórica y las proyecciones de ingresos y costos.</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
<b>PROCESO DE AVALÚO. </b>Se puede utilizar los métodos siguientes:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a) Método del Costo.<br />
b) Método de Mercado<br />
c) Método de Capitalización<br />
AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
Las estaciones de servicio o Gasolineras son otro caso de INMUEBLE NEGOCIO cuyo avalúo se hace mas por el método de capitalización que por el método del costo o el comparativo de mercado. Aunque el método comparativo da un parámetro, no es seguro ya que existiendo dos puestos de servicio uno al lado del otro, con terreno e instalaciones similares, el primero en el sentido del tráfico podría ser mas rentable porque los automovilistas lo ven primero. Igual no podría compararse con el puesto de servicio del frente, ya que el tráfico en ambas direcciones no es igual. Una estación de servicio a la salida de la ciudad no vende igual que a la entrada. </div>
<div style="text-align: justify;">
Se deberá tomar mucho cuidado al analizar el área del terreno y pensar que es un mal aprovechamiento del terreno este es un error porque todos los puestos de servicio tienen un área construida baja con sus mismas características. El valor de una estación de servicio está mas bien en proporción con el volumen de gasolina y sus derivados que vende al mes. El galonaje que venden depende mas de la ubicación específica o de la administración que de las buenas o malas instalaciones o construcciones que tenga, aunque a veces cuando el propietario es una institución tiene asegurados los clientes a través de los socios de esa institución y en el caso de venta se perdería ese potencial de clientes. Es necesario conocer el volumen de ventas en el período anterior con el fin de examinar su potencial de renta.<br />
<b><br />
AVALÚO RURAL</b><br />
El terreno es un factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno en bruto sin urbanizar y el terreno urbanizado. En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:</div>
<blockquote>
<div style="text-align: justify;">
a) La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes.<br />
b) La calidad o fertilidad de las tierras.<br />
c) La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.</div>
</blockquote>
<div style="text-align: justify;">
El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda. La tierra rural tiene un mayor precio si esta mas cerca de las ciudades grandes y de vías de buena calidad, una finca situada a media hora de vía asfaltada vale mas que aquella ubicada a dos horas de una vía lastrada. El mejor método para avaluar un terreno en bruto es el método de mercado o comparativo. A más del terreno en bruto se debe considerar otros factores que a continuación detallamos:<br />
<b><br />
a) Fertilidad del Suelo: l</b>a misma tierra puede tener mejor o mayor capacidad productiva y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrológicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva dependiendo solamente de los nutrientes que se le añadan.<br />
<b><br />
b) Las construcciones e Infraestructura: </b>Con la ubicación y la fertilidad solamente tenemos el terreno en bruto, quizás despojado de su vegetación nativa pero aún no tenemos los medios para convertir en productiva la tierra. Ahora viene el trabajo del hombre colocando las MEJORAS. <br />
Este factor viene dado por vivienda, galpones, establos, cercas, vías internas, instalación de energía es decir todo lo que modifique el terreno a fin de obtener producción agropecuaria. El método a utilizar será el del costo similar para las construcciones urbanas.<br />
<b><br />
c) Cultivos Permanentes: </b>Aquí nos referimos a cultivos que demoran mas de un año en alcanzar su producción y luego continúan produciendo por algunos años mas. Los cultivos de ciclo corto es mejor no considerarlos en el avalúo porque en el caso de compra – venta e hipoteca generalmente se negocian por separado. Para el avalúo de los cultivos permanente se aplicará el método de capitalización. <br />
<b><br />
LO QUE SUELE DECIR EL PROFESOR VICENTE CABALLER DE LA VALORACIÓN:</b><br />
Se parece a una pirámide hueca. En el vértice, hay unos científicos que investigan, y en la base, unos profesionales que redactan informes para cubrir una demanda de trabajo nada despreciable. Pero todo el espacio intermedio, entre el vértice y la base, está vacío.<br />
<br />
Los profesionales de la base opinan que ellos son los que pisas la tierra firme y que los científicos del vértice viven en las nubes. Por el contrario, el vértice opinan que los métodos modernos de deberían aplicar en la práctica pericial mas de lo que se aplican, aunque solo sea para no ir en camello a la guerra de las galaxias. Falta así algo importante: un esfuerzo colectivo ( de unos y otros ) que aproxime criterios, técnicas y experiencias”<br />
<br />
BIBLIOGRAFÍA: <br />
- Apuntes de clases de cinco cursos dictados por el Economista Oscar Armando Borrero Ochoa.<br />
- Avalúos de inmuebles y garantía del Economista Oscar Borrero (Bhandar editores).<br />
- Valoración de Predios Agrarios del Economista Oscar Borrero (Bhandar Editores). <br />
- Avalúo de bienes Urbanos Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo). <br />
- Como Organizar y Presentar un Informe de Avalúo del Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).<br />
- Valoración Agraria Teoría y Práctica de Vicente Caballer Mellano(Ediciones Mundi-Prensa).<br />
- Valoración Agraria Casos Prácticos de la Dr. Ingeniero Agrónomo Natividad Guadalajara (Ediciones Mundi-Prensa) <br />
- Aluguel Imobiliário de Eng. Luiz Auricchio ( Editora Pini).<br />
- Engenharía de Avaliacóes de Rubens Alves Dantas (Editora Pini).<br />
- Engenharía Legal e de Avaliacoes de Sérgio Antonio Abunahman ( Editora Pini ).<br />
- Principios de Engenharía de Avaliacoes de Eng. Alberto Lélio Moreira ( Editora Pini )<br />
<b><br />
Por: Ing. Manuel Ignacio Torres Carrión</b><br />
Puyo Ecuador</div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-46791308840693371972015-08-04T15:04:00.000-07:002015-08-04T15:10:01.292-07:00¿Burbuja Inmobiliaria en El Oro?<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhAfOjn_YUccwgMaVCDLsEEc_9zhCunZrwNxZgWkIUKS8-JVSX5XoMer9NX4E_jkeL8BDs_h6WqzOXfwQY6x07qZ2j5u6osWd-_C86l-y66-c7JPxlBRtTnS2LgGQRE3ygx2ZOMxAKdwWAu/s1600/burbuja+inmobiliaria+el+oro.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="204" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhAfOjn_YUccwgMaVCDLsEEc_9zhCunZrwNxZgWkIUKS8-JVSX5XoMer9NX4E_jkeL8BDs_h6WqzOXfwQY6x07qZ2j5u6osWd-_C86l-y66-c7JPxlBRtTnS2LgGQRE3ygx2ZOMxAKdwWAu/s320/burbuja+inmobiliaria+el+oro.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Se define como burbuja inmobiliaria al incremento injustificado y especulativo de los precios de los bienes raíces. Es normal que los precios suban por la inflación, encarecimiento de materiales, mano de obra, costos financieros, etc., aun así en una economía dolarizada como la nuestra la suma de todos estos factores no debe incidir más allá de un 6 al 10% anual en el precio del bien.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">En la ciudad de Machala, en 2010 encontrábamos viviendas nuevas, en ciudadela cerrada, de 120 a 140 metros por $ 85.000, hoy la misma vivienda cuesta $ 135.000.</span><br />
<div class="MsoNormal" style="-webkit-text-stroke-width: 0px; color: black; font-family: 'Times New Roman'; font-size: medium; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; letter-spacing: normal; line-height: normal; orphans: auto; text-align: justify; text-indent: 0px; text-transform: none; white-space: normal; widows: 1; word-spacing: 0px;">
</div>
<br /></div>
<a name='more'></a><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Según el Instituto Nacional de Estadísticas, el Índice de Precios de la Construcción (IPCO) ha sufrido una variación anual del 5% en los últimos tres años, la inflación ha estado en niveles inferiores al 5%, los costos salariales se han incrementado moderadamente, el tipo de interés hipotecario se mantiene en niveles del 9% anual.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Por lo tanto, analizando los datos macroeconómicos de
nuestro país podemos decir que nos encontramos en un periodo de estabilidad, en
el que los precios de la mayoría de bienes y servicios no varían bruscamente
como sucedió hasta el año 2000. Además,
nuestra ciudad dispone entre el Norte y el Este de gran cantidad de suelo
urbanizable que puede absorber la demanda presente y futura de vivienda.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="color: #0b5394;"><b>¿Entonces que empuja los precios de la vivienda al alza?</b></span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="color: #0b5394;"><b><br /></b></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="color: #b45f06;">En primer lugar analizamos el mercado por el lado de la
demanda:</span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
</div>
<ul>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Uno de los</span><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">
</span><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">principales factores que han incrementado la demanda de vivienda es la
concesión de créditos hipotecarios realizada por el BIESS financiando el 100%
de la vivienda hasta en 25 años plazo y a una tasa de interés menor que la
banca privada.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Otro factor es el incremento de familias en el segmento de
la clase media, que hace 10 años representaban un 14% y actualmente llegan a un
35% de la población.</span><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;"> </span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">El tercer factor es la demanda de vivienda por parte de
migrantes que regresan al país o compran como inversión. Esto se da mucho en
ciudades como Piñas, en donde los precios han aumentado estratosféricamente.</span></li>
<li><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', serif;">Finalmente tenemos a los inversores que compran con fines
meramente especulativos (compran barato, esperan un tiempo y venden caro) Un
ejemplo de este tipo de operaciones es lo que ocurrió con uno de los mejores
proyectos urbanísticos de Machala, ubicado a la entrada de la ciudad, todos los
solares se vendieron inmediatamente después de haber sido puestos al mercado
por la promotora inmobiliaria y fueron adquirido por inversionistas que
actualmente los venden con un recargo del 100% sobre su valor inicial.</span></li>
</ul>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><span style="color: #b45f06;">Analizando el lado de la oferta encontramos los siguientes
factores:</span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">La oferta actual de viviendas es insuficiente para cubrir la
demanda, esto ha originado que los promotores inmobiliarios incrementen
exageradamente el precio de las casas, vendiéndolas hasta en un 80% más de lo
que cuesta una casa nueva de similares características en una urbanización de
la vía a la costa en Guayaquil.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">La ley del COOTAD y las ordenanzas Municipales exigen que
para vender un terreno en solares este deba ser urbanizado y contar con todos los
servicios básicos, esto permite que la ciudad crezca ordenadamente pero
encarece el costo del suelo.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Una parte importante de los macrolotes ubicados en las áreas
de crecimiento de la ciudad están en manos de inversionistas a los que no les
interesa o no tienen los recursos para desarrollar proyectos inmobiliarios en
ellos, simplemente les interesa que suba el valor del suelo para venderlos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Como conclusión podemos decir que la tendencia alcista de la
vivienda en nuestra provincia continuará (con el consecuente riesgo de que
explote la burbuja inmobiliaria) mientras no se tomen los correctivos
necesarios tanto por parte de las administraciones municipales respectivas como
de parte de los promotores inmobiliarios.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Una opción válida es que las
administraciones municipales emprendan en planes de vivienda social,
declarando si es necesario como áreas de utilidad pública zonas urbanizables de
la ciudad. Esta última medida
ocasionaría que propietarios de macrolotes decidan urbanizarlos antes de que se
los expropien, incrementando de esta manera la oferta de vivienda.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Otras instituciones como el BIESS y el Miduvi,
deberían crear proyectos inmobiliarios que contribuyan a cubrir la
demanda insatisfecha de viviendas, esto ocasionaría que los precios bajen y se
elimine el peligro de una burbuja inmobiliaria.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">En caso de que no se tomen las medidas adecuadas la burbuja
explotara (con la consecuente bajada drástica de los precios) cuando se produzca una crisis económica o un
cambio de ciclo, en ese momento, las personas que actualmente se endeudan en
viviendas con valores elevados no podrán hacer frente a sus pagos y sacaran sus
viviendas al mercado.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, Times New Roman, serif;">Es muy importante que la persona que desee comprar una
vivienda se asesore con un profesional del sector, así de esta manera invierte
de manera segura y protege su patrimonio.</span><o:p></o:p></div>
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Danielahttp://www.blogger.com/profile/05603038286998957407noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-21539439526848967982011-08-25T20:31:00.000-07:002011-08-25T20:35:19.726-07:00Te damos las pautas para tener tu casa propia<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br />
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivsBSBZoAq7posRJ3dEXiDx_gpxDmCDVI0uODaeNg47lKKt1DkbkgZpJxiAvbRLENR8INdsUlMD4f_GfxazWVO0Ncj8QUeDx_oU_SRteUZh54RJOOl533pVtk-F9qm6oZ4tNGYw12DbA0P/s1600/Casaprestamo.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="228" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEivsBSBZoAq7posRJ3dEXiDx_gpxDmCDVI0uODaeNg47lKKt1DkbkgZpJxiAvbRLENR8INdsUlMD4f_GfxazWVO0Ncj8QUeDx_oU_SRteUZh54RJOOl533pVtk-F9qm6oZ4tNGYw12DbA0P/s400/Casaprestamo.jpg" width="221" /></a></div>Los créditos hipotecarios del IESS permitieron por algunas décadas a miles de afiliados que accedieran a una vivienda propia. Después, se interrumpieron por un buen lapso cuando, por el continuo y acelerado proceso de devaluación de la moneda nacional, colapsó el sistema de hipotecarios. La dolarización posibilitó el reinicio del servicio de los créditos hipotecarios del IESS; la estabilidad monetaria favoreció también, entre otras razones, la expansión del sector de la construcción. <a name='more'></a>Hoy en día, los préstamos hipotecarios son una muy buena alternativa para obtener vivienda propia. En Vive1, te queremos ayudar con los requisitos y documentos para realizar éste trámite.<br />
<br />
Requisitos<br />
<br />
* Poseer una clave personal de Historia Laboral<br />
* El afiliado debe tener mínimo 36 aportes<br />
* En caso de parejas entre los dos deben sumar las 36 aportaciones y cada uno debe contar con las 12 últimas aportaciones consecutivas<br />
* Tener los últimos doce (12) aportes consecutivos<br />
* El jubilado debe encontrarse en goce de su pensión otorgada por el IESS<br />
* No tener calificación C, D o E en la Central de Riesgos y superar el sistema de evaluación crediticia del IESS<br />
* No mantener préstamo hipotecario con el IESS<br />
* No mantener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS<br />
* No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS<br />
<br />
<br />
Documentos<br />
<br />
* Acta de matrimonio<br />
* Certificado Bancario Actualizado o estado de la cuenta bancaria de ahorros o corriente del vendedor<br />
* Certificado de Gravámenes, emitido por el Registrador de la Propiedad del Cantón en el que se ubica la vivienda<br />
* Certificado de avalúo catastral<br />
* Certificado de expensas (estar al día en las cuotas del condominio)<br />
* Certificado de ser o no propietario de vivienda en el Municipio donde reside. En caso de que se quiera adquirir una vivienda en otro cantón diferente a su residencia, adicionalmente se deberá presentar el certificado del respectivo municipio<br />
* Declaración juramentada de unión libre ante notario<br />
* Escritura de Declaratoria de la Propiedad Horizontal<br />
* Impuesto Predial<br />
<br />
El IESS puede financiarte el 100% del avalúo actualizado, hasta USD $100.000, cuando el valor de la vivienda sea igual o superior a USD $125.000; te financiará el 80% del avalúo actualizado y la diferencia deberá ser cubierta por el solicitante. El plazo máximo es 25 años y dependerá de la edad del asegurado.<br />
<br />
Puedes obtener mayor información en cualquier oficina del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) o Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) a nivel nacional.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-16622265527480566672011-07-15T21:12:00.000-07:002011-07-15T21:12:23.822-07:00La propiedad horizontal cambió<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjnSCd0e9ZX1QIBwDjfq6Ver1vOzCUB2BtyrJA4k3eR4Gb70368X8U934mPAVQYr9LavRlLNVZ73a2DFIGUvaAm2yZiEjxnc6Sgux_RwkXPjcdhqbNdI-lhTJ9rBv_baq874fO4_52Lx8Lc/s1600/imagen+propiedad+horizontal.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="85" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjnSCd0e9ZX1QIBwDjfq6Ver1vOzCUB2BtyrJA4k3eR4Gb70368X8U934mPAVQYr9LavRlLNVZ73a2DFIGUvaAm2yZiEjxnc6Sgux_RwkXPjcdhqbNdI-lhTJ9rBv_baq874fO4_52Lx8Lc/s200/imagen+propiedad+horizontal.jpg" width="200" /></a></div>Según la asambleísta María Paula Romo, presidenta de la Comisión de Justicia y Estructura del Estado, se calcula que en el Ecuador alrededor de un millón y medio de personas viven formalmente bajo el régimen de copropiedad o propiedad horizontal.<br />
<br />
Con base en esta afirmación, el jueves pasado, la Asamblea aprobó por unanimidad (102 votos) el proyecto de reformas a la Ley de propiedad Horizontal. “La ley que hoy regula al país la propiedad horizontal tiene más de 50 años por lo que es necesaria una reforma integral sobre esta temática”, explicó Romo.<br />
<br />
La principal modificación de este proyecto de ley es cambiar el <br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh8vjKLOPzpce95UnpWy8ygjPupF17GFYubrpYBpkC0TEW6UKawRnhX6y0XK3aPQuQlVVlfUWp9VD00OEvi6LX2hQblZKz27OY6zQN7HYAGfJ2C4DlTNRZzYwkkIQPDk0DWmQn8ogVJ68vp/s1600/imagen+propiedad+horizontal.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><br />
</a></div><a name='more'></a>requisito de unanimidad por el de la voluntad de los tres cuartas partes de quienes formen parte de la copropiedad, sin que esto se convierta en una flexibilidad para que se hagan mejoras o alteraciones estructurales que podrían modificar no solo las ordenanzas, los permisos o la planificación urbana en una ciudad. <br />
<div style="text-align: justify;">“Para evitar malas interpretaciones la propuesta es incorporar en el informe que, además de la autorización de los tres cuartos de los condóminos se requiera la autorización del Municipio correspondiente”, agregó Romo.</div><div style="text-align: justify;">Para el caso de las modificaciones a las fachadas, se requerirá el voto favorable de las tres cuartas partes de los copropietarios, mientras que para los cambios de carácter estructural se mantiene como requisito la unanimidad.</div><div style="text-align: justify;">Adicionalmente, los planos que están en custodia del Registro de la Propiedad del respectivo cantón, también deberán ser entregados al registro catastral, que está a cargo de los municipios.</div><div style="text-align: justify;">Según esta normativa, en los casos de alteraciones estructurales o de modificaciones en la construcción, la asamblea de copropietarios deberá conocer un informe técnico de la propuesta de modificación o aumento, antes de pronunciarse o hacer conocer al Municipio, es decir, que los copropietarios conozcan con un informe técnico cuáles serían las consecuencias de una alteración estructural en su edificación.</div><div style="text-align: justify;">En cambio, cuando los condominios sean torres, bloques o etapas, las decisiones que se requieran deberán contar con el respaldo de las dos terceras partes de cada bloque o etapa.</div><div style="text-align: justify;">En lo relacionado al cobro de las alícuotas, Romo señala que este es un problema de los condóminos porque hay abusos. Cuando no pagan les suspenden los servicios de agua potable y energía eléctrica, conflictos que van más allá de lo que deberían ser procedimientos legales.</div><div style="text-align: justify;">Carmen Bucheli, administradora del conjunto San Fernando, cuenta que existen leyes de copropiedad que facilitan el actuar de los propietarios, pero muchas veces el desconocimiento lleva a problemas que dificultan la convivencia hasta límites insoportables. Todo está regulado, desde el pago de los gastos comunes, la mantención de las fachadas, los jardines, los ascensores, los espacios comunitarios, el cambio de techos, la creación de áreas verdes, entre otras decisiones.</div><div style="text-align: justify;">“Nosotros tenemos un reglamento interno que fue aprobado por todos los condóminos. En él se incluyen las multas por el incumplimiento de las normas establecidas. La ley de Propiedad Horizontal nos ampara y nos es de mucha ayuda”.</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div>Tomado del diario El Comercio, Ecuador<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-23332735046974755322011-06-21T06:08:00.000-07:002011-06-21T06:32:04.992-07:00LOS CORREDORES INMOBILIARIOS SE AGITAN<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg3AB5dixRo5Phcsr8PfE9azBIjkEwPI5bzYoGPuDD_h67lGFq0A5ZcVDAaouA2aoZdHoNT52xc9v6m3jOQ1NlfAtHAGNzHAnZSrEwhj7pAbtDQbhCuDwJLOcgBnbACcZkGa06wlcKBFqNI/s1600/casita+y+corredor.jpg" imageanchor="1" style="clear:right; float:right; margin-left:1em; margin-bottom:1em"><img border="0" height="202" width="240" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg3AB5dixRo5Phcsr8PfE9azBIjkEwPI5bzYoGPuDD_h67lGFq0A5ZcVDAaouA2aoZdHoNT52xc9v6m3jOQ1NlfAtHAGNzHAnZSrEwhj7pAbtDQbhCuDwJLOcgBnbACcZkGa06wlcKBFqNI/s400/casita+y+corredor.jpg" /></a></div><br />
<br />
La Federación de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador, FENACBRE, está constituida por las Asociaciones de Corredores inmobiliarios, que de acuerdo a la Ley de éste sector, cada provincia puede constituir no más de una Asociación. La ACBRO, Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro es una de ellas, que de acuerdo a lo que han publicado por la prensa, su padrón depurado está constituido por 21 socios activos.<br />
La novedad es que precisamente de entre éstos socios, los abogados Magner Aguirre Pastor, Carlos Efraín Chávez y Victor Eras Pogo, presidente, secretario y tesorero, respectivamente, de la Asociación local, han captado éstas mismas dignidades en la Federación Nacional. Es decir, la dirección de éste organismo ha radicado por el periodo 2011-2013, en la provincia de El Oro.<br />
Así las cosas hemos querido averiguar que los inquieta y por donde avanzan los corredores <br />
<a name='more'></a>inmobiliarios. Efraín Chávez, secretario de la Federación expresa así el punto de vista de la directiva nacional: El sector minero se está regularizando, lo mismo ha pasado con el sector camaronero, y es urgente que los corredores inmobiliarios se adelanten regularizando su actividad, puesto que apenas contamos con una ley insuficiente de 16 artículos, que data de 1984. En otros tiempos no hacía mucha falta los corredores de bienes raíces, pues para comprar una casa bastaba con que las partes concurran al notario que se encargaba de la mayor parte del trámite, un poco más que comprar una vaca. Hoy en día diversos factores inciden en la negociación, como el tributario, contable, legal, de mercado, de seguridad frente a eventualidades como enriquecimiento ilícito, lavado de dineros, de valuación de la propiedad, entre otros. <br />
Con respecto a éste último factor recordemos que la crisis bancaria de 1999 tuvo como piedra de escándalo el avalúo amañado de las propiedades que garantizaron los créditos vinculados a la banca. Aún más, la misma crisis mundial tuvo como origen una equivocada valuación de las propiedades, las cuales se estimaron sin considerar una burbuja inmobiliaria que se creó gracias a las facilidades de los créditos. Hoy mismo en Ecuador tenemos una oferta de créditos que podrían estar forzando una burbuja inmobiliaria. Vemos cómo diversos organismos han tratado cada uno por su lado de regular los avalúos y los peritos encargados de ellos. Tenemos la Superintendencia de Bancos y Seguros, la Superintendencia de Compañías, el Consejo de la Judicatura, los municipios cada uno por separado, siendo que todos ellos pretenden entre otros, sincerar los avalúos con respecto al mercado, a fin de distribuir con más equidad la carga impositiva, o por otras razones tales como los avalúos dentro del los juicios. Finalmente, con ése mismo objetivo de sincerar el valor de bienes, rige para el sector empresarial la implementación de las NIIF, normas internacionales de contabilidad y de información financiera, que precisamente buscan equiparar con el valor de mercado los activos y pasivos, entre los cuales están los inmuebles.<br />
Por eso, la Federación se ha fijado como una de sus metas lograr la aprobación por parte de la Asamblea, de un proyecto de Ley que, considerando los aspectos antes señalados, regularice a los corredores, e impida la informalidad de quienes medran al margen de la Ley, sin tributar y con grave riesgo para los consumidores o usuarios de sufrir perjuicios económicos. Por otro lado tanto la Federación como la Asociación local avanzan en un proyecto común, proveer a sus asociados de una plataforma informática y base de datos para que estos compartan trabajo y comisiones: la Bolsa Inmobiliaria, cuya página web ya está en la red: www.bolsainmobiliaria.ec.<br />
Está claro que los corredores de bienes raíces del país buscan ponerse a la par que sus similares de la región.<div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-9941904349251077402011-05-16T22:52:00.000-07:002011-05-16T22:52:29.640-07:0025 PRECAUCIONES A TOMAR EN CUENTA AL REALIZAR UNA COMPRAVENTA<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiE2Z7XSL7p0EMTFOGAscBJZnu5Ny3OI-aTLjO5u2sJxaWlhMH4XiSGqkP-uqJpwSo-loa6vSkvvs6wMrZAD_GmC1jqbxuUANyCx-50ke7WdiRXruQbfol_oVsAv4KKTGeLy7HbrsPMyTuP/s1600/Foto+examinando+casa.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiE2Z7XSL7p0EMTFOGAscBJZnu5Ny3OI-aTLjO5u2sJxaWlhMH4XiSGqkP-uqJpwSo-loa6vSkvvs6wMrZAD_GmC1jqbxuUANyCx-50ke7WdiRXruQbfol_oVsAv4KKTGeLy7HbrsPMyTuP/s1600/Foto+examinando+casa.jpg" /></a></div>¿Que medidas y cuidados debemos tener en cuenta al momento de realizar la compra de un inmueble? Para responder a ésta pregunta hemos acudido a la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro, presidida por Magner Aguirre Pastor, quien nos ha facilitado un protocolo con veinte y cinco aspectos que, de verdad, vale la pena revisarlo cuando tengamos que realizar una negociación inmobiliaria para ahorrarnos disgustos, problemas o pérdidas económicas, como por ejemplo, olvidarnos de exigirl el certificado de expensas comunes en la compra de un departamento o local sujeto al régimen de propiedad horizontal. Conocer la deuda por alícuotas al administrador del inmueble puede ser determinante para desistir de la compra. He aquí las recomendaciones de los corredores de bienes raíces:<br />
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<div align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center;"><b><u><span style="font-size: 14pt;"><br />
</span></u></b></div><div align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">1.- <b>Certificado del Registrador de la Propiedad</b>.- Observar la vigencia del mismo, esto es, que su fecha de expedición no exceda los treinta días; actualizarlo un día antes de la firma; solicitar que contenga la historia de dominio y gravámenes. Las prohibiciones o impedimentos deben ser saneados. El gravamen de hipoteca por sí solo no impide la venta.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt;">2.- Promesa de venta.</span></b><span style="font-size: 12pt;">- Cerciorarse que el bien no esté comprometido con promesa de compraventa ( que no necesita inscripción). De ser así, lo conveniente sería que el promitente vendedor haga comparecer al promitente comprador en la escritura respectiva, para enervar o impedir un posible juicio penal<span> </span>por estafa. </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt;">3.- Historia de Dominio.</span></b><span style="font-size: 12pt;">- Los inmuebles deben poseer una secuencia cronológica de al menos quince años, que indique quienes fueron sus titulares y como se hicieron las transferencias de dominio, de manera que si se trata de inscripción de escrituras sin antecedentes, como de entrega de obras de vivienda o de entrega de infraestructura de muros de camaroneras, estaremos frente a una inscripción irregular de un documento que probablemente no constituya título de dominio.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">4.- <b>Obligaciones no Satisfechas</b>.- De encontrarse libre de gravámenes la propiedad, averiguar la situación de solvencia del vendedor, si se han presentado<span> </span>o exista la posibilidad de que se presenten juicios contra éste por obligaciones no satisfechas, que puedan gravar la propiedad en los días subsiguientes a la celebración de la escritura e impedir su posterior inscripción. De ser así, condicionar el pago de la propiedad a la inscripción de la escritura.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">5.- <b>Certificado de Expensas Comunes</b>.- Si el inmueble a vender está sujeto al régimen de propiedad horizontal, exigir el certificado de encontrarse al día en el pago de alícuotas u expensas comúnes, puesto que el monto de la deuda por éste concepto puede ser de tal magnitud que haga desistir del negocio. Por lo demás, es recomendable establecer en la escritura quién paga los gastos <span> </span>y los impuestos de la compraventa. </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">6.- <b>Luz y Agua.</b>- Verificar con las planillas correspondientes, si hay deudas por agua y energía electrica.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">7.- <b>Levantamiento Planimétrico</b>.- Exigir y verificar el correspondiente levantamiento planimétrico, para establecer si existen diferencias de área, que en tal caso su titularidad y dominio corresponde al Municipio respectivo.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">8.- <b>Construcción no inscrita.</b>- Verificar si en el objeto de la venta se encuentra una construcción no inscrita en el Registro de la Propiedad. En tal caso el vendedor deberá hacerla constar justificando la misma, con escritura de entrega de obra (en El Oro), con permiso de construcción, avance de obra y certificado que emite el Departamento de Planificación del Municipio (en otros municipios), de manera que al momento de la inscripción de la escritura, conste también la construcción. </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">9.- <b>Certificado de Uso de Suelo</b>.- Exigir el certificado de uso de suelo para verificar si el inmueble sirve a los propósitos del comprador. Si existe alguna construcción en el inmueble, verificar si de acuerdo a la regulación municipal no se trata de una “construcción con permio provisional”. De ser así tener en cuenta la vigencia del permiso, que puede ser hasta por cinco años, prorrogables por otros cinco. De encontrar que el plazo está próximo a expirar, el avalúo de ésta construcción debe considerarse como si se tratase de un inmueble a demoler.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">10.- <b>Del Poder Especial Para Venta de Inmueble</b>.- En el caso de que la parte vendedora intervenga a través de apoderado especial, éste poder debe ser especial y debe contener: a) Descripción pormenorizada del inmueble a venderse, con área, linderos, medidas, código municipal o catastral; b).- El antecedente referido a la adquisición; c).- Cláusula especial que faculta a vender; d).- La facultad del apoderado para pactar precio y para recibirlo; e) Firma del propietario. No hace falta poder para comprar, dado que lo puede hacer bajo la formula civil de “estipulación a favor de otro”. Cuando ha transcurrido un tiempo considerable desde la fecha en que se otorgó el poder, exigir el certificado de no haber sido revocado, en la notaría de origen.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">11.- <b>Cláusula de licitud de Fondos.</b>- Solicitar al comprador que inserte en la escritura una cláusula con su declaración de que el dinero que entrega tiene un origen lícito. Hacer constar en la escritura la identificación del cheque con el que se paga.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">12.-<b> Autorización de la Marina</b>.- Si se trata de venta de camaroneras, cerciorarse si son tierras de propiedad particular o del Estado, y exigir la autorización de la Marina, para el caso de tratarse de tierra de playas y bahías. </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">13.- <b>Impuestos.</b>- Establecer el cumplimiento del pago de impuestos con el certificado respectivo. </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">14.- <b>Título de dominio</b>.- Revisar la autenticidad del título de dominio, de manera particular la autenticidad de poderes; de generar dudas, acudir a la notaría donde se otorgó el mismo o, en su lugar, a un abogado especializado a fin de que establezca si no se trata del caso señalado en el apartado 3 del presente memorial</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">15.- <b>Acta o Sentencia de Posesión Efectiva</b>.- Para el caso de transferencia de derechos y acciones hereditarios, cerciorarse de que no existen más herederos. Exigir acta o sentencia que otorga la posesión efectiva a los herederos que venden para acreditar, por parte de los herederos, buena fe de la posesión de los bienes que . Considerar han heredado; tener en cuenta que cuando han transcurrido más de cinco años del fallecimiento del titular del dominio o causante, habrán prescrito los impuestos de la herencia y el derecho de herederos conocidos y presusntos a reclamar la herencia. Tomar en cuena que quien vende<span> </span>derechos hereditarios sólo se hace responsable de su calidad de heredero y de la cuota que tiene en el inmueble.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">16.- <b>Poderes apostillados.</b>- Verificar que los poderes, cuando vienen del exterior, sean otorgados en uno de los consulados del Ecuador en el exterior, o en su defecto, estén<span> </span>con los sellos que indica estar apostillados, y cumplan con lo observado en el apartado 10 del presente memorial.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">17.- <b>Alcabalas</b>.- Verificar la fecha de adquisición del inmueble por parte de quién lo vende, a fin de establecer si hay rebajas del impuesto: 40 % si se lo vende en el primer año luego de adquirirlo; 30 %, si se lo vende en el 2do año; 20, si es en el tercer año.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">Verificar si hay exoneración del impuesto para compradores como el IESS, municipalidades, organismos privados con finalidad social; además tomar en cuenta las exonerciones que realiza la Ley del Anciano.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">18.- <b>Plusvalía</b>.- El impuesto a las utilidades en la compraventa de predios urbanos corresponde el pago al propietario. Si los paga el comprador, hacer constar en las escrituras. Tener en cuenta que hay una rebaja del 5 % por cada año, llegando al 100 % en 20 años.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">19.- <b>Certificado de Mejoras</b>.- Si hay mejoras realizadas al inmueble que se vende, exigir el certificado de mejoras, que otorga el Municipio, por cuanto las mismas se imputan al costo de compra inicial, por lo que disminuyen el gravamen y “matan” el impuesto a la plusvalía. Tener en cuenta que en la trasferencia de herencias, por ser éstas a título gratuito, no se paga plusvalía. Con el certificado de avalúo municipal<span> </span>también se justifica las mejoras.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">20.- <b>Posesionarios.</b>- Verificar si el inmueble que se vende no tiene actualmente terceros posesionarios, que puedan impedir o entorpecer el ejercicio inmediato del dominio, en cuyo caso estaríamos comprando problemas.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">21.- <b>Inquilinos.</b>- Tener en cuenta que si existen inquilinos, el comprador dispone de 30 días contados a partir de la inscripción de la escritura, para notificarlos<span> </span>con el desahucio. Caso contrario los contratos de arriendo se renovarán automáticamente con el nuevo propietario. Si existe arrendamiento por escritura pública, el nuevo propietario está obligado a respetar dicho arriendo, por lo que no procede el deshacucio.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">22.- <b>Certificado de Avalúo Catastral</b>.- Observar que el precio que consta en el contrato que se realiza, no sea inferior a la mitad del que consta en el certificado de avalúo, puesto que puede dar lugar a la rescisión (nulidad) del contrato por lesión enorme; asi mismo verficar que éste precio no sea el doble que el constante en dicho avalúo, porque puede dar lugar a rescisión en favor del comprador.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">23.-<b> Inmuebles que han sido rematados</b>.- Si se está comprando un inmueble adquirido por el dueño en remate, verificar que exista la entrega material ordenada por el juez en favor del dueño, con lo cual estableceremos que el vendedor tiene la posesión legal del mismo y evitaremos probables reclamos de honorarios por parte de depositarios judiciales que tuvieron en su poder el bien.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">24.-<b> Inmuebles en proceso de remate</b>.- Cuando un remate ha llegado al estado de calificación de postura, y no ha sido todabía adjudicado, considerar la posibilidad de realizar la compraventa en ése estado, evitando realizar doble escritura: la que realiza el juez al postor y la que éste último realiza al comprador final, con lo cual se pueden evitar los impuestos generados por una transferencia de dominio. Una vez dictado el auto de adjudicación, no cabe hacer la cesión de los derechos que éste contiene.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><br />
</div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;">25.- <b>Acta de Junta General</b>.- Cuando el vendedor es una compañía o una persona jurídica, examinar si el gerente está facultado para enajenar el inmueble de la compañía, revisando el Estatuto de la Compañía o exigiendo el Acta de Junta General de socios o accionistas que autorizan al representante de la misma para vender el inmueble, acta que servirá como documento habilitante en la escritura de compraventa.</span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span> </span></div><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span> </span><span> </span></div><div class="MsoNormal">Colaboración de la ACBRO</div><div class="MsoNormal">Administración 2010/2012</div><div class="MsoNormal">Ab. Magner Aguirre Pastor</div><br />
<!--more--><div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-4115037141971484971.post-36076925400942652482010-10-31T17:49:00.000-07:002010-10-31T17:49:08.319-07:00ENTREVISTA A UN EXPERTO EN AVALÚO DE INMUEBLES<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhP-AIZpLAhNwJw5-ZGUjyFkQw5LUbJEU0LTI0JQl9R7CBQNsQs8KOQCL7fmaUz2mFtmG0EOABOlQaVyOWjtFLGxnkR9SCGiUfqgOuArfgJxFyECTV8CjnWgQnq60vOTTnKT8VFd0wuhvGb/s1600/DOCUMENTO+IMAGEN+WORD+12.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhP-AIZpLAhNwJw5-ZGUjyFkQw5LUbJEU0LTI0JQl9R7CBQNsQs8KOQCL7fmaUz2mFtmG0EOABOlQaVyOWjtFLGxnkR9SCGiUfqgOuArfgJxFyECTV8CjnWgQnq60vOTTnKT8VFd0wuhvGb/s1600/DOCUMENTO+IMAGEN+WORD+12.jpg" /></a></div>Es interesante conocer el criterio de los expertos en cuanto a los parámetros a tener en cuenta al momento de decidir sobre una compra, permuta o venta inmobiliaria. Hay aspectos que son cruciales y definidores de la conveniencia de realizar determinado negocio. Así pues, veamos lo que dice uno de estos expertos, en este caso hemos escogido a una voz auatorizada en avalúos de inmuebles, para lo cual...<br />
<a name='more'></a><!--more--><hr xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml" /><br />
<div align="justify"><span style="color: #3366ff; font-size: 180%;"><strong>E</strong></span>n este capítulo <span style="color: red;"><strong>RE<span style="color: #3366ff;">/</span>MAX</strong></span> ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.<br />
<br />
<span style="color: red;">G.Chacín:</span> ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?<br />
<br />
<span style="color: #3366ff;">G.Létina:</span> Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.<br />
<br />
<span style="color: red;">G.Chacín:</span> ¿Podría detallar su respuesta?<br />
<br />
<span style="color: #3366ff;">G.Létina:</span> Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.<br />
<br />
Además de <strong>“la ubicación”</strong> con respecto a la ciudad, también esta <strong>“la ubicación”</strong> con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.<br />
<br />
<span style="color: red;">G.Chacín:</span> ¿Qué otras variables nos puede comentar?<br />
<br />
<span style="color: #3366ff;">G.Létina:</span> Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado. </div><div align="justify"><strong>Aspectos físicos del inmueble:</strong> Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.</div><div align="justify"><strong>El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble</strong>; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.</div><div align="justify"><strong>Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país</strong>, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.<br />
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<span style="color: red;">G.Chacín:</span> Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?<br />
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<span style="color: #3366ff;">G.Létina:</span> Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.<br />
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<span style="color: red;">G.Chacín:</span> ¿Qué nos puede decir para concluir?<br />
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<span style="color: #3366ff;">G.Létina:</span> El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.</div><div align="justify">¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que <span style="color: red;"><strong>RE<span style="color: #3366ff;">/</span>MAX</strong></span>! <a href="http://www.remax.com.ve/"><span style="color: #6633ff;">http://www.remax.com.ve/</span></a> </div><div align="justify">Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela </div><div align="justify">E-mail: <a href="mailto:gladys@remax.com.ve">gladys@remax.com.ve</a> </div><div class="blogger-post-footer">Pedro Miguel Chávez</div>Unknownnoreply@blogger.com0