ACTUALIDAD INMOBILIARIA DE MACHALA Y EL ORO

Te damos las pautas para tener tu casa propia

2011-08-25T20:31:00.000-07:00

Los créditos hipotecarios del IESS permitieron por algunas décadas a miles de afiliados que accedieran a una vivienda propia. Después, se interrumpieron por un buen lapso cuando, por el continuo y acelerado proceso de devaluación de la moneda nacional, colapsó el sistema de hipotecarios. La dolarización posibilitó el reinicio del servicio de los créditos hipotecarios del IESS; la estabilidad monetaria favoreció también, entre otras razones, la expansión del sector de la construcción. Hoy en día, los préstamos hipotecarios son una muy buena alternativa para obtener vivienda propia. En Vive1, te queremos ayudar con los requisitos y documentos para realizar éste trámite.

Requisitos

* Poseer una clave personal de Historia Laboral
* El afiliado debe tener mínimo 36 aportes
* En caso de parejas entre los dos deben sumar las 36 aportaciones y cada uno debe contar con las 12 últimas aportaciones consecutivas
* Tener los últimos doce (12) aportes consecutivos
* El jubilado debe encontrarse en goce de su pensión otorgada por el IESS
* No tener calificación C, D o E en la Central de Riesgos y superar el sistema de evaluación crediticia del IESS
* No mantener préstamo hipotecario con el IESS
* No mantener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS
* No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS

Documentos

* Acta de matrimonio
* Certificado Bancario Actualizado o estado de la cuenta bancaria de ahorros o corriente del vendedor
* Certificado de Gravámenes, emitido por el Registrador de la Propiedad del Cantón en el que se ubica la vivienda
* Certificado de avalúo catastral
* Certificado de expensas (estar al día en las cuotas del condominio)
* Certificado de ser o no propietario de vivienda en el Municipio donde reside. En caso de que se quiera adquirir una vivienda en otro cantón diferente a su residencia, adicionalmente se deberá presentar el certificado del respectivo municipio
* Declaración juramentada de unión libre ante notario
* Escritura de Declaratoria de la Propiedad Horizontal
* Impuesto Predial

El IESS puede financiarte el 100% del avalúo actualizado, hasta USD $100.000, cuando el valor de la vivienda sea igual o superior a USD $125.000; te financiará el 80% del avalúo actualizado y la diferencia deberá ser cubierta por el solicitante. El plazo máximo es 25 años y dependerá de la edad del asegurado.

Puedes obtener mayor información en cualquier oficina del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) o Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) a nivel nacional.

La propiedad horizontal cambió

2011-07-15T21:12:00.000-07:00

Según la asambleísta María Paula Romo, presidenta de la Comisión de Justicia y Estructura del Estado, se calcula que en el Ecuador alrededor de un millón y medio de personas viven formalmente bajo el régimen de copropiedad o propiedad horizontal.

Con base en esta afirmación, el jueves pasado, la Asamblea aprobó por unanimidad (102 votos) el proyecto de reformas a la Ley de propiedad Horizontal. “La ley que hoy regula al país la propiedad horizontal tiene más de 50 años por lo que es necesaria una reforma integral sobre esta temática”, explicó Romo.

La principal modificación de este proyecto de ley es cambiar el

requisito de unanimidad por el de la voluntad de los tres cuartas partes de quienes formen parte de la copropiedad, sin que esto se convierta en una flexibilidad para que se hagan mejoras o alteraciones estructurales que podrían modificar no solo las ordenanzas, los permisos o la planificación urbana en una ciudad.

“Para evitar malas interpretaciones la propuesta es incorporar en el informe que, además de la autorización de los tres cuartos de los condóminos se requiera la autorización del Municipio correspondiente”, agregó Romo.

Para el caso de las modificaciones a las fachadas, se requerirá el voto favorable de las tres cuartas partes de los copropietarios, mientras que para los cambios de carácter estructural se mantiene como requisito la unanimidad.

Adicionalmente, los planos que están en custodia del Registro de la Propiedad del respectivo cantón, también deberán ser entregados al registro catastral, que está a cargo de los municipios.

Según esta normativa, en los casos de alteraciones estructurales o de modificaciones en la construcción, la asamblea de copropietarios deberá conocer un informe técnico de la propuesta de modificación o aumento, antes de pronunciarse o hacer conocer al Municipio, es decir, que los copropietarios conozcan con un informe técnico cuáles serían las consecuencias de una alteración estructural en su edificación.

En cambio, cuando los condominios sean torres, bloques o etapas, las decisiones que se requieran deberán contar con el respaldo de las dos terceras partes de cada bloque o etapa.

En lo relacionado al cobro de las alícuotas, Romo señala que este es un problema de los condóminos porque hay abusos. Cuando no pagan les suspenden los servicios de agua potable y energía eléctrica, conflictos que van más allá de lo que deberían ser procedimientos legales.

Carmen Bucheli, administradora del conjunto San Fernando, cuenta que existen leyes de copropiedad que facilitan el actuar de los propietarios, pero muchas veces el desconocimiento lleva a problemas que dificultan la convivencia hasta límites insoportables. Todo está regulado, desde el pago de los gastos comunes, la mantención de las fachadas, los jardines, los ascensores, los espacios comunitarios, el cambio de techos, la creación de áreas verdes, entre otras decisiones.

“Nosotros tenemos un reglamento interno que fue aprobado por todos los condóminos. En él se incluyen las multas por el incumplimiento de las normas establecidas. La ley de Propiedad Horizontal nos ampara y nos es de mucha ayuda”.

Tomado del diario El Comercio, Ecuador

CURSO DE FORMACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES

2011-06-21T06:29:00.000-07:00

La apertura de inscripciones de matrícula para el curso de formación de corredores inmobiliarios que se iniciará en el mes de agosto de 2011, se receptarán en las oficinas del edificio M.L. AGUIRRE, ubicado en la calle Marcel Laniado, entre Ayacucho y Santa Rosa, de la ciudad de Machala.
Los alumnos, luego de aprobar el pensum establecido por el reglamento antes citado, obtendrán el título de Corredor de Bienes Raíces y se les entregará la licencia que los habilite para ejercer el corretaje de manera profesional, así mismo la Asociación procederá a solicitar los juzgados de lo civil se registre la caución que deberán rendir los corredores calificados.
Contar con un corredor profesional al momento de realizar un negocio importante, como es la compra de un inmueble, requiere conocimiento especializado, por lo que recomendamos a la ciudadanía no confiar sus inversiones en personal no calificado.

Ab. Carlos Efraín Chávez Mora
Secretario de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro ACBRO

LOS CORREDORES INMOBILIARIOS SE AGITAN

2011-06-21T06:08:00.000-07:00

La Federación de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador, FENACBRE, está constituida por las Asociaciones de Corredores inmobiliarios, que de acuerdo a la Ley de éste sector, cada provincia puede constituir no más de una Asociación. La ACBRO, Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro es una de ellas, que de acuerdo a lo que han publicado por la prensa, su padrón depurado está constituido por 21 socios activos.
La novedad es que precisamente de entre éstos socios, los abogados Magner Aguirre Pastor, Carlos Efraín Chávez y Victor Eras Pogo, presidente, secretario y tesorero, respectivamente, de la Asociación local, han captado éstas mismas dignidades en la Federación Nacional. Es decir, la dirección de éste organismo ha radicado por el periodo 2011-2013, en la provincia de El Oro.
Así las cosas hemos querido averiguar que los inquieta y por donde avanzan los corredores
inmobiliarios. Efraín Chávez, secretario de la Federación expresa así el punto de vista de la directiva nacional: El sector minero se está regularizando, lo mismo ha pasado con el sector camaronero, y es urgente que los corredores inmobiliarios se adelanten regularizando su actividad, puesto que apenas contamos con una ley insuficiente de 16 artículos, que data de 1984. En otros tiempos no hacía mucha falta los corredores de bienes raíces, pues para comprar una casa bastaba con que las partes concurran al notario que se encargaba de la mayor parte del trámite, un poco más que comprar una vaca. Hoy en día diversos factores inciden en la negociación, como el tributario, contable, legal, de mercado, de seguridad frente a eventualidades como enriquecimiento ilícito, lavado de dineros, de valuación de la propiedad, entre otros.
Con respecto a éste último factor recordemos que la crisis bancaria de 1999 tuvo como piedra de escándalo el avalúo amañado de las propiedades que garantizaron los créditos vinculados a la banca. Aún más, la misma crisis mundial tuvo como origen una equivocada valuación de las propiedades, las cuales se estimaron sin considerar una burbuja inmobiliaria que se creó gracias a las facilidades de los créditos. Hoy mismo en Ecuador tenemos una oferta de créditos que podrían estar forzando una burbuja inmobiliaria. Vemos cómo diversos organismos han tratado cada uno por su lado de regular los avalúos y los peritos encargados de ellos. Tenemos la Superintendencia de Bancos y Seguros, la Superintendencia de Compañías, el Consejo de la Judicatura, los municipios cada uno por separado, siendo que todos ellos pretenden entre otros, sincerar los avalúos con respecto al mercado, a fin de distribuir con más equidad la carga impositiva, o por otras razones tales como los avalúos dentro del los juicios. Finalmente, con ése mismo objetivo de sincerar el valor de bienes, rige para el sector empresarial la implementación de las NIIF, normas internacionales de contabilidad y de información financiera, que precisamente buscan equiparar con el valor de mercado los activos y pasivos, entre los cuales están los inmuebles.
Por eso, la Federación se ha fijado como una de sus metas lograr la aprobación por parte de la Asamblea, de un proyecto de Ley que, considerando los aspectos antes señalados, regularice a los corredores, e impida la informalidad de quienes medran al margen de la Ley, sin tributar y con grave riesgo para los consumidores o usuarios de sufrir perjuicios económicos. Por otro lado tanto la Federación como la Asociación local avanzan en un proyecto común, proveer a sus asociados de una plataforma informática y base de datos para que estos compartan trabajo y comisiones: la Bolsa Inmobiliaria, cuya página web ya está en la red: www.bolsainmobiliaria.ec.
Está claro que los corredores de bienes raíces del país buscan ponerse a la par que sus similares de la región.

DECÁLOGO DEL CORREDOR INMOBILIARIO

2011-06-11T21:05:00.000-07:00

La Federación Nacional de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador ha dispuesto se realicen dos documentos de caracter, digamoslo así, espiritual, para entregar a sus asociados en su proxima Asamblea a realizarse en la provincia de El Oro. El uno, el DECÁLOGO DEL CORREDOR INMOBILIARIO, el otro, LA ORACIÓN DEL CORREDOR.

A continuación les ofrecemos el DECÁLOGO del corredor escrito por C Efraín Cháve Mora. Que lo disfruten.

UN ORENSE AL FRENTE DE LA FEDERACIÓN NACIONAL DE CORREDORES INMOBILIARIOS.

2011-06-10T18:58:00.000-07:00

La Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro está de plácemes, pues a su dirigente, el Abg. Magner Aguirre Pástor, el sábado 21 de mayo en la ciudad de Esmeraldas lo eligieron Presidente de la Federación Nacional de Corredores inmobiliarios FENACBRE, organismo que agrupa a todas las asociaciones de corredores del Ecuador. El nombramiento de Aguirre como representante del máximo organismo gremial de los corredores del Ecuador, cobra importancia para los asociados de El Oro cuando éstos acaban de lanzar al mercado nacional la Bolsa Inmobiliaria, mecanismo instrumentado en una base de datos y página web que tiene por objeto acelerar las ventas de inmuebles y compartir sus beneficios. Este sistema de negocios compartidos, según es la aspiración de la Asociación local, creadora del mismo, cristalizará con resultados en la medida en que

El flamante presidente Magner Aguirre, además de promover el producto estrella de la Asociación de El Oro, la Bolsa Inmobiliaria, aspira a impulsar un proyecto de Ley de Defensa Profesional de los corredores inmobiliarios. De la misma manera que se ha hecho con el sector camaronero y el minero, que se lo ha regularizado, la normativa propuesta buscará controlar la informalidad del trabajo de corretaje de bienes raíces y al mismo tiempo conseguir que esta labor pague los tributos que le corresponden, entre otros beneficios.

Las frutas en el sector inmobiliario se mueven. Son los signos del giro a nuevos derroteros. Hay que recordar que el sector inmobiliario es uno de los puntales de la economía nacional que más beneficios genera.

25 PRECAUCIONES A TOMAR EN CUENTA AL REALIZAR UNA COMPRAVENTA

2011-05-16T22:52:00.000-07:00

¿Que medidas y cuidados debemos tener en cuenta al momento de realizar la compra de un inmueble? Para responder a ésta pregunta hemos acudido a la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro, presidida por Magner Aguirre Pastor, quien nos ha facilitado un protocolo con veinte y cinco aspectos que, de verdad, vale la pena revisarlo cuando tengamos que realizar una negociación inmobiliaria para ahorrarnos disgustos, problemas o pérdidas económicas, como por ejemplo, olvidarnos de exigirl el certificado de expensas comunes en la compra de un departamento o local sujeto al régimen de propiedad horizontal. Conocer la deuda por alícuotas al administrador del inmueble puede ser determinante para desistir de la compra. He aquí las recomendaciones de los corredores de bienes raíces:

1.- Certificado del Registrador de la Propiedad.- Observar la vigencia del mismo, esto es, que su fecha de expedición no exceda los treinta días; actualizarlo un día antes de la firma; solicitar que contenga la historia de dominio y gravámenes. Las prohibiciones o impedimentos deben ser saneados. El gravamen de hipoteca por sí solo no impide la venta.

2.- Promesa de venta.- Cerciorarse que el bien no esté comprometido con promesa de compraventa ( que no necesita inscripción). De ser así, lo conveniente sería que el promitente vendedor haga comparecer al promitente comprador en la escritura respectiva, para enervar o impedir un posible juicio penal por estafa.

3.- Historia de Dominio.- Los inmuebles deben poseer una secuencia cronológica de al menos quince años, que indique quienes fueron sus titulares y como se hicieron las transferencias de dominio, de manera que si se trata de inscripción de escrituras sin antecedentes, como de entrega de obras de vivienda o de entrega de infraestructura de muros de camaroneras, estaremos frente a una inscripción irregular de un documento que probablemente no constituya título de dominio.

4.- Obligaciones no Satisfechas.- De encontrarse libre de gravámenes la propiedad, averiguar la situación de solvencia del vendedor, si se han presentado o exista la posibilidad de que se presenten juicios contra éste por obligaciones no satisfechas, que puedan gravar la propiedad en los días subsiguientes a la celebración de la escritura e impedir su posterior inscripción. De ser así, condicionar el pago de la propiedad a la inscripción de la escritura.

5.- Certificado de Expensas Comunes.- Si el inmueble a vender está sujeto al régimen de propiedad horizontal, exigir el certificado de encontrarse al día en el pago de alícuotas u expensas comúnes, puesto que el monto de la deuda por éste concepto puede ser de tal magnitud que haga desistir del negocio. Por lo demás, es recomendable establecer en la escritura quién paga los gastos y los impuestos de la compraventa.

6.- Luz y Agua.- Verificar con las planillas correspondientes, si hay deudas por agua y energía electrica.

7.- Levantamiento Planimétrico.- Exigir y verificar el correspondiente levantamiento planimétrico, para establecer si existen diferencias de área, que en tal caso su titularidad y dominio corresponde al Municipio respectivo.

8.- Construcción no inscrita.- Verificar si en el objeto de la venta se encuentra una construcción no inscrita en el Registro de la Propiedad. En tal caso el vendedor deberá hacerla constar justificando la misma, con escritura de entrega de obra (en El Oro), con permiso de construcción, avance de obra y certificado que emite el Departamento de Planificación del Municipio (en otros municipios), de manera que al momento de la inscripción de la escritura, conste también la construcción.

9.- Certificado de Uso de Suelo.- Exigir el certificado de uso de suelo para verificar si el inmueble sirve a los propósitos del comprador. Si existe alguna construcción en el inmueble, verificar si de acuerdo a la regulación municipal no se trata de una “construcción con permio provisional”. De ser así tener en cuenta la vigencia del permiso, que puede ser hasta por cinco años, prorrogables por otros cinco. De encontrar que el plazo está próximo a expirar, el avalúo de ésta construcción debe considerarse como si se tratase de un inmueble a demoler.

10.- Del Poder Especial Para Venta de Inmueble.- En el caso de que la parte vendedora intervenga a través de apoderado especial, éste poder debe ser especial y debe contener: a) Descripción pormenorizada del inmueble a venderse, con área, linderos, medidas, código municipal o catastral; b).- El antecedente referido a la adquisición; c).- Cláusula especial que faculta a vender; d).- La facultad del apoderado para pactar precio y para recibirlo; e) Firma del propietario. No hace falta poder para comprar, dado que lo puede hacer bajo la formula civil de “estipulación a favor de otro”. Cuando ha transcurrido un tiempo considerable desde la fecha en que se otorgó el poder, exigir el certificado de no haber sido revocado, en la notaría de origen.

11.- Cláusula de licitud de Fondos.- Solicitar al comprador que inserte en la escritura una cláusula con su declaración de que el dinero que entrega tiene un origen lícito. Hacer constar en la escritura la identificación del cheque con el que se paga.

12.- Autorización de la Marina.- Si se trata de venta de camaroneras, cerciorarse si son tierras de propiedad particular o del Estado, y exigir la autorización de la Marina, para el caso de tratarse de tierra de playas y bahías.

13.- Impuestos.- Establecer el cumplimiento del pago de impuestos con el certificado respectivo.

14.- Título de dominio.- Revisar la autenticidad del título de dominio, de manera particular la autenticidad de poderes; de generar dudas, acudir a la notaría donde se otorgó el mismo o, en su lugar, a un abogado especializado a fin de que establezca si no se trata del caso señalado en el apartado 3 del presente memorial

15.- Acta o Sentencia de Posesión Efectiva.- Para el caso de transferencia de derechos y acciones hereditarios, cerciorarse de que no existen más herederos. Exigir acta o sentencia que otorga la posesión efectiva a los herederos que venden para acreditar, por parte de los herederos, buena fe de la posesión de los bienes que . Considerar han heredado; tener en cuenta que cuando han transcurrido más de cinco años del fallecimiento del titular del dominio o causante, habrán prescrito los impuestos de la herencia y el derecho de herederos conocidos y presusntos a reclamar la herencia. Tomar en cuena que quien vende derechos hereditarios sólo se hace responsable de su calidad de heredero y de la cuota que tiene en el inmueble.

16.- Poderes apostillados.- Verificar que los poderes, cuando vienen del exterior, sean otorgados en uno de los consulados del Ecuador en el exterior, o en su defecto, estén con los sellos que indica estar apostillados, y cumplan con lo observado en el apartado 10 del presente memorial.

17.- Alcabalas.- Verificar la fecha de adquisición del inmueble por parte de quién lo vende, a fin de establecer si hay rebajas del impuesto: 40 % si se lo vende en el primer año luego de adquirirlo; 30 %, si se lo vende en el 2do año; 20, si es en el tercer año.

Verificar si hay exoneración del impuesto para compradores como el IESS, municipalidades, organismos privados con finalidad social; además tomar en cuenta las exonerciones que realiza la Ley del Anciano.

18.- Plusvalía.- El impuesto a las utilidades en la compraventa de predios urbanos corresponde el pago al propietario. Si los paga el comprador, hacer constar en las escrituras. Tener en cuenta que hay una rebaja del 5 % por cada año, llegando al 100 % en 20 años.

19.- Certificado de Mejoras.- Si hay mejoras realizadas al inmueble que se vende, exigir el certificado de mejoras, que otorga el Municipio, por cuanto las mismas se imputan al costo de compra inicial, por lo que disminuyen el gravamen y “matan” el impuesto a la plusvalía. Tener en cuenta que en la trasferencia de herencias, por ser éstas a título gratuito, no se paga plusvalía. Con el certificado de avalúo municipal también se justifica las mejoras.

20.- Posesionarios.- Verificar si el inmueble que se vende no tiene actualmente terceros posesionarios, que puedan impedir o entorpecer el ejercicio inmediato del dominio, en cuyo caso estaríamos comprando problemas.

21.- Inquilinos.- Tener en cuenta que si existen inquilinos, el comprador dispone de 30 días contados a partir de la inscripción de la escritura, para notificarlos con el desahucio. Caso contrario los contratos de arriendo se renovarán automáticamente con el nuevo propietario. Si existe arrendamiento por escritura pública, el nuevo propietario está obligado a respetar dicho arriendo, por lo que no procede el deshacucio.

22.- Certificado de Avalúo Catastral.- Observar que el precio que consta en el contrato que se realiza, no sea inferior a la mitad del que consta en el certificado de avalúo, puesto que puede dar lugar a la rescisión (nulidad) del contrato por lesión enorme; asi mismo verficar que éste precio no sea el doble que el constante en dicho avalúo, porque puede dar lugar a rescisión en favor del comprador.

23.- Inmuebles que han sido rematados.- Si se está comprando un inmueble adquirido por el dueño en remate, verificar que exista la entrega material ordenada por el juez en favor del dueño, con lo cual estableceremos que el vendedor tiene la posesión legal del mismo y evitaremos probables reclamos de honorarios por parte de depositarios judiciales que tuvieron en su poder el bien.

24.- Inmuebles en proceso de remate.- Cuando un remate ha llegado al estado de calificación de postura, y no ha sido todabía adjudicado, considerar la posibilidad de realizar la compraventa en ése estado, evitando realizar doble escritura: la que realiza el juez al postor y la que éste último realiza al comprador final, con lo cual se pueden evitar los impuestos generados por una transferencia de dominio. Una vez dictado el auto de adjudicación, no cabe hacer la cesión de los derechos que éste contiene.

25.- Acta de Junta General.- Cuando el vendedor es una compañía o una persona jurídica, examinar si el gerente está facultado para enajenar el inmueble de la compañía, revisando el Estatuto de la Compañía o exigiendo el Acta de Junta General de socios o accionistas que autorizan al representante de la misma para vender el inmueble, acta que servirá como documento habilitante en la escritura de compraventa.

Colaboración de la ACBRO

Administración 2010/2012

Ab. Magner Aguirre Pastor

LA BOLSA INMOBILIARIA DE EL ORO: NUEVOS INSTRUMENTOS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL

2011-04-14T11:02:00.000-07:00

El funcionamiento eficaz del mercado de bienes raíces requiere cada vez de nuevas tecnologías y de instrumentos que permitan a compradores y vendedores, así como a profesionales del sector, estar a la par con los retos que imponen los tiempos de la globalización. A este respecto la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro, uno de los gremios profesionales más jóvenes de la provincia, está cobrando protagonismo con su presidente a la cabeza, el Abg. Magner Aguirre Pastor, cuando la Asociación ha lanzado al mercado nacional la Bolsa Inmobiliaria, mecanismo de gestión de negocios de bienes raíces que se fundamenta en

una base de datos común entre corredores, indexada a una página web: www.bolsainmobiliaria.ec, cuyo soporte técnico lo llevan quienes hacen la empresa Orences.com. La Asociación de corredores inmobiliarios local, en Asamblea General finalmente aprobó un Reglamento para el desenvolvimiento de éste novedoso sistema de gestión de negocios y designó al Abg. Efraín Chávez Mora como administrador de la Bolsa Inmobiliaria.

La Bolsa Inmobiliaria, para agrado de los orenses, es un instrumento creado por orenses para satisfacer los requerimientos del sector inmobiliario nacional. Efectivamente el directorio de la Asociación, propietaria del sitio web, se apresta a suscribir convenios con otras asociaciones de corredores de bienes raíces del Ecuador, a fin de extender el acceso a éste servicio a profesionales del sector inmobiliario afiliados a otras asociaciones para el mercado de bienes raíces nacional.

El abogado Efraín Chávez señala que la comunidad y de manera particular los interesados en negociar bienes raíces de cualquier parte del Ecuador, resultan beneficiados con éste mercado especializado. Así, un propietario que desee vender una casa y pacta con un corredor de bienes raíces adscrito a la bolsa, verá incrementadas sus posibilidades de vender su inmueble dado que, si bien se entiende con un solo corredor, el inmueble dentro de la bolsa está a la vista de todos los corredores afiliados al sistema, deseosos de concretar esa venta y participar de la comisión que pactó el propietario. La seguridad jurídica para el propietario que encarga la negociación a profesionales calificados, la distribución de la comisión entre corredores, y el pago de impuestos al Estado por parte de quienes ejercen el corretaje inmobiliario, está garantizado.

Bien por la ciudadanía, que puede acceder a éste mercado a través de corredores calificados; bien por los corredores de bienes raíces, que cuentan con un sólido mecanismo de cooperación entre ellos; y, bien por la provincia, cuyo mercado inmobiliario se está regularizando con la intervención de la Asociación local.

ENTREVISTA A UN EXPERTO EN AVALÚO DE INMUEBLES

2010-10-31T17:49:00.000-07:00

Es interesante conocer el criterio de los expertos en cuanto a los parámetros a tener en cuenta al momento de decidir sobre una compra, permuta o venta inmobiliaria. Hay aspectos que son cruciales y definidores de la conveniencia de realizar determinado negocio. Así pues, veamos lo que dice uno de estos expertos, en este caso hemos escogido a una voz auatorizada en avalúos de inmuebles, para lo cual...

En este capítulo RE/MAX ha realizado una entrevista al Lic. Gabriel Létina, especialista en tasación de activos fijos, miembro de SOITAVE (Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela), miembro de la Cámara Inmobiliaria del Estado Carabobo y Profesor de la Universidad Metropolitana en Valencia, para que nos ofrezca información sobre los elementos o variables que influyen sobre el valor de un inmueble.

G.Chacín: ¿Cuál es el factor que influye de manera más determinante en el valor de un inmueble?

G.Létina: Hay varios factores que intervienen de manera conjunta en mayor o menor medida dependiendo de cada caso. Pero el más importante es “la ubicación”.

G.Chacín: ¿Podría detallar su respuesta?

G.Létina: Desde el punto de vista de inversión, es mejor comprar el peor inmueble en la mejor zona que adquirir el mejor inmueble en una zona de menor interés residencial, comercial o vacacional. Esto se debe a que el entorno me da un valor tipo, es decir, todos los inmuebles en una zona van a variar de precio dentro de un posible rango de valores, por ello, si compro un inmueble que no luzca bien pero esta dentro de una buena zona, el entorno arrastra el valor del mismo hacia arriba.

Además de “la ubicación” con respecto a la ciudad, también esta “la ubicación” con respecto a los puntos cardinales, a las vías de alto transito y a otros inmuebles, entre otros. Por ejemplo, los inmuebles comerciales que dan fachada a la calle son más costosos si por esa calle transitan más personas, pero la calle en particular puede tener un tramo más transitado por no tener la incidencia del sol de la tarde; un apartamento puede tener mayor valor por tener orientación hacia las entradas del aire del sector convirtiéndolo en más fresco que el apartamento ubicado diametralmente opuesto; los inmuebles vacacionales de playa son más costosos los que tienen vista al mar.

G.Chacín: ¿Qué otras variables nos puede comentar?

G.Létina: Son muchas las variables que afectan el valor del inmueble, trataré de resumirlas. Hay aspectos físicos de la propiedad en particular, como también elementos del entorno urbano y del entorno social que influyen sobre el precio de una propiedad en el mercado.

Aspectos físicos del inmueble: Como ya se dijo, “la ubicación” es el principal aspecto, pero tenemos que el tipo de construcción, la calidad de la construcción y los acabados afectan de manera inmediata el valor; luego se incorpora el mantenimiento y estado de conservación así como su edad, para generar toda una gama o aspectos de valores dentro de una misma zona. Por ejemplo, podemos conseguir en una misma urbanización inmuebles construidos entre diez y treinta años, donde la edad influye negativamente en el valor ya que nos presenta acabados con aspectos gastados y/o pasados de moda, con problemas en las instalaciones sanitarias y eléctricas pero también ofrecen ambientes mas amplios y cómodos, podemos tener un inmueble de corta edad pero mal mantenido, este último estará en desventaja por el aspecto de conservación pero mejor posicionado por lo actual de la obra.

El entorno urbano influye de manera directa en el valor de un inmueble; te pondré como ejemplo una urbanización residencial de clase media alta con cuarenta años o más de haberse construido, en la actualidad, la mayoría de los inmuebles están habitados por los que en un tiempo pasado pensaron en tener una casa cómoda y espaciosa para una familia grande en una excelente zona residencial, luego los niños crecieron y se mudaron a hacer sus vidas en otro lugar, quedando los mayores solos, a veces con pocos ánimos de estar arreglando y manteniendo casas grandes, por lo que la urbanización empieza a perder su atractivo residencial de antaño, a ello se le suma que siempre la actividad comercial florece en calles transitadas generando un ambiente menos residencial, en detrimento del valor de los inmuebles de la zona, esto indica que el ciclo de vida económica de la urbanización llego a su fin y hasta que no se logre un cambio de zonificación que permita y regule la actividad comercial, esa urbanización seguirá estando estancada en lo que a valor se refiere.

Al entorno social lo asociamos con todo lo relativo a la economía del país, al ambiente político y a los movimientos sociales, entre otros. El valor de los inmuebles es sensible a los aspectos políticos y económicos del país. En la medida que la actividad económica del país crece, hay más demanda de diferentes tipos de inmuebles (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales) estimulando los precios al alza; desde el aspecto político, las metas establecidas por el gobierno para que los bancos financien la venta inmobiliaria mediante los créditos hipotecarios, generan la facilidad de compra, ésto incrementa la demanda de inmuebles y eleva los precios inmobiliarios. Los movimientos sociales influyen sustancialmente en los precios, si una comunidad organizada decide reparar, mejorar y mantener su entorno, este sector crece de valor, si por el contrario nos conseguimos que los vecinos son indolentes ese sector se afecta negativamente, como también serán afectados los sectores que están al lado de las invasiones.

G.Chacín: Con todos estos aspectos que influyen parece que es difícil estimar un precio razonable para la venta de un inmueble. ¿Cómo podemos hacerlo?

G.Létina: Hay diversas maneras de estimar el valor de un inmueble; sin embargo, todas deben ser comparadas con el mercado; una buena investigación de los diferentes valores de oferta y las características del bien ofertado me pueden dar una excelente orientación de los valores reinantes en la zona; sin embargo siempre es saludable contratar los servicios de un profesional de la tasación que analizara los diversos elementos de juicio para estimar esa banda de posibles valores de venta.

G.Chacín: ¿Qué nos puede decir para concluir?

G.Létina: El valor es un tema complejo y difícil ya que el vendedor siempre quiere más dinero por su propiedad y el comprador desea pagar menos, aquí entran en juego las necesidades humanas de dos grupos, vendedor y comprador, a veces cada uno con sus respectivas familias, y los parámetros que toman para establecer un precio justo no son los que realmente prevalecen en un mercado abierto y competitivo, por ejemplo un vendedor analiza que en esa casa vio nacer a sus hijos y le otorga un valor sentimental que a más ninguna persona le interesa, o empieza por sumar todos los costos que incurrió en poner la casa tal y como esta, pero lo que agregó fue costos y no valor; o tenemos un comprador que esta decidido por un tipo de inmueble pero su presupuesto no le alcanza, por lo que a toda costa lucha por un descuento. Para los intermediarios inmobiliarios que deben sortear esta situación todos los días, debemos presentar a ambas parte la mayor y mejor información sobre el verdadero valor del inmueble para que ambas partes tomen la mejor decisión para vender o comprar un inmueble.

¡Nadie en el mundo vende más inmuebles que RE/MAX! http://www.remax.com.ve/

Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela

E-mail: gladys@remax.com.ve

REQUISITOS PARA LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES EN EL ECUADOR

2010-08-31T19:53:00.000-07:00

¿Qué documentos necesitamos para realizar una escritura de compra y venta de inmueble? ¿Cuánto hay que pagar por impuestos y tasas? ¿En qué casos se paga el impuesto a la plusvalía y cómo se lo calcula...? Para responder a éstas y otras tantas inquietudes que sobrecogen a compradores y vendedores, hemos invitado al abogado y corredores de bienes raíces Magner Aguirre Pastor, con ocasión de su reciente reeleción como Presidente de la Asociación de Corredores de el Oro, quien a la vez que absuelve, realiza interesantes observaciones en éste artículo que titula: LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES, IMPUESTOS,

DOCUMENTOS HABILITANTES Y SU TRASCENDENCIA EN LA ECONOMIA.

La transferencia de bienes inmuebles pareciera un acto jurídico de poca significación, no obstante vemos allí, una manifestación patente de la inversión interna y externa. En el mundo entero el sector inmobiliario es una de las áreas más importantes de la economía, no solamente por los impuestos que le generan a los Municipios, sino por cuanto dichas inversiones por pequeñas que sean se traducen finalmente en fuentes generadoras de empleos. Con la compra del solar, vienen los planos del proyecto, el pago de los permisos correspondientes, la contratación de profesionales y mano de obra, el inicio de la construcción y por ende el empleo, y con ello el movimiento del comercio en general, que se traduce en resumidas cuentas en bienestar y trabajo para amplios sectores de la economía.

Para todos los colegas vinculados al quehacer inmobiliario el manejo de los impuestos generados en la transferencia de dominio es pan comido, no obstante no pretendemos enseñar en absoluto, nada nuevo, sino simplemente dejar para la ciudadanía en general, una pequeña síntesis de los principales impuestos que deben pagarse, los montos y la forma como se liquidan, pero sobre todo destacar la importancia que dichas transferencias tienen, y por ende exhortar a encontrar caminos expeditos que faciliten la inversión por ende la dinámica económica de las ciudades.

DOCUMENTOS HABILITANTES PARA LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES.

Entre los documentos habilitantes necesarios en la transferencia de bienes inmuebles necesarios y sin los cuales el notario no puede elevar a escritura pública la minuta enviada por el abogado tenemos:

1) Certificado de no adeudar al municipio.

2) Certificados de no adeudar al cuerpo de bomberos.

3) Certificado de no adeudar a la empresa de agua potable.

4) Dependiendo de las ordenanzas de cada municipio, un levantamiento planimetrico aprobado en el que debe coincidir el área constante en escritura, con lo constatado en el sitio, en caso de existir diferencia de área a favor de la municipalidad habrá que comprar los metros cuadrados faltantes y proceder a rectificar las escrituras a fin de que en la venta se transfiera con exactitud, si la diferencia de área es superior a los 50m 2 deberá el Consejo Municipal aprobar dicha venta, en caso de ser menor el área departamento de planeamiento urbano autoriza la venta (Caso del Municipio de Machala).

5) Comprobantes de haber cancelado el impuesto de alcabalas e impuestos adicionales que equivalen al 1% del valor de avalúo catastral Art 352 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM). Los impuestos adicionales al de Alcabalas creados o que se crearen por leyes especiales, se cobrarán conjuntamente con el tributo principal, a menos que en la ley que los establezca se ordene la recaudación por agentes distintos al tesorero municipal.

Monto de los Impuestos Adicionales:

El monto de un impuesto adicional no podrá exceder del 50% de la tarifa básica (1%) que establece la Ley, ni la suma de los adicionales exceder del 100% de esa tarifa básica. En caso de que excediere se cobrará únicamente el valor equivalente a ese ciento por ciento, que se distribuirá entre los partícipes. Existen varios ejemplos de impuestos adicionales que se han creado en varios municipios del país tales como: Adicional para fondos escolares de los Consejos Provinciales, adicional para la Defensa Nacional, adicional para obras en el estero salado en el Cantón Guayaquil. Queda claro que de existir varios impuestos adicionales jamás la suma de todos, será superior al 1% del avalúo catastral (Art. 353 LORM).

6) Comprobantes de haber cancelado el impuesto de utilidad o plusvalía, El mismo que corresponde al 10% sobre las utilidades que provengan de la venta de inmuebles urbanos (Art. 368 LORM Codificada), el hecho generador es la obtención de un beneficio económico real proveniente de la diferencia entre el precio en que se compró un inmueble y el precio en el que se lo vende.

Cálculo del Impuesto:

Art. 369 LORM Codificada.- Para el cálculo del impuesto, las municipalidades deducirán de las utilidades los valores pagados por concepto de contribuciones especiales de mejoras.

Art. 371 LORM Codificada.- Deducciones adicionales: Los costos de adquisición y otros elementos deducibles, como:

· El 5% de las utilidades líquidas por cada año que haya transcurrido a partir del segundo año de la adquisición hasta la venta, sin que en ningún caso pueda cobrarse una vez transcurridos los veinte años a partir de la adquisición.

· La desvalorización de la moneda según informe al respecto el Banco Central del Ecuador, que se publica en el Registro Oficial año a año.

Procedimiento para aplicar la Tasa de Desvalorización y determinar la rebaja por desvalorización de la moneda:

Se determina el precio de venta del inmueble, que en ningún caso puede ser inferior al avalúo del predio, correspondiente al año en que se efectúa la venta.

Del precio de venta se resta el precio al cual se adquirió el bien inmueble, tomándolo de la respectiva escritura.
A la cifra que resulte de la operación anterior, deben deducirse los valores pagados por concepto de contribución especial de mejoras si las hubiere.
Además se restan los valores a las mejoras efectuadas en el predio durante el período que fue propiedad del vendedor considerando únicamente las construcciones que se hayan levantado en el predio. Al valor que resulte de esta operación se la denomina diferencia neta.

A la diferencia neta se le aplica una rebaja del 5% de su monto por cada año transcurrido a partir del segundo contando desde la fecha de adquisición del bien inmueble, y es por ello que si el vendedor hubiera sido propietario del predio que vende por más de 20 años no se genera obligación tributaria alguna por concepto de IMPUESTO A LAS UTILIDADES por no existir base imponible. Al valor que resulte de esta operación se la denomina base para la rebaja por desvalorización de la moneda, en caso de que el inmueble haya sido comprado antes del año 2006.

7) Certificado de avalúo, según lo dispone el Art. # 354 de la LORM Codificada, Los notarios antes de extender una escritura de las que comportan impuestos de alcabalas, pedirán al Director Financiero, que extienda un certificado con el valor del inmueble, según el catastro correspondiente, debiéndose indicar en ese certificado, el monto del impuesto municipal a recaudarse, así como el de los adicionales, si los hubiere.

Los Notarios no podrán extender las escrituras, ni los registradores de la propiedad registrarlas, sin que se les presente los recibos de pago de las contribuciones, principales y adicionales, debiéndose incorporar estos recibos a las escrituras.

Sanciones a los Notarios y Registradores de la Propiedad:

Quienes contravinieren a estas normas, serán responsables solidariamente del pago del impuesto con los deudores directos de la obligación tributaria, e incurrirán, además en una multa igual al ciento por ciento del monto del tributo que se hubiere dejado de cobrar; y, aún cuando se efectúe la cabal recaudación del impuesto, sufrirán una multa equivalente al 25% y hasta el 125% de la remuneración mensual básica mínima unificada del trabajador en general según la gravedad y magnitud del caso, que la impondrá el Alcalde.

8) Copias de las cédulas de ciudadanía y certificados de votación de compradores y vendedores.

9) Los demás documentos que sean necesarios según el caso, Poder especial en caso de apoderados, autorización judicial en caso de menores, etc.

En resumidas cuentas los impuestos de transferencias de dominio le representan a los Municipios aproximadamente entre un 1 y un 2% del valor del avalúo catastral dependiendo de las rebajas, exenciones o exoneraciones, etc. Ténganse en cuenta que en las ciudades grandes la venta de bienes inmuebles se cuentan en varios millones de dólares anuales. Luego los ingresos por aprobación de planos, permiso de construcción, hecha la edificación, el obvio incremento de cobro de predio urbanos.

De lo expuesto se puede colegir que los ingresos generados por estos impuestos para los municipios son muy significativos, y por lo tanto deben crearse ordenanzas y procedimientos que faciliten los trámites. Sin embargo la tan cacareada inversión, encuentra muchas veces, voces de espanto, cuando en algunos Municipios del País como es el caso del Departamento de Planeamiento Urbano del Municipio de Machala, paradójicamente, en muchas ocasiones es ahuyentada, por los tortuosos procedimientos, que lejos de facilitar la inversión la complican con una serie de requisitos inoportunos.

Es un gran error, pensar que sólo cuando vienen grandes empresas inmobiliarias, con importantes proyectos como centros comerciales o proyectos urbanísticos que generalmente se autofinancian con recursos de los mismos compradores de cada ciudad, como debe de ser, para garantizar el éxito del proyecto y que por el volumen de la inversión se les haya dado todas las facilidades, permisos municipales, sin mayores trámite, ciertas prerrogativas y prebendas especiales, etc. lo cual nos parece excelente, no obstante, lo propio se debería hacer con el pequeño inversionista ya que en realidad la suma de todas las pequeñas inversiones, que todos los días se intentan realizar, al final de cuentas, son mucho mayores y lo que es mejor dichas inversiones y los recursos que generan se quedan en la ciudad y contribuyen de mejor manera a dinamizar la economía.

No tener en cuenta la importancia que tiene el dar facilidades en toda transferencia de dominio a todos sin excepción grandes y pequeños y desde luego cumpliendo con la ley y las ordenanzas, sin que ello signifique retardo en la prestación de servicios, es el reto de los administradores municipales, a fin de evitar que ciertas inversiones se paralicen o vayan a parar a otras ciudades.

Una de las mejores obra que puede hacer un Alcalde dentro del gobierno seccional, es a través de su gestión, estimular la inversión como en efecto lo ha hecho el Alcalde Falquez en nuestra ciudad y mediante procedimientos expeditos, agiles, simples generar bienestar autentico a través del empleo. Situación que en muchas ocasiones se ve empañada por algunos burócratas, que no han entendido la visión del primer personero municipal.

Colaboración del abogado y corredor de bienes raíces y recientemente reelecto presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro, Magner Aguirre Pastor.

NECESIDAD DE LA VALUACIÓN DE LA PROPIEDAD, ANTES DE SU NEGOCIACIÓN

2010-08-29T08:52:00.000-07:00

El proceso de valorar un inmueble, esto es, de encontrar el precio que el mercado de naturaleza cambiante, está dispuesto a pagar en un momento determinado, requiere de patrones de cálculo, métodos, conocimientos generales de la materia y específicos al sector donde se realiza la pericia, que hacen del PERITO AVALUADOR un elemento indispensable al momento de realizarse una transacción de tanta importancia para un comprador o vendedor, tal como queda de manifiesto en esta interesante colaboración del Ing. Manuel Ignació Torres Carrión:

Estimación imparcial sobre la naturaleza, calidad, valor, utilidad específica y aspectos esenciales de una

propiedad raíz, basándose siempre en la integridad del equipo avaluador y experiencia en recoger y analizar la información relacionada con el inmueble a ser avaluado sin convertirse en abogado de una causa, entidad o persona, siendo principalmente profesional, manteniéndose continuamente informado, sin temor al cambio con el principio de “ mientras mas cambian las cosas mas se mantienen uniformes” a fin de permanecer competitivo para poder interpretar las notas de interés y tendencia del mercado de capitales y medición de la capacidad de compra del mercado en el momento de estimar el valor de remate el mismo que es clave para la recuperación del crédito; considerando como norma que “ El concepto expresado por un avaluador, nunca tendrá mayor aceptación que la reputación del avaluador que lo expresa” ya que solamente una persona que adopta normas elevadas de pericia e integridad hacia su profesión, está en capacidad de producir opiniones sobre el valor de un bien inmueble, que contarán con el respeto, aceptación de sus clientes y de la sociedad, que además podrán con plena y absoluta confianza utilizar sus conceptos en la realización de créditos hipotecarios.

FACTORES QUE INCIDEN EN UN AVALÚO:

1. FACTORES DE VALOR
El valor de una propiedad raíz es el resultado de la integración de sus componentes principales que inciden en el precio de las mismas y que por si mismo se constituyen en factores de valor.

2. FACTORES FÍSICOS
Son esenciales para definir la naturaleza misma del bien (terreno para urbanizar, construir, tierra agrícola con tendencia a transformarse en urbana, vivienda, comercio número de pisos según norma municipal). Esquemáticamente los factores físicos se pueden agrupar en dos categorías.

Características del bien: Superficie, topografía, configuración, calidad del suelo, del subsuelo y si hay construcción se considera materiales empleados, calidad de los mismos, diseño arquitectónico, obsolescencia funcional o física, mantenimiento si tiene relleno con mejoramiento se averiguará su espesor especialmente si no es igual en toda la estructura y tipo de compactación, ya que se ha observado en Pastaza que rellenos mal compactados con la presencia de un sismo moderado se produce el acomodo de los granos (Reducción de poros) y por consiguiente hundimientos.

Ubicación y entorno inmediato.- Clase de sector, zonificación, situación geográfica, proximidad de servicios públicos y su calidad, servicios comunales cercanos tales como colegios, iglesias, parques, clubes sociales, campos deportivos, instituciones financieras, policía, facilidades de comunicación, cercanías a vías, autopistas, supermercados.

3. FACTORES JURIDICOS
Hipotecas, embargos.
Ocupación del bien. Si el bien está alquilado la posibilidad de su ocupación inmediata o la posible dificultad para desalojar al inquilino del predio ( Aplicable al caso de Compra e Hipoteca). En caso de fincas colonos que ocupen total o parcialmente la propiedad. Puede haber casos en que la existencia de un arrendatario no permite al eventual comprador modificar el uso del bien afectando negativamente su valor, pero hay casos en que el uso del bien beneficia ( good will). Cuando el comprador tiene las aptitudes para continuar con el mismo uso.
Legislación sobre arrendamiento o afectación por plan regulador ( Normas Municipales). Se debe investigar a profundidad las reglas urbanísticas vigentes.
Servidumbre. La existencia de servidumbre de cualquier tipo constituyen en la mayoría de los casos un factor negativo para los bienes que gravan.

4. FACTORES SOCIO ECONOMICOS
Los factores socio económicos influyen profundamente en los valores de los bienes raíces.
Los factores que gravitan sobre el valor de la propiedad son: La demanda solvente: Esta determina tanto el número como la categoría de los posibles compradores, delimitando al mismo tiempo las posibilidades de venta. La demanda solvente varía de acuerdo con las circunstancias, con el tipo y características del inmueble y su localización en la medida que existan centros urbanos en los cuales se concentren determinados sectores poblacionales y sociales. Ejemplo: (El avalúo de remate de una construcción lujosa y/o cara en Santa Clara es inferior al de una similar en el centro comercial de Puyo).

5. ASPECTO DEMOGRAFICO
Un aumento de la población producido por distintos fenómenos sociales y económicos tales como migración poblacional, descentralización administrativa o industrial, desarrollo turístico, rehabilitación del centro de la ciudad, construcción de nuevas ciudadelas, complejos industriales, renovación urbana, son factores que crean expectativas de posibles aumentos en los valores de las propiedades. Lo contrario sucede cuando se produce un éxodo poblacional por cualquier causa en cuyo caso el efecto es de disminución del valor o por lo menos estancamiento del mercado por caída o reducción de la demanda. En muchos casos los fenómenos poblacionales son de tipo temporal, pero no dejan de ejercer una influencia sobre el mercado y para avaluar hay que estar atento a estos fenómenos y analizar sus posibles efectos en el mercado que puede ser a mediano y a largo plazo.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALÚO
Los precios básicos de los diferentes inmuebles, especialmente de los lotes urbanos, están determinados en primer termino por el vecindario ya será este residencial, comercial o industrial. Los precios básicos de las diferentes edificaciones están determinadas por el costo actual que tendría la construcción de un inmueble similar en cuanto a su localización, características y acabados, pero hay que tomar en cuenta que la vida de una propiedad depende del mantenimiento a que esta haya sido sometida y de las mejoras o reformas que se le haya efectuado, considerando el deterioro físico que puede ser por el uso, la obsolescencia funcional por falla de diseño o de servicio lo que hace que una edificación se juzgue inadecuada.

EL PROCESO DE LA AVALUACIÓN
Cada avalúo debe concebirse como un proceso investigativo independiente, que requiere el acopio y la mayor cantidad posible de información relevante, también el análisis de la misma para poder emitir con alta proporción de certeza, un juicio en cuanto al valor de la propiedad objeto del avalúo. Por lo general para investigaciones de valores se recurre a:

1. Transacciones notariales
2. Anuncios y ofertas
3. Información de otros avaluadores
4. Remates judiciales
5. Avisos

ELEMENTOS A REUNIR
Para obtener el precio unitario básico para el terreno es necesario incluir los datos siguientes:

a. Fecha de la transacción y de la oferta o del anuncio de venta.
b. Fuente de información
c. Localización, distancia a la esquina mas importante
d. Dimensión del lote
e. recio y condiciones de venta

CÁLCULO DE FACTORES

a. De fondo
b. De frente
c. De irregularidad
d. De depreciación
e. De mantenimiento
f. De actualización de precio

PRECIO COMERCIAL
Por precio comercial de un inmueble, se entenderá por el valor expresado en Dólares Norte Americanos que un propietario está dispuesto a recibir y un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble, como justo y equitativo de acuerdo a su localización y características generales, actuando ambas partes libres de todo apremio, necesidad o urgencia.

MÉTODOS AVALUATORIOS

a. Método comparativo o de mercado
b. Método del costo
c. Método residual
d. Método de la renta
e. Método de capitalización

Para que el método comparativo tenga aplicación científica se requiere la Homogenización y aplicación de varios factores complementarios. En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. El cual solo se puede determinar a través del método comparativo o de mercado. Este método se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles. Se debe tomar el factor de fuente en el caso de que los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de letreros puestos en el lote que se está ofertando, es decir precios que pide el propietario generalmente hay un incremento por encima del valor de mercado, ya que generalmente se pide mas para obtener una buena transacción.

En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse el valor comercial o posible transacción., para acercarse al precio que pagará la demanda. Generalmente se aplica un factor de fuente de 0.90; más cuando hay crisis inmobiliaria la transacción puede llegar hasta en un 70 %. En época de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente de 0.8. Sin embargo hay que ser cauteloso en este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptan transacción. Así como hay otros que suben el 30 % para poder obtener una rebaja apreciable.

Factor de Profundidad. En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida en que el lote sea mas profundo para lo cual existen algunos criterios; Hoffman, Harper, criterio 1/3 – 2/3, Jerrett, Ibape y el criterio 4-3-2-1 este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte del terreno, generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3 – 2/3. El factor de frente es mucho mas influyente cuando el lote está situado en una zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).

INFLUENCIA DE LA FORMA. Solo se ha referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangulares. Pero Puyo en la zona central tiene lotes irregulares como resultado de las particiones y/o compraventa parciales que a través de los años se han realizado o cuando se generan procesos de expropiación para ampliar una vía quedan lotes irregulares. Cuando las irregularidades son pequeñas, se puede asumir que el lote es regular y se aplican los métodos anteriores. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo de FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE.

INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN. Se entiende por proporción la relación frente fondo, pero para una manzana se debe tomar el lote tipo predominante en el sector.

INFLUENCIA DEL TAMAÑO. Debemos recordar que el método comparativo trabaja con la ley de Oferta y Demanda. Según los clásicos tratadistas de la economía, la curva de demanda es descendente: a mayor precio menor cantidad de demanda y a menor precio mayor cantidad de demanda. Los economistas han acuñado un término llamado elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad de demanda ante la variación del precio. Este sería el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los precios totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande muy pocos.

INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES. La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por lotes esquineros que los demás lotes de la manzana los mismos que pueden costar entre un 10 % y 20 % más que los lotes medianeros. Si el lote se avalúa con casa, se le carga el porcentaje solamente al lote y la construcción vale igual que las demás.

INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN. Se refiere a determinación del frente del lote tipo según el tamaño de los otros lotes y no a la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo lo cual nos lleva más bien a un potencial de desarrollo, el precio del lote varía a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo. Es decir el metro cuadrado de terreno se incrementa cuando del lote en cuestión según reglamentación municipal se puede obtener dos.

INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA. La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo del barrio, si el promedio es plano es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un demérito, pero si todo el sector es inclinado es extraño encontrar un terreno plano y entonces el terreno plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografía tipo del sector para a sí examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le establecemos una valorización. Un método practico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los terrenos planos así como también en el caso de lotes pantanosos.

Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimiento de tierras, excavaciones o de relleno con material de mejoramiento, debe calcularse ese costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero hay casos en los que hay que construir muros de contención con un costo muy elevado lo que pueden hacer que el lote tenga un costo de la mitad del lote plano. Para considerar esto el Ingeniero Ruy Conteiro y en México se propone aplicar la relación F = 1-D/2. Siendo F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Teniendo mayor castigo al declive hacia abajo.

VALOR DE PLOTTAGE.- Es el caso de lotes de poco frente al unirse aumentan de valor el metro cuadrado

AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA
En el avalúo de la construcción o las mejoras se aplicará únicamente el Método del Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para luego llegar al costo actual de la Construcción o Mejoras. El costo de reposición es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la construcción nueva para partir de allí a identificar el costo actual. Hay que entender bien cómo se hace la Construcción Nueva para avaluar la construcción usada.Los presupuestos de construcción en la generalidad se dividen en los siguientes costos.

- Costos directos
- Costos indirectos
- Costos administrativos y de ventas
- Costos financieros

AVALÚO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN
Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los desembolsos solicitados de un préstamo para construcción. Estos valores se aplican sobre el lote y la construcción realizada a la fecha presente. No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas. La entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en inventario o anticipo. Mas aún no importa para ello si el constructor los debe o los ha cancelado con dinero propio o de otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote. Generalmente los valores se los obtiene del presupuesto de la construcción en el mismo que consta cantidad y el precio de todos y cada uno de los rubros a realizarse en la construcción.

AVALÚO DE OBRAS INCONCLUSAS
El avalúo de una obra paralizad es similar a un proyecto en construcción pero tiene algunas variantes. Se puede seguir los pasos siguientes:

a) Se aplica para los costos directos el mismo procedimiento anterior de acuerdo a cantidad y precio actual de los rubros realizados, aunque en una obra paralizada no haya datos del presupuesto inicial.

b) Se determina el prototipo y el costo directo por metro cuadrado de la cámara de la construcción o realizando un presupuesto actualizado.

c) Se determina los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar a esta etapa de la obra: permiso municipal, planos arquitectónicos y estructurales.

d) Se estima un costo administrativo del cinco por ciento.

e) Se añade el valor del lote a costo actualizado.

f) Debe tenerse cuidado si la obra se paralizo hace varios años y los motivos; buscando posibles fallas ya sea en el suelo, diseños o posible afectación por sismo o reglamentos municipales de ser posible preguntar al maestro que inicio la construcción.

AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS
El caso mas general es avaluar construcciones ya existentes que tienen usos de varios años y presentan mejor o peor estado conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. El punto de partida casi siempre es determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan esos materiales o sistemas constructivos de antaño, entonces se aplican el VALOR DE SUSTITUCIÓN. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.

DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES.
Depreciación de pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo: Existen tres clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación funcional. La depreciación física que corresponde al uso por el tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Íntimamente ligada a la anterior es la depreciación por estado de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación por el mantenimiento. Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a que el inmueble ya no es adecuado para las expectativas de uso actuales.

MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines fiscales que en general tienen un fin diferente. Los métodos mas empleados para la depreciación de orden físico son los siguientes:

a) Método de la Línea Recta
b) Método de Parábola de Kuentzle
c) Método de Ross
d) Método de Heidecke para el Estado de Conservación
e) Tabla de Fitto y Corvini

AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO
Se entiende aquellos terrenos cerca de la ciudad cuyo precio está mas determinado por la función urbana que por la actividad agropecuaria. La localización es el factor determinante en su precio y no por la capacidad de uso del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados.

FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO
LOCALIZACIÓN

a) Urbanizables: De acuerdo con su ubicación espacial, los terrenos que están cercanos al perímetro urbano y tienen expectativas de urbanización futura adquieren un precio mayor diferente al agrícola aunque no se puede desarrollar actualmente para vivienda.

b) Prolongación de la vida urbana: Otros predios cercanos a la ciudad pero no urbanizables debido a su distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante urbano de lugar de esparcimiento. Su precio no depende tanto del factor espacio sino del tiempo que se emplee en su acceso es decir características de la vía. Al avaluar terrenos suburbanas hay que tener mucho cuidado ya que es inútil considerar productividad agropecuaria, importa mas la construcción y las mejoras que la tierra en si, las vías y el rápido acceso son determinantes, el tamaño suele cercano a una Hectárea, no se puede guiar por los precios de oferta ya que muchas veces distorsionan completamente el mercado, considerar que con apertura o mejora de las vías la oferta se vuelve especulativa y se dificulta la labor del avaluador.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
El método de Capitalización es una variante del método de la renta. Se basa en el cálculo esperado de la rentas futuras de un inmueble, un negocio o un activo traídos a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquieren con el fin de obtener una renta o una utilidad. El monto de dicha renta o utilidades se relacionan con el tiempo y la tasa de interés de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en valor presente. Se trata de una evaluación financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio o del inmueble que se está avaluando en función de la renta. Para ello es necesario recordar las bases de las matemáticas financieras y la teoría de la evaluación financiera de un proyecto. La evaluación financiera requiere conocer cinco conceptos básicos: Valor Presente, Valor Futuro Tasa de interés o de descuento, Período o Tiempo y Factor de Recuperación Constante a Capital ( PMT )

AVALÚO DE HOTELES
Es necesario diferenciar un pequeño hotel en el centro de la ciudad, con uno que tiene un centro de convecciones con otros atractivos como piscina, sauna, etc.

LOS HOTELES COMO NEGOCIO
Información Requerida: El negocio del hotel se basa en la ocupación media y en la tarifa que cob re. Las tarifas son varias; la que se publica, la tarifa comercial y la tarifa contrato o de convención. Se puede seguir los pasos siguientes para recopilar la información:

a) Recopilar la tasa promedio por habitación durante los últimos meses y de ser posible hasta los cinco años recientes.
b) Analizar las tendencias históricas en la tasa promedio por habitación y en la ocupación del hotel.
c) Investigar las tarifas promedio de la competencia y su ocupación.
d) Comparación de tarifas y ocupación de ese hotel con la competencia.
e) Proyectar cambios futuros en las tarifas y en la ocupación.
f) Determinar gastos de años anteriores.
g) Proyectar los gastos futuros según el tipo, utilizando el concepto de gasto marginal.
h) Determinar las utilidades esperadas de acuerdo con la base histórica y las proyecciones de ingresos y costos.

PROCESO DE AVALÚO. Se puede utilizar los métodos siguientes:

a) Método del Costo.
b) Método de Mercado
c) Método de Capitalización
AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO

Las estaciones de servicio o Gasolineras son otro caso de INMUEBLE NEGOCIO cuyo avalúo se hace mas por el método de capitalización que por el método del costo o el comparativo de mercado. Aunque el método comparativo da un parámetro, no es seguro ya que existiendo dos puestos de servicio uno al lado del otro, con terreno e instalaciones similares, el primero en el sentido del tráfico podría ser mas rentable porque los automovilistas lo ven primero. Igual no podría compararse con el puesto de servicio del frente, ya que el tráfico en ambas direcciones no es igual. Una estación de servicio a la salida de la ciudad no vende igual que a la entrada.

Se deberá tomar mucho cuidado al analizar el área del terreno y pensar que es un mal aprovechamiento del terreno este es un error porque todos los puestos de servicio tienen un área construida baja con sus mismas características. El valor de una estación de servicio está mas bien en proporción con el volumen de gasolina y sus derivados que vende al mes. El galonaje que venden depende mas de la ubicación específica o de la administración que de las buenas o malas instalaciones o construcciones que tenga, aunque a veces cuando el propietario es una institución tiene asegurados los clientes a través de los socios de esa institución y en el caso de venta se perdería ese potencial de clientes. Es necesario conocer el volumen de ventas en el período anterior con el fin de examinar su potencial de renta.

AVALÚO RURAL
El terreno es un factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno en bruto sin urbanizar y el terreno urbanizado. En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:

a) La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes.
b) La calidad o fertilidad de las tierras.
c) La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda. La tierra rural tiene un mayor precio si esta mas cerca de las ciudades grandes y de vías de buena calidad, una finca situada a media hora de vía asfaltada vale mas que aquella ubicada a dos horas de una vía lastrada. El mejor método para avaluar un terreno en bruto es el método de mercado o comparativo. A más del terreno en bruto se debe considerar otros factores que a continuación detallamos:

a) Fertilidad del Suelo: la misma tierra puede tener mejor o mayor capacidad productiva y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrológicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva dependiendo solamente de los nutrientes que se le añadan.

b) Las construcciones e Infraestructura: Con la ubicación y la fertilidad solamente tenemos el terreno en bruto, quizás despojado de su vegetación nativa pero aún no tenemos los medios para convertir en productiva la tierra. Ahora viene el trabajo del hombre colocando las MEJORAS.
Este factor viene dado por vivienda, galpones, establos, cercas, vías internas, instalación de energía es decir todo lo que modifique el terreno a fin de obtener producción agropecuaria. El método a utilizar será el del costo similar para las construcciones urbanas.

c) Cultivos Permanentes: Aquí nos referimos a cultivos que demoran mas de un año en alcanzar su producción y luego continúan produciendo por algunos años mas. Los cultivos de ciclo corto es mejor no considerarlos en el avalúo porque en el caso de compra – venta e hipoteca generalmente se negocian por separado. Para el avalúo de los cultivos permanente se aplicará el método de capitalización.

LO QUE SUELE DECIR EL PROFESOR VICENTE CABALLER DE LA VALORACIÓN:
Se parece a una pirámide hueca. En el vértice, hay unos científicos que investigan, y en la base, unos profesionales que redactan informes para cubrir una demanda de trabajo nada despreciable. Pero todo el espacio intermedio, entre el vértice y la base, está vacío.

Los profesionales de la base opinan que ellos son los que pisas la tierra firme y que los científicos del vértice viven en las nubes. Por el contrario, el vértice opinan que los métodos modernos de deberían aplicar en la práctica pericial mas de lo que se aplican, aunque solo sea para no ir en camello a la guerra de las galaxias. Falta así algo importante: un esfuerzo colectivo ( de unos y otros ) que aproxime criterios, técnicas y experiencias”

BIBLIOGRAFÍA:
- Apuntes de clases de cinco cursos dictados por el Economista Oscar Armando Borrero Ochoa.
- Avalúos de inmuebles y garantía del Economista Oscar Borrero (Bhandar editores).
- Valoración de Predios Agrarios del Economista Oscar Borrero (Bhandar Editores).
- Avalúo de bienes Urbanos Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Como Organizar y Presentar un Informe de Avalúo del Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Valoración Agraria Teoría y Práctica de Vicente Caballer Mellano(Ediciones Mundi-Prensa).
- Valoración Agraria Casos Prácticos de la Dr. Ingeniero Agrónomo Natividad Guadalajara (Ediciones Mundi-Prensa)
- Aluguel Imobiliário de Eng. Luiz Auricchio ( Editora Pini).
- Engenharía de Avaliacóes de Rubens Alves Dantas (Editora Pini).
- Engenharía Legal e de Avaliacoes de Sérgio Antonio Abunahman ( Editora Pini ).
- Principios de Engenharía de Avaliacoes de Eng. Alberto Lélio Moreira ( Editora Pini )

Por: Ing. Manuel Ignacio Torres Carrión
Puyo Ecuador

NUEVAS OPORTUNIDADES PARA ADQUIRIR INMUEBLES A CRÉDITO EN EL ORO

2010-08-13T08:54:00.000-07:00

INMOBILIARIA "CONSALER" CIA. LTDA.

Inmobiliaria "CONSALER" Cia. Ltda. acaba de abrir un programa para Machala y la provincia de El Oro, con el objeto de favorecer a clientes que cuenten con ingresos permanentes, para acceder a créditos directos para casas, fincas y otros bienes inmuebles. Estos créditos los gestiona

u otorga la Empresa Ecuainmobiliaria, para lo cual requiere que los interesados se suscriban al programa de créditos que tiene abierto ésta compañía.

Lo intereante de la propuesta de INMOBILIARIA "CONSALER" CIA. LTDA., es que no exige nigún valor económico por concepto de inscripción ni otro gasto adicional a los interesados, sino que, una vez calificado el candidato, la empresa le otorga un crédito directo para que adquiera la casa que la misma empresa le vende, o entre en la lista de espera, hasta que Ecuainmobiliaria hubiere adquirido tanto la casa del candidato como el crédito.

Con requisitos sencillos, las personas que no califican en la banca privada, pueden acceder a ésta modalidad, sin riezgo alguno, toda vez que entregan su cuota inicial contra la suscripción del título de propiedad de su casa. Por su parte la Compañía no requiere de garantes ni otros avales, toda ves que ésta se queda con la hipoteca del mismo inmueble que venden.

Bien por Machala y los orenses.

¿CÓMO SABER CUÁL ES EL PRECIO DE UNA CASA U OFICINA?

2010-07-18T09:31:00.000-07:00

Los Ratios financieros:

Usted quiere vender o comprar una casa. ¿Cómo usted establece el precio de venta o de compra? ¿Cómo usted sabe si el precio es el correcto? ¿Usted sabe que puede ganar o perder mucho dinero por no usar herramientas financieras?

¿Su abogado lo asesoró en eso? Si usted me contrata para que analice su contrato de hipoteca le cobro sólo el 20% de lo que usted se ahorre con mi consejo ¿no le parece un buen trato?

Hay una serie de ratios financieros y herramientas que le pueden servir para establecer el precio de compra o de venta de una casa. Siempre hay un alto contenido subjetivo si usted está pensando en comprar una casa para usted mismo o incluso para negocio, pero los ratios financieros le serviran como un referente.

Su abogado lo debe de orientar respecto del uso de estos ratios pero al final es usted quien debe usarlos apropiadamente. En inglés hay un término GiGo (Garbage In Garbage Out), es decir si ingresa datos errados le va a salir una información errada también. Disculpen que este artículo sea demasiado técnico pero sucede que el contenido es técnico.

A continuación le damos solo dos ratios, los que son más fáciles de usar y por ende de explicar, pero lamentablemente no son los más precisos pero le pueden dar un gran referente en una forma muy rápida.

Lo óptimo es que acompañe estos ratios con la herramienta del “Discount Cash Flow” que no es otra cosa que proyectar toda la operación de compra desde su inicio hasta su final para establecer cual es su tasa de retorno y compararla con otras inversiones.

Por favor no se deje engañar y no acepte que le cobren honorarios excesivos por el empleo de estas herramientas por que ahora con las computadoras en un tema muy sencillo de hacer y su abogado le debe explicar como llegó a las cifras que le pueda dar. A continuación los ratios

Los ratios

1. El “Cap Rate”. Este ratio es uno de los más simples, sencillamente divida las ganancias netas operativas entre el precio de adquisición y le va a salir un resultado porcentual que va a poder aplicar como referente.

Por ejemplo usted tiene hoy día una oficina que en forma neta operativa le da al año 12 mil dólares (mucho cuidado que es la ganancia neta operativa, si lo tiene alquilado debe de haber descontado previamente todos los gastos, pero exclusivamente los operativos) y lo compró en 100 mil dólares. Divide entonces 12 mil entre 100 mil y le sale 0.12 lo porcentualiza (multiplica dicho resultado por 100) y tiene entonces que su Cap Rate es de 12%.

Mañana cuando quiera comprar una oficina por la misma zona sencillamente analiza cuánto de ganancias netas le va a producir la misma oficina, lo multiplica por el 12% y listo ya tiene un precio referencial de compra.

Si usted no tiene ninguna oficina previa sencillamente debe averiguar sobre transacciones previas en la zona y sobre las ganancias netas previas también. Pero debe tener mucho cuidado con la información que ingresa (acuérdese del GIGO) por que por ejemplo usted debe tener en cuenta el factor de desocupación que puede estar la oficina para la reducción de las ganancias netas.

2. El “Cash on Cash”. En este caso se dividen las ganancias antes de impuestos (es decir las ganancias netas operativas menos otros valores de descuento) y eso se divide entre el aporte de dinero que voy a hacer en la compra de la casa. Noten que este factor introduce el elemento financiero de un préstamo hipotecario.

Por ejemplo voy a comprar una casa a 100 mil dólares con un préstamo hipotecario que tiene un ratio de 80%. He proyectado que voy a alquilar la casa y que esta me va a dar una ganancia antes de impuestos de 10 mil dólares al año, entonces divido 10,000 entre 20,000 y me sale 0.5 o 50%.

Al igual que el caso anterior puedo comparar cualquier otra inversión haciendo el respectivo cálculo algebraico explicado en el ratio previo.

¿Complicado? Créame que no lo es.

Si usted es un corredor de casas debe aprender también a usar estas herramientas. Escríbanos que estamos organizando una serie de charlas para dar una asesoría sobre estos ratios.

Publicado por Alberto Villanueva

¿LOS REMATES QUE HACE EL BANCO DE FOMENTO SON CONSTITUCIONALES?

2010-06-12T05:36:00.000-07:00

Se nos ha preguntado si no hay peligro de que se anulen por ser inconstitucionales los remates que está haciendo en Bando de Fomento luego de aprobarse la Constitución. La pregunta es muy válida dado que la nueva Constitución del Ecuador dejó sin jurisdicción a(VÍDEO SOBRE LAS SUBASTAS)

todos los jueces que no forman parte de la Función Judicial, tales como el juez de caminos, que era el Ministro de Obras Públicas, y el juez de coactivas es, ciertamente, un juez ajeno a la función judicial. La constitución del 2008 establece que no pueden haber juzgados o tribunales de excepción.

La jurisdicción para administrar justicia de parte del juez de coactivas aparece dudosa cuando el Código de Procedimiento Civil, la Ley Orgánica de la Función Judicial, la Ley del Banco de Fomento, llamán juez de coactivas y un juez es un órgano con potestad jurisdicciónonal para administrar justicia. Además estas leyes, que parecen estar en abierta contradicción con la Constitución, norma suprema, determinan término para contestar, para proponer excepciones, etc., como si de un juicio civil se tratara. Sin embargo ha significativas diferencias entre un juez de la función judicial, que de acuerdo a la Ley debe ser abogado o doctor, y el "juez de coactivas" quién no es sino un funcionario recaudador, que puede cualquier funcionario administrativo del banco.

Es decir, no se trata de un juicio propiamente dicho, sino de un proceso administrativo y que como tal tiene particularidades muy similares al juicio, puesto que en el mismo deben respetarse los principios del debido proceso, el de contradicción y los demás que establece el derecho administrativo. Es decir, el procedimiento de coactiva, remate y venta de bienes de los deudores es constitucional y por lo mismo válido. Por supuesto que los deudores pueden hacer valer sus derechos, pero en sede administrativa, no judicial, y por tanto disponen de los recursos que les franquea la Ley para defenderse, como el de apelación.Además pueden concurrir ante un juez para impugnar las desiciones que éstos funcionarios en el caso de que el mal llamado juez de coactivas quebrante los derechos constitucionales.

Así es que, son validos los remates de éstos funcionarios.

SUTILES CONSEJOS PARA COMPRAR UNA CASA

2010-04-21T16:04:00.000-07:00

Cómo pensar en comprar una casa, por Seth Godin

Leer a Seth Godin siempre es enriquecedor; sus libros son cortos, concisos, directos, se leen rápido pero te dinamiza la mente y te hace pensar.

La Vaca púrpura y Tribus son dos buenos y recientes ejemplos, en los que enfatiza la importancia de las ideas, de su puesta en marcha, del liderazgo y de enganchar con la audiencia, seguidores y/o clientes.

En su blog ha publicado un artículo llamado "How to buy a house" que traduzco de forma resumida a continuación:

No se ven muchos anuncios intentando venderte que gastes dinero en un casa. Se trata de algo más sutil que eso.

El marketing está siempre alredededor nuestro, ahora y desde hace años. La enorme presión social y las expectativas llevan a confusión y malentendidos. Unos consejos antes de comprar una vivienda:

Cómo pensar en comprar una casa, por Seth Godin

.En la época en las que los precios de las viviendas crecían de forma constante (1963 a 2007), era casi imposible pagar un sobreprecio por una casa. Era un mercado eficiente en el que las subidas de precios cubrían posibles errores. La inversión en viviendas era cosa de niños. Este incremento constante, multigeneracional, nos ha enseñado más de lo que pudiera hacer un anuncio: compra una casa con el menor pago inicial que puedas.

2. Una vivienda no es sólo una inversión, es un lugar para vivir. Es la única inversión relevante que tiene dos funciones. Otros artículos como los coches o los barcos siempre pierden valor con el tiempo, por lo que si inviertes, lo haces en algo que no necesite mantenimiento ni que lo arregles. Tampoco deberías enamorarte de un fondo de inversión, valores del Bolsa o un lingote de oro, porque no serías un buen inversor. El problema es que te puedes enamorar de una casa, un factor emocional e irracional que puede influir en la decisión de inversión financiera más importante de tu vida.

3. La psicología de los mercados a la baja es irracional. Las subidas de los precios de la vivienda pueden ser eficientes (varios solicitantes que pujan por un sólo artículo hacen subir los precios), pero cuando no hay tanta demanda, los vendores irracionales del punto anterior no bajan los precios en la misma medida. Por lo tanto, el stock de viviendas crece y el comprador puede llegar a pensar que un precio al que le ofrecen una viivenda es el precio justo de mercado, porque muchos propietarios ofrecen viviendas a ese precio. Pero sólo porque alguien ofrezca ese precio, no quiere decir que sea el el precio apropiado. Si muchos vendedores tiene un precio superior al de mercado,

4. La condición humana y su proceso cognitivo influye en el establecimiento de precios. SI alguien te ofrece una casa por 600.000 euros y piensas que su valor es la mitad, no ofreces esa cantidad. El precio es un ancla mental y emocional, por lo que probablemente tendemos a ofrecer más.

5. El poder social de una casa es enorme. Cuando compras una casa grande y cara, estás estableciendo tu status quo y siupone una declaración a tu familia, vecinos y amistades. No hay nada malo en ello, pero la cuestión que debes hacertes es: ¿qué nivel de vida puedo permitirme? ¿cuánto estás dispuesto a invertir en marketing personal y en autoestima?

6. El endeudamiento es un diablo que conspira para empobrecerte. SI comprar una casa más grande supone meterte en deudas, estarás cometiendo un fatal error, que te puede costar muchos miles de euros.

7. En el momento de comprar una casa, probablemente tengas familia, lo que implica una decisión conjunta, realizada en negociación y a veces en discusión junto con tu pareja. A veces resulta estresante. No se nos ha enseñado a tomar decisiones como esta de forma racional, por lo que los factores emocionales tienen una carga tremenda en la decisión final.

8. Si tienes un trabajo estable, cuyos ingresos cubren sobradamente la hipoteca, adelante. Si eres un freelance o un emprendedor, la hipoteca te puede ahogar. La necesidad de tener unos ingresos al mes provocan una presión que impiden tomar riesgos y realizar acciones importanes, porque inconscientemente queremos asegurar esos beneficios que calmen a la insaciable hipoteca.

9. Los agentes inmobiliarios trabajan para el vendedor (por ley en Estados Unidos, a menos que se estipule lo contrario). Aun así, los compradores intentan complacer al agente. Después de la transacción no le volverás a ver, asique despreocúpate de él/ella.

10. Si has comprado una casa probablemente no puedas obtener beneficio de aquí a 9 meses, tal vez ni siquiera en 9 años. Vuelve a leer el punto #2 e imagina que no hay un motivo de inversión financiera, sólo una casa que realmente quieres y necesitas. Invierte en consecuencia.

Soy optimista sobre el poder de una casa que motive motivar la creación una familia y estimule sus inversiones financieras, pero no estoy tan seguro de que debieras comprar una casa que no te puedas permitir, sólo por el hecho de que una buena casa da buena imagen.

LA ASOCIACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES DE EL ORO, CON NUEVO DIRECTORIO

2009-09-10T22:29:00.000-07:00

En Asamblea General de la Asociación de Bienes Raíces de El Oro, celebrada en la Cámara de Comercio de Machala, el 20 de agosto de 2010, esta entidad gremial eligió a la nueva Directiva que regirá los destinos institucionales por dos años.

Remozada como se encuentra ésta asociación, debido al ingreso de una mayoría de nuevos socios que se incorporaron al gremio previo a la aprobación de los seminarios de capacitación, ésta mayoría decidió en las urnas, dar su espaldarazo y voto de confianza alAb. Magner Aguirre Pastor, cuya gestión ha sido

trascendental en el nacimiento e incidencia del gremio el accionar ciudadano.

Luego de la formación técnica de los nuevos profesionales inmobiliarios, logro alcanzado por Aguirre Pastor, el reelecto presidente, entre sus nuevas metas, según lo expresó en la ceremonia mediante la cual se lo eligió, está el conformar de manera eficaz la bolsa inmobiliaria, donde los profesionales asociados puedan compartir sus oportunidades de trabajo en un lugar común, la bolsa, lo cual redundará en beneficio de los clientes, en tanto sus bienes tendrán mejores posibilidades de encontrar el negocio que solicitan.

Sin duda alguna, la Asociación está influyendo positivamente en la cultura inmobiliaria y en la aceptación que profesionales calificados en bienes raíces tienen cada ves más en Machala, ciudad que a la par crece al ritmo de su regeneración urbana.

¿CÓMO ES EL PROCESO DE UN REMATE JUDICIAL?

2009-08-23T10:31:00.000-07:00

Muchas veces se nos ha preguntado ¿cómo es un proceso de remate judicial? Como una imágen vale más que mil palabras, optamos por presentar el siguiente flujograma que nos da una ideaa de cómo se desarrolla éste proceso y de cómo actúan los que intervienen en éste tipo de actividades, tales como en Ecuador ECUAINMOBILIARIA CIA. LTDA.

Veamos el siguiente flujograma:

El avalúo de un inmueble: un proceso menos subjetivo y más técnico

2009-08-22T19:26:00.000-07:00

Gustavo Barahona P., Ingeniero Civil
Carrera de Ingeniería Civil y Ambiental
Escuela Politécnica Nacional - Quito

Síntesis
Debido a que en nuestro medio no ha existido la disciplina de llevar adelante los procesos avaluatorios
ciñéndose a procedimientos que tengan menos de subjetividad y más de técnica, se han dado casos
extremadamente curiosos, por decir lo menos, como aquel que ejecutado por tres profesionales que
basando sus resultados de su práctica –que sin lugar a dudas muy valiosa– y criterios personales, han
generado tres avalúos distintos de un mismo inmueble con diferencia marcadas entre ellos tanto a
favor del propietario del inmueble como a favor de la institución financiera que lo requería. Sin ir muy
lejos, las instituciones bancarias actualmente se encuentran en situaciones comprometidas debido a la
sobrevaloración de bienes inmuebles ocasionando una falsa imagen de sus activos. Como premisa
fundamental, no existe ninguna duda acerca del procedimiento ético y moral de los diferentes
profesionales inmersos en la problemática. Lo que en realidad ha sucedido se menciona en las
primeras líneas. Esto ha motivado a que la Escuela Politécnica Nacional. ofrezca cursos de formación
básica dirigido a diferentes profesionales del ramo en el que se imparten y comparten conceptos y
criterios capaces de uniformizar o “coincidir” en apreciaciones y, por ende, en resultados. El presente
trabajo trata de sintetizar los diferentes métodos y sus partes relevantes que deberían conocerse y
aplicarse en el avalúo de inmuebles urbanos. Estos procedimientos, metodologías y aplicaciones se
han tomado de los cursos dictados en el “Instituto Ecuatoriano para el Financiamiento de la Vivienda”
por el Ec. Oscar Borrero Ochoa, varios artículos reproducidos por IBAPE, Instituto Brasileiro de
Avaliacöes e Pericias de Engenharia, artículos escritos por la Universidad Politécnica de Valencia y su
Maestría Universitaria Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración, de varios artículos
publicados en la revista americana “The Appraisal Journal” y varios casos de nuestro medio en los que
ha participado tanto el autor del presente trabajo como la E.P.N y su Carrera de Ingeniería Civil y
Ambiental

0. Introducción
Para cualquiera de los trabajos que hoy en día deba realizar el profesional, se requiere técnicas
y procedimientos ágiles, precisos y confiables los que harán que sus resultados sirvan a sí
mismo y a los demás.
En el ámbito de la economía urbana, la valuación de la propiedad raíz, debido a los fenómenos
de crecimiento acelerado de las áreas urbanas y de perturbaciones económicas acentuadas en
la presente época, se ha convertido en un mecanismo relevante que permite delimitar y
determinar tanto la incidencia cuanto los cambios de valor del suelo y de las edificaciones.
Lo antedicho corrobora que los factores principales que intervienen en la valuación de un
inmueble son: lote, construcción y factor de comercialización. Cada uno de ellos deberá ser
cuantificado lo más cercano a la realidad para lograr el justo precio que un bien posee.
Partiendo de que EL AVALUO ES UNICO, pues el inmueble al que va dirigido también es
único, se analizará rápidamente cada uno de los tres factores.

1. El lote y el Método Comparativo
Para asignarle un precio al lote, se acude al “Método Comparativo” que tiene como base
determinar el Lote tipo. Este lote tipo es aquel que más se repite en la zona, esta ubicado lo
más cercano posible al lote a avaluar, posee una forma regular, de proporciones acordes con la
teoría arquitectónica, que se encuentre en sitios intermedios (no esquineros). A este lote tipo se
la asignará una valoración dependiendo de los precios de varios inmuebles vecinos que se
encuentren en proceso de negociación, partiendo desde luego del criterio del perito avaluador,
de su experiencia, del conocimiento del mercado existente alrededor del cual se realiza el
avalúo y de ayudas metodológicas existentes.

1.- Sobre la base de este lote tipo y sus medidas, se penalizará o premiará el lote a avaluar, de
acuerdo a los siguientes factores:
• Fondo,
• frente,
• forma,
• tamaño,
• proporción,
• influencia de varios frentes o esquinero,
• topografía, e
• integración.

Cada uno de estos factores se encuentra expresado matemáticamente. El producto de éstos,
aplicado al precio del lote tipo corresponderá al precio del lote a avaluar.

2. La construcción y el Método del Costo
Este elemento es el segundo factor que interviene en el avalúo de un inmueble, sea éste nuevo
o usado. La aplicación del "Método del costo" o "Costo de reposición", entendiéndose como el
valor de la construcción nueva, será el punto de partida. Se llegará al valor de la construcción
nueva acudiendo a los presupuestos de la obra realizada, si es esto posible o, de lo contrario,
de acuerdo a referencias dadas por organismos que manejan los costos unitarios de varios
tipos de construcciones, así como también de constructores que se encuentran en actividad y
que conocen a ciencia cierta estos valores.
Avalúo de la construcción nueva
Lo que se requiere es comparar hipotéticamente el inmueble a avaluar con otro de similares
características completamente nuevo. Mediante el proceso de homogeneización, se comparará
con alguna de las construcciones nuevas actuales cuyo precio es conocido. No esta por demás
señalar que el avaluador entienda como se hace la construcción nueva para así identificar el
prototipo al cual se asemejará la construcción que se encuentra avaluando. Además, es
importante conocer si estos precios de referencia corresponden a una sola construcción o son
precios de inmuebles fabricados en serie y si el dato obtenido se refiere a costos directos, o
costos de construcción, o a precio de venta.
Se define como "Multiplicador de costos" al cociente del costo de la construcción y el costo
directo. A continuación aparecen algunos valores de "Multiplicadores" aplicable a la ciudad de
Quito, debiendo el avaluador utilizarlos con el suficiente criterio y sin rigidez en cuanto a los
valores indicados1.
Vivienda estrato económico 1.15 – 1.18
Vivienda estrato popular 1.20 – 1.23
Vivienda estrato medio – bajo 1.25 – 1.28
Vivienda estrato medio 1.30 – 1.34
Vivienda estrato medio-alto 1.35 – 1.38
Vivienda estrato alto 1.40 - 1.42
Vivienda de lujo 1.40 – 1.42

Si es el caso de avaluar una propiedad que se encuentra en construcciones multifamiliares o
propiedades en condominio, se deberá considerar que se compra una área de construcción útil
y se paga por un área de construcción bruta la misma que incluye todo lo que son instalaciones
y construcciones correspondientes al condominio (cerramientos, áreas de circulación,
guardianía y conserjería, jardines, áreas de recreación, ascensores, cisternas, bombas de
agua, ductos de ventilación, etc.). Como en el caso anterior, se define el factor "K" dado por el
cociente entre el área neta y el área bruta.
Se sugiere, también, algunos valores del factor "K" haciéndose la misma observación que en el
caso anterior2.

Vivienda estrato media – bajo 0.91 – 0.93
Vivienda estrato medio 0.88 – 0.90
Vivienda estrato medio – alto 0.85 – 0.87
Vivienda estrato alto 0.81 – 0.84
Vivienda estrato de lujo 0.76 – 0.80
Unifamiliar y Bodegas 1.0

Avalúo de la construcción usada
Al contrario de lo que sucede con el terreno, que constantemente esta en proceso de
valorización, la construcción se encuentra expuesta a dos tipos de desvalorización: Por su edad
y estado de conservación. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para
la construcción nueva aplicada un factor de depreciación, de tal manera que el valor actual o de
la construcción usada (Vx) será igual al valor de la construcción nueva (Vn) “depreciada” por el
factor D y por un valor residual esperado, R.
Donde: R es el residuo o porcentaje no depreciado.
D es el porcentaje por depreciación.
El factor "D" se obtiene de las tablas de Fitto y Corvini, el mismo que involucra a las
amortizaciones (depreciaciones) antes indicadas: Edad y estado de conservación.
3. El valor del terreno y el Método del Potencial de desarrollo
También llamado “Método del Residuo”, pues se llega al valor del terreno como un residuo del
valor de venta menos los costos de construcción y las utilidades del promotor. Es aplicable a
terrenos sin edificaciones o con edificaciones sin importancia o con edificaciones de poca
valorización. Para este propósito, el avaluador se ciñe a los siguientes pasos:
• Seleccionar la óptima edificabilidad del solar, es decir, la edificabilidad más rentable
teniendo en cuenta las limitaciones impuestas por el planeamiento urbanístico: Retiros,
máxima edificabilidad en la planta baja (COS), máxima edificabilidad en altura (COS Total),
afectaciones por obras de infraestructura, limitaciones por obras gubernamentales, etc.
• La edificabilidad mas rentable consiste en elaborar someramente un anteproyecto que
quepa en el lote, fijándose los precios de venta -en el momento presente- de las áreas
útiles del proyecto: áreas de almacenes, oficinas, viviendas, parqueaderos, bodegas,
secaderos, obteniendo así el valor de recaudación en el eventual caso de venta total.
• Se estima, además, que los siguientes porcentajes para cada una de las partes que
intervienen en el precio de venta son:
o entre el 68 y el 72% para la construcción;
o el precio del terreno varía entre el 12 y el 15%.

2 “El Factor “K” para propiedad horizontal en edificios multifamiliares”
Vx=Vn[R +(1−R)(1−D)]

Las utilidades del promotor, entonces, oscilan entre el 15 y el 18%.
• Sin duda, al partir de ciertas hipótesis económicas los resultados pueden distorsionarse
apartándose de la realidad si no se cuida especialmente su verosimilitud. Hay ocasiones
que el terreno, dependiendo fundamentalmente de su ubicación, llega a pesar hasta un
17% del costo total del proyecto mermando así las utilidades del promotor.

4. El inmueble y el Método de la Renta Directo
Diferente a lo que ocurre en países desarrollados, la propiedad en nuestro país no ha sido
tomada como una inversión a largo plazo. El desconocimiento generalizado por parte de los
propietarios de los inmuebles sobre la capacidad de renta de sus bienes es notorio, ya que la
propiedad raíz ha sido vista como una necesidad básica desde el punto de vista habitacional
sin importar cuanto capital haya invertido en este bien; lo realmente importante es que se
posee un techo para vivir. No se toma en cuenta la gran cantidad de capital de trabajo
inmovilizado en activos fijos, ya sean bienes muebles o inmuebles sin analizar la importancia
de considerar los bienes raíces como una inversión a largo plazo.
Este método hace especial énfasis en la relación directa que existe entre el valor de mercado
de los bienes inmuebles, especialmente los destinados a comercio, y el comportamiento de la
economía regional o nacional.
La base teórica es sencilla pero a la vez una de las más volubles. El valor de un bien inmueble
esta relacionado directamente con los ingresos que puede producir: a mayores ingresos, mayor
valor de la propiedad o viceversa. Pero el hecho de que la base teórica sea sencilla no quiere
decir que la aplicación del método también lo sea. Se presentan varios inconvenientes
relacionados con la contabilidad, la escasa confianza que se merece debido a que el avaluador
puede introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de cálculo y la
calidad de información que se consigue en el medio asociados al hecho de que existe una
economía con poca estabilidad en cuanto a sus indicadores macroeconómicos, factor crítico a
la hora de realizar proyecciones.
Un inversionista de propiedad raíz realizará un análisis similar al que haría si fuese a invertir en
acciones de una compañía: Estudio financiero referente al descuento a valor presente de los
flujos de caja que produciría la compañía en el futuro. De esta manera, el inversionista
conocerá el valor a ofrecer por las acciones. Lo mismo ocurrirá en el caso de una propiedad.
La metodología aconsejable sería: determinar el valor del capital inmueble -que no siempre es
su valor de venta- mediante el método del costo aplicados los factores de depreciación si el
inmueble es usado. A continuación se define la relación “p” entre el arrendamiento del primer
piso y los pisos superiores (que es distinto a una alícuota). Luego, se define la relación
“Aprovechamiento del terreno” entre el área construida efectiva y el área máxima construible.
Seguidamente, se deberá definir la tasa de renta (de ser necesario se tomará en cuenta el
efecto inflacionario inmobiliario). Esto se soluciona generando una “Matriz de rentabilidad” de
acuerdo con sus características propias, obteniendo una muestra confiable que se ajuste a
cada inmueble. La renta o alquiler opera como un factor de ajuste entre la valorización del
inmueble y la tasa media de ganancia de la economía más un factor de riesgo y un factor de
liquidez. En los inmuebles, riesgo casi no existe mientras que liquidez es alta ya que no es fácil
convertir el inmueble en dinero líquido.

El Método Comparativo también se aplica investigando los arrendamientos en el mercado de
otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables para valorar de acuerdo a los
siguientes parámetros: profundidad del local, rentabilidad por pisos, características de
construcción, edad, estado de conservación, localización, contratos de arrendamiento, primas y
garantías, etc.

5. Los inmuebles especiales y el Método de Capitalización
También conocido como el Método de la Renta Indirecto, esta estrechamente relacionado con
la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda esta hipótesis central
tiene un fundamento económico preciso. Los inmuebles son bienes de inversión que demandan
en el mercado por sus rendimientos esperados. Los rendimientos de la inversión en inmuebles
tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por
el flujo de rentas que se obtienen mediante su alquiler a lo largo del tiempo.
Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los
terrenos vacíos producirán este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios
resultantes. Pero antes de su construcción no existen referencias directas sobre dichas rentas
potenciales, las cuales, tendrán que estimarse mediante el cálculo de expectativas y bajo
hipótesis mas o menos contrastables.
Hay también inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles, discotecas, sedes
sociales, centros comerciales cuyo flujo de rentas es difícil de verificar, por dos razones:
1) No existe un mercado transparente de alquileres para estos activos a causa,
precisamente, de su singularidad;
2) La estimación de su renta solo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos
netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y dependen del menor o
mayor acierto en la gestión empresarial.
Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo pueden experimentar cambios
respecto a los niveles esperados por el analista cuando realiza la tasación. Otro motivo de la
incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Es frecuente
trabajar con la hipótesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el analista supone que el flujo
de rentas se mantendrá invariable durante infinitos años a partir del momento de la tasación
Esta hipótesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los cálculos y el volumen de
información que necesita el avaluador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hipótesis
del horizonte infinito que las rentas correspondientes a años muy alejados del momento
presente van a influir relativamente poco en el resultado de la tasación. La razón es que el
importe capitalizado de la renta anual será tanto más pequeño cuanto más distante se
encuentre dicha renta en el tiempo.
Ahora bien, cuando no se admite la hipótesis de horizonte infinito hay que determinar la
longitud de dicho horizonte y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar el
horizonte con arreglo a cierto criterio, el avaluador puede cometer un sesgo, intencionado o no,
cuyas consecuencias sobre el precio de tasación son evidentes.
El último paso en esta metodología consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa de
actualización apropiada3. Sin embargo, elegir acertadamente esta tasa (es decir, elegirla de
modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre resulta fácil ni
contrastable. El avaluador tiene aquí un margen de maniobra que le permite acomodar el
precio de la tasación a conveniencias particulares, ya de índole política, ya de índole
profesional (si el avaluador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial).
Este método analítico clásico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a
eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos
perfeccionados, los parámetros (y, en especial la tasa de actualización) se eligen racionalmente
mediante procesos sofisticados de decisión. El horizonte temporal se puede determinar
también con ayuda de un modelo, que optimiza la vida útil de la inversión en el contexto de
3 Conocida también como “Tasa de descuento” o “Tasa de Actualización” o “Tasa de capitalización”

ciertas hipótesis. Estas variantes perfeccionadas tienen el inconveniente de complicar el
planteamiento y, además, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hipótesis.
6. Factor de comercialización
Para poner el precio a una propiedad, se debe asignar un factor que afecte al valor físico del
inmueble (no a sus componentes por separado). Para esto, el avaluador procederá a analizar
entornos macroeconómico, entorno local, entorno del vecindario, obsolescencia económica y
física, demanda por la zona, servicios públicos, edad y estado de conservación, diseño
arquitectónico funcional ligado al clima, aprovechamiento de espacios, acabados, calidad de
los materiales, calidad de los suelos, ubicación en altura, piso o nivel, adecuada interrelación
entre acabados, colores y ambientes, servicios complementarios, etc.
A manera de sugerencia, en centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional,
1.1 < FC < 1.2 En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas en períodos de auge, 1.3 < FC < 1.5 En ciudades de lento crecimiento, debido a que la construcción es poco activa, 0.8 < FC < 0.9 En zonas de baja demanda o en época de crisis en grandes ciudades, el Factor de Comercialización puede llegar hasta 0.6. Como otra alternativa para evitarse el asignar un solo número a este importante término, existe la posibilidad de elaborar un baremo en el que intervienen un conjunto de signos intrínsecos y extrínsecos al inmueble los mismos que incluyen, desde el entorno macro-económico del país, pasando por el entorno del sector, observando el entorno del conjunto habitacional y llegando al inmueble propiamente dicho. En la bibliografía que viene de España se lo puede encontrar con relativa facilidad. 7. BIBLIOGRAFÍA 1. I ENCUENTRO ECUATORIANO DE AVALUADORES / Varios autores / Escuela Politécnica Nacional / Quito, Septiembre 25 y 26 del 2.003 2. ALVES DANTAS, Rubens / Ingeniería de Tasaciones, una introducción a la metodología científica / Editora PIN Ltda. 2.002 3. ALMEIDA, Luis Fernando Arq. / Avalúos de Inmuebles / Segunda Edición 2.000 4. APPRAISAL INSTITUTE / Guide notes to the standards of professional / 1.999 5. BALLESTERO E., RODRÍGUEZ J.A. / El precio de los inmuebles urbanos / CIE, Inversiones Editoriales DOSSAT 2000 / 1.999 6. BALLESTERO E., RODRÍGUEZ J.A. / Tasación inmobiliaria urbana / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999 7 7 7. BARTUAL I., GUIJARRO F., RIBAL F., RODRÍGUEZ J. / Gestión Financiera de la Empresa Inmobiliaria / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999 8. BORRERO Ochoa, Oscar A. / Avalúos de inmuebles y Garantías / Biblioteca de la Construcción, Bhandar Editores / 2000 9. BORRERO Ochoa, Oscar A. / Avalúo de inmuebles del patrimonio cultural histórico y arquitectónico / IEFIVI – Julio del 2.002 10. BORRERO Ochoa, Oscar A. / Valoración de predios agrarios / Biblioteca de la Construcción, Bhandar Editores / Junio 2002 11. BUONAFFINA, Hugo / Como avaluar con humor / Porlamar 2.000 12. CABALLER M., V.; RAMOS, M.; RODRÍGUEZ, J. A.; RODRÍGUEZ, J.; SANTISTEBAN, M. / Valoración del patrimonio artístico y cultural / Universidad Politécnica de Valencia / 1.998 13. CABALLER MELLADO Vicente / Métodos de Valoración de Empresas / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999 14. CASTRILLON O., Diter; OCHOA O. Francisco; CASTRILLON R. Ricardo / Avalúo de bienes inmuebles - Conceptos, teoría y vivencias / Lonja propiedad raìz de Medellín / 1ª edición 1.999 15. CHAVEZ MALDONADO, Vladimir / Estructuración y manejo de proyectos inmobiliarios / Cámara de la Construcción de Quito / Octubre del 2.001 16. CORREA B., Luis F. / Secretos del éxito en finca raíz / Bhandar Editores / 1.996 17. CUERPO TÉCNICO DE TASACIONES / Reglamento General de Tasaciones de Argentina / Buenos Aires 1.998 18. DEPARTAMENTO DE AVALUOS – VENEZUELA / Instrucciones Operativas Del Banco Industrial De Venezuela Para La Preparación Y Presentación De Avalúos Externos E Internos / Abril 2.003 19. DOBNER E., Horst K. / La valuación de precios urbanos / Editorial Concepto S.A. / 1.988 20. FEROSSA MARTÍN, Victoria / Proyectos de inversión en ingeniería (Su metodología) / Editorial Limusa / 1.994 21. ESTUPIÑÁN N. Gonzalo / Criterios y recomendaciones para la elaboración de avalúos / Ediciones Trama / Quito – Ecuador 1.997 22. GUARDERAS V., Ramiro M. Sc / GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN: Economía, Administración Financiera, Preparación y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios, Gerencia, Negociación y Liderazgo / Colegio de Arquitectos del Ecuador, Provincial Pichincha / Mayo 2.003 23. GONZALEZ AMAYA, Tiberio / Manual de Avalúos urbanos / Universidad Distrital “Francisco José de Cáldas” / Primera Edición 1.997. 24. GONZALEZ-RUBIO Burgo, Elberto / Avalúo de bienes urbanos / Editorial Grijalbo / Segunda Edición 1.999. 8 8 25. GONZALEZ-RUBIO Burgo, Elberto / Cómo organizar y presentar un informe de avalúo / Editorial Grijalbo / Primera edición 1.998 26. GUERRERO, Dante / Manual de Tasaciones, Propiedades urbanas y rurales / Librería y Editorial Alsina / BUENOS Aires, Argentina, 1984 27. GUTIERREZ M., Luis F. / Finanzas prácticas para países en desarrollo / Editorial Norma / Cuarta edición 1.995 28. IBAPE / Principios de la Ingeniería de avaluaciones / 1.994 29. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVSC) / Valuation Bases other than Market value / 1999 30. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE (IVSC - Chile) / Normas Internacionales de Tasación 2000 / 1999 31. MAGNOU, Eduardo, Dr. / Guía de la Tasación Inmobiliaria Fiscal para la República Argentina y otros países del MERCOSUR / Université du Québec, Montreal 1.993 32. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO / Mercado del suelo en Quito / 1.996 33. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO / Manual de procedimientos para el ingreso, mantenimiento, actualización y depuración de la información catastral. Quito, Ecuador / 1.998 34. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO / Reglamentación Metropolitana de Quito / Quito – Ecuador 1.995 35. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO / Plan General de Desarrollo del Distrito Metropolitano de Quito / Quito – Enero del 2.001 36. SALES CIVERA José Miguel / Teoría de los precios y los mercados / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999 37. SEGURA Baldomero / Tratamiento Cuantitativo para Tasadores / Universidad Politécnica de Valencia, España. Master Universitario Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración / 1.999 38. SOCIEDAD DE INGENIERÍA DE TASACIÓN DE VENEZUELA / Publicaciones Octubre 2.001, Junio 2.002, Septiembre 2.002 39. TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (TTN) – ARGENTINA / Normas nacionales de valuación / Junio 2.002 40. VEGA Javier / Valoración de Empresas / Instituto de Empresas “María de Molina”, Madrid, España / 2.000 Quito, Ecuador – Noviembre del 2.006

Machala se muestra a los inversionistas inmobiliarios

2009-08-10T18:47:00.000-07:00

Machala ahora se muestra al turista y a los inversionistas inmobiliarios como una ciudad con nuevo rostro.

La regeneración urbana es el eje de esa promoción. La recuperación de los espacios públicos se inició en 2005. Empezó desde el centro, con la readecuación del tradicional parque Juan Montalvo, en el corazón de la urbe.

Paralelamente, se rehabilitaron los parques y espacios públicos a lo largo de la avenida 25 de Junio y en los sectores suburbanos. Los barrios Venezuela, 4 Mil y Buenos Aires también fueron parte de esa transformación.

“La regeneración es un gancho para los inversionistas, pero también lo son las facilidades que se da al inversor en la agilidad de los trámites municipales”, manifiesta Ólmer Ordóñez, gerente de la Cámara de la Construcción de El Oro.

Además, señala que la ciudad se muestra más acogedora, porque ya no es la urbe caótica que carecía de servicios básicos.

El Cabildo invierte en obras de infraestructura un 60% de su presupuesto anual, que este año se prevé superará los USD 20 millones, según el Departamento Financiero de la entidad.

“Del rubro de infraestructura, hasta el 80% se destina para obras de regeneración”, precisa el director del área, Pericles Ávila.

Los más recientes arreglos se hicieron en las calles Juan Montalvo y Páez, anteriormente tomadas por el comercio informal. En la primera vía también se construyó el nuevo Centro Municipal de Arte, inaugurado el fin de semana.

En los últimos tres años, los proyectos inmobiliarios privados han crecido en la periferia de la ciudad, paralelamente a la dotación de servicios.

Tres proyectos inmobiliarios se levantan en el ampliado ingreso a Machala. “La inversión privada es importante, porque genera una tasa interna de retorno”, dice Patricio Rodríguez, gestor de Ciudad Verde, el conjunto urbanístico más grande de Machala.

El sector turístico local también se beneficia con el cambio de rostro de la urbe. “Machala está creciendo en turismo. Eso se aprecia en el aumento de hoteles”, indica Alicia Lecaro, jefa de la Dirección de Turismo del Municipio.

Un proceso extenso

El proceso de regeneración se extiende actualmente hacia las calles aledañas al centro de la ciudad. Las calzadas se recubren con adoquín y cerámica, y se ubica nuevo mobiliario urbano.

La infraestructura vial también se mejora. Los circuitos de buses urbanos hacia el norte y sur de la urbe se pavimentaron.

Machala celebra este jueves sus 185 años de cantonización. Una serie de actividades se preparó para los festejos.
(Tomado del diario El comercio)

VENDEN A UN DOLAR EL METRO CUADRADO EN MACHALA

2009-08-09T17:25:00.000-07:00

Municipio de Machala aprobó costo de 1 dólar metro cuadrado de terrenos

(Publicado el 3 de agosto del 2009 por diario El Correo)
El Concejo Cantonal de Machala, en sesión ordinaria del 29 de julio, aprobó, en segunda instancia, la Ordenanza que asigna el valor de un dólar el metro cuadrado de los solares que se encuentran en los barrios urbano-marginales de la ciudad.

El Alcalde Carlos Falquez manifestó que de acuerdo a los lineamientos de su Administración Municipal orientada a favorecer el bienestar material y social de la colectividad machaleña y en especial de los sectores menos favorecidos, se decidió asignar un valor acorde con la condición económica de los moradores de los barrios suburbanos que ahora si tendrán la oportunidad de comprar su terreno y sacar escritura de propiedad para legalizar la tenencia de la tierra, lo que les permitirá ser sujetos de crédito ante cualquier institución financiera para construir su vivienda.

Cabe anotar que la resolución que asigna un dólar por metro cuadrado de terreno a los posesionarios en los barrios urbano-marginales, fue aprobada por los 13 concejales que culminaron su gestión edilicia el pasado 30 de enero y que, en coincidencia con el alcalde, tomaron esta resolución histórica beneficiando a 46 barrios del Norte, Sur, Este y Oeste de Machala.

Decenas de personas y dirigentes expresaron el agradecimiento al Alcalde Carlos Falquez y a los Concejales por su apoyo incondicional a esta ordenanza, acción que viene a confirmar el compromiso serio y positivo del primer personero municipal con los problemas de quienes habitan en los sectores periféricos de la ciudad donde el trabajo del Cabildo ha sido constante con obras de relleno y lastrado, asfaltado de las calles de circuito de buses, agua, alcantarillado, saneamiento ambiental, seguridad con las Unidades de Policía Comunitaria, construcción de escuelas, programa de alfabetización, atención con las clínicas móviles, Centro Oftalmológico, de Hemodiálisis, etc.

Los Jefes de Planeamiento Urbano y de Catastro, señalaron que es necesario que las personas y familias beneficiadas, deben cumplir determinados requisitos que no es otra cosa que seleccionar, exclusivamente, a aquellos ciudadanos que no tienen solar propio.

La ordenanza también contempla que los terrenos sujetos a este beneficio, no deben superar los 200 metros cuadrados de superficie.

Se conoció que en los próximos días, la Municipalidad informará cuales son los barrios incluidos en la ordenanza.

HUMOR INMOBILIARIO

2009-08-08T16:08:00.001-07:00

TERRENO DE 3600 METROS EN CENTRO DE MACHALA. VALOR 360.000

2009-08-01T14:38:00.000-07:00

Amplio solar de 3400 metros en el centro de Machala, en las calles Juan Montalvo y Seis de Marzo, a media cuadra de la calle Marcel Laniado. El valor del terreno es $ 350.000

NORMAS DEL DEPARTAMENTO DE PLANEAMIENTO URBANO DE MACHALA

2009-07-31T21:33:00.000-07:00

NORMATIVA URBANA (Colaboración de la Arq. Fabiola Segarra, Dep. de Planeamiento Urbano)

CLASES DE SUELO. (Art. 37)
PERIMETRO O SUELO URBANO

1.- Dentro del Área de Planeamiento señalado en el plano de clasificación del suelo, el territorio se clasifica por el Plan Regulador en los siguientes tipos de suelo:

URBANO
URBANIZABLE
RURAL URBANIZABLE
RURAL NO URBANIZABLE
DE PROTECCIÓN ESPECIAL

2.- El resto del territorio del Cantón se regirá por las Normas del Plan Regulador relativas a Suelo Rural No Urbanizable (4), a excepción de los núcleos de población, dentro de las condiciones señaladas por el Art. 28, cuyo límite urbano deberá definirse de forma expresa por el Municipio con arreglo a dichas condiciones.

3.- NORMATIVA URBANA

PARCELA.- Lote de suelo edificable delimitado con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y las edificaciones. (Art. 144)

SOLAR.- (Art. 39).- Tendrán la consideración de solares las superficies de suelo urbano que reúnan los siguientes requisitos:

Que sean aptos para la edificación en cuanto a longitud de fachada, superficie y calificación urbanística.
Que tengan alineaciones y rasantes.
Que cuenten con los servicios señalados en el artículo 38.1.b.; y
Que la vía a que dan frente tengan pavimentada la calzada y encintado de aceras, salvo en aquellas en que el Plan no lo prevea.

4.- LEY ORGANICA DE REGIMEN MUNICIPAL

Art. 226.- PARCELACION URBANA.- se considera parcelación urbana la división de terreno en dos o mas lotes que hayan de DAR FRENTE O TENER ACCESO A ALGUNA VIA PUBLICA EXISTENTE O EN PROYECTO

Art. 228.- FIJACION DE SUPERFICIES MINIMAS DE PARCELACIONES URBANAS.- para la fijación de las superficies mínimas en las parcelaciones urbanas se atenderá a las normas que al efecto contenga el Plan Regulador de Desarrollo Urbano o en su falta, a las normas que impartirá el organismo nacional competente de PLANEAMIENTO URBANO

LOS NOTARIOS PARA AUTORIZAR Y LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD PARA INSCRIBIR UNA ESCRITURA , EXIGIRAN LA AUTORIZACION DEL CONCEJO CONCEDIDA PARA LA PARCELACION DE LOS TERRENOS.

5.- ORDENANZA DE DELIMITACION URBANA DE LA CIUDAD DE MACHALA:

Art. 1o.- La zona urbana de la ciudad de Machala, capital de la provincia de El Oro, está determinada por área urbana de las Parroquias Machala, Puerto Bolívar, 9 de Mayo, la Providencia y El Cambio.

Art. 2o.- El límite urbano de la ciudad de Machala, esta dado por la siguiente demarcación: Partiendo de la desembocadura del Estero Huayla, hasta la Circunvalación Sur, a encontrarse con la prolongación de la Palmeras a la Antigua Línea Férrea Machala-Santa Rosa, continua a la vía Machala-El Cambio, hasta encontrarse con el canal que conduce el agua a la Planta La Lucha (incluyendo las Urbanizaciones Los Corales y Empleados U.T.M ), hasta la prolongación de la vía de ingreso al Pozo de Agua 10 de Agosto; avanza a la vía El Cambio-La Peaña, hasta El Cambio-la Iberia, avanza a partir de la intersección con la Circunvalación Norte. hasta la vía al Limón; a La Primavera (medida desde el Monumento Al Aguador, de este punto en línea recta hasta la desembocadura del Estero denominado Río Nuevo), finalmente por la costa del canal Jambelí hasta llegar a la desembocadura del Estero Huayla.

6.- PERMISO DE CONSTRUCCIÓN : EDIFICACIÓN NUEVA

NORMAS DE CONSTRUCCIÓN
2 JUEGOS DE PLANOS
COPIA DE LICENCIA MUNICIPAL DE ARQ. E ING.
COPIA DE ESCRITURA ACTUALIZADA
CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO
SOLICITUD DE CONSTRUCCIÓN
CERTIFICADO INEC
CD (con el archivo digital de los planos)

Ordenanza de APROBACIÓN DE PLANOS ELÉCTRICOS PARA CONSTRUCCIONES, EDIFICIOS Y URBANIZACIONES
Art. 1. literal c) Proyectos de instalaciones eléctricas, para cualquier uso, sea este: comercial, industrial, residencial, oficinas de servicio y entre otros afines, cuya área sea igual o mayor a 250 m² de construcción y de 5 líneas telefónicas

La Ley de Régimen Municipal expide REFORMA A LA ORDENANZA DE ORNATO
Y FABRICA PARA EL CANTÓN.
Art. 6.- El Municipio previamente a la aprobación de los planos para la ampliación deberá comprobar el edificio en el que se va a realizar la obra y exigirá que ella contemple los requisitos indispensables de ventilación, alumbrado e higiene y en función que se cumplan estas condiciones se procederá a autorizar la edificación, ampliación o reparación

7.- PERMISO DE CONSTRUCCIÓN : EDIFICACIÓNES ESPECIALES

APROBACIÓN DE PLANOS POR EL BENEMÉRITO CUERPO DE BOMBEROS para edificaciones con una altura de 12 mts. o más.

ESTUDIO DE SUELO para edificaciones comprendidas de PB + 4 PISOS ALTOS

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL si la edificación a aprobarse es igual o mayor a PB + 4 PISOS ALTOS

ADEMAS SE PRESENTARA ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL para la edificación de centros comerciales, restaurantes, clínicas, radio bases, fábricas, estación de servicio, lubricadoras, mecánicas, lavadoras de vehículos, bodegas, carpinterías, etc.

8.- La Ley de Régimen Municipal expide REFORMA A LA ORDENANZA DE ORNATO Y FÁBRICA PARA EL CANTÓN Art. 9 El Comisario de Construcción y Ornato realizara inspecciones periódicas a la construcción y cuando constatare que la misma se aparte de las especificaciones contempladas en el plano aprobado por el Municipio o que no se cumplan las condiciones impuestas en el respectivo informe, ordenara la paralización de la misma, sancionando al infractor con una multa.

9.- La Ley de Régimen Municipal expide REFORMA A LA ORDENANZA DE ORNATO Y FÁBRICA PARA EL CANTÓN Art. 2 Toda construcción, reconstrucción o ampliación de edificios, muros o cerramientos no podrá efectuarse sin autorización previa de la Corporación Municipal, la misma que cuidará que tales obras se realicen respetando la línea de fábrica que se estableciera en el Plan regulador

10.- LIQUIDACIÓN DE TASAS POR PERMISO DE CONSTRUCCIÓN:

1.- MENSURA: Frente del solar x 0.10 cts.
2.- LÍNEA DE FABRICA: Perímetro del solar x 0.05 cts.
3.- TASA MUNICIPAL: Avalúo de Construcción x 0.002
4.- GASTOS ADMINSITRATIVOS: USD $2.40

ZONA RESIDENCIAL:

5.- REVISIÓN DE PLANOS: Área de construcción x USD $ 200 m2. x 5/10000
6.- USO DE VÍA PUBLICA: Frente de solar x acera x 0.03 cts. x 90 días

ZONA COMERCIAL:

5.- REVISIÓN DE PLANOS: Área de construcción x USD $ 300 x 5/10000
6.- USO DE VÍA PUBLICA: Frente de solar x acera x 0.06 cts. x 90 días

DURACIÓN DE TRAMITE: ESPECIAL PARA LA APROBACIÓN DE LOS DISEÑOS URBANOS Y ARQUITECTÓNICOS
Y LA CONCESIÓN DEL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN MUNICIPAL
Art. 4 literal 2) Cumplido los requisitos antes señalados, la Dirección de Planificación en el plazo de ocho días otorgara el
Permiso de Construcción, facultando al propietario la disposición de las soluciones habitacionales. Esta autorización constara
en el mencionado documento)

11.- CONSTRUCCIONES PROVISIONALES

Ley Orgánica de Régimen Municipal expide:
Art. 236.- AUTORIZACION DE USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL.- El consejo podrá autorizar, previo informe de la oficina de planeamiento físico y urbano del municipio usos y obras de carácter provisional: ornamentales, comerciales, folclóricas, que habrán de demolerse una vez cumplido el plazo y cuando lo resuelva el consejo, sin derecho a indemnización. Esta autorización aceptada por los propietarios, deberá protocolizarse e inscribirse en el registro de la propiedad.

El arrendamiento, el comodato y todo otro contrato semejante sobre los terrenos y construcciones a los que se refiere este articulo, finalizaran automáticamente con la resolución del concejo que ordene el desalojo o demolición para efectuar los trabajos de urbanización.

12.- REQUISITOS:

SOLICITUD DIRIGIDA AL SR. ALCALDE DE MACHALA

NORMAS DE CONSTRUCCIÓN
Observación: En el proyecto arquitectónico se deberá respetar la altura de PB

1 JUEGO DE PLANOS [(Planta arquitectónica, corte, fachada, perspectiva a colores) (Firmado por profesionales y propietario)]

COPIA DE ESCRITURA

CERTIFICADO DE NO ADEUDAR AL MUNICIPIO

Una vez aprobada la construcción de Tipo Provisional por I. Consejo de Machala,
dicha Resolución se procederá a la:

PROTOCOLIZACIÓN EN UNA NOTARIA, Y
A LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

13.- Ordenanza de URBANIZACIONES, QUE CONTRIBUYEN POSITIVAMENTE AL ORDENAMIENTO URBANÍSTICO EN SU ORNATO Y EMBELLECIMIENTO. Art. 24 El Departamento de Planificación Urbana y Rural concederá el permiso de habitabilidad a la terminación de cualquier edificación, ya sea construcción nueva, ampliación, reconstrucción o remodelación, que haya requerido permiso de construcción.

14.- LEY ORGÁNICA DE RÉGIMEN MUNICIPAL:

Art. 215..- Sin perjuicio de lo previsto en los planes reguladores de desarrollo urbano, podrán determinarse zonas urbanas de promoción inmediata

ART. 319.- Los propietarios de solares no edificados y construcciones obsoletas ubicados en las zonas urbanas de promoción inmediata descrita en el Art. 215, pagarán un impuesto anual adicional, de acuerdo con las siguientes alícuotas:

El uno por mil adicional que se cobrara sobre el avalúo imponible
de los solares no edificados
El dos por mil adicional que se cobrara sobre el avalúo imponible
de las propiedades declaradas consideradas obsoleta.

DEPARTAMENTO DE PLANEAMIENTO URBANO DEL MUNICIPIO DE MACHALA, Normas que lo rigen

2009-07-31T21:23:00.000-07:00

MARCO LEGAL:

Ley Orgánica de Régimen Municipal /2005
Ley de Caminos /1985 – Clasificación de Caminos de la Red Vial/2001
Ley de Aguas - Reglamento/1973
Ley de Defensa Contra Incendios – Reglamento/ 1979
Ley de Transporte Terrestre/1996
Ley de Legalización de Terrenos/2002

Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Machala/1986
Plan Estratégico de Machala/2004
Ordenanza de Delimitación Urbana/1995
Resolución de Modificación del Perímetro Urbano de Machala/2005

Ordenanza de Reglamento Especial para la Aprobación de los Diseños Urbanos y Arquitectónicos y la Concesión del Permiso de Construcción/2000
Ordenanza de Aprobación de Planos Eléctricos y de Telecomunicaciones para las
construcciones del Cantón Machala/2004
Reforma a la Ordenanza de Ornato y Fábrica para el Cantón Machala/1993
Ordenanza de las Urbanizaciones/1993
Ordenanza que Regula la Utilización de Vías en el Límite Urbano/2004
Ordenanza de propiedad Horizontal/1993
Ordenanza de Rotulación y Publicidad- Reforma/2004
Ordenanza Reformatoria que Reglamenta el Uso de Vía Pública/2002
Ordenanza que Reglamenta la Venta de Solares Municipales/1996
Ordenanza de Creación del Centro Municipal de Medio Ambiente (CEMA)/1999

OPORTUNIDADES QUE OFRECEN LOS REMATES JUDICIALES EN ECUADOR

2009-07-29T14:16:00.000-07:00

Cuando los juicios han llegado a ser sentenciados y se aproxima el día del remate de los bienes del deudor, sin que éste hubiere podido solucionar su deuda, es el momento de los inversionistas y corredores de bienes raíces. La crisis global ha hecho que estas situaciones sean cada vez más recurrentes. En cada juzgado de provincia se están realizando de dos o tres remates semanales, cuanto más en los juzgados de Guayaquil y Quito, donde el número de juicios es considerablemente mayor. Lo que no ocurre en las provincias, en estas ciudades hay grupos de subastadores más o menos organizados, sin embargo el número de remates es cada vez mayor y hay para todos.

La compra al deudor forzado a vender sus bienes, o al juez encargado de venderlos en remate, constituyen dos oportunidades para los compradores perspicaces. La compra de derechos litigiosos, de bienes intervenidos con demandas, prohibiciones de enajenar o embargos, o de remates que implican tener que vérselas con litigantes que se niegan a abandonar sus propiedades, constituye un paradigma que ha disuadido a muchos que “no quieren comprar problemas”. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es solo una piedra en el camino, que impide ver las oportunidades que hay tras ella.

Al deudor en semejante situación, le resulta conveniente vender sus derechos litigiosos, puesto que recibe su parte antes de que sean pagados sus acreedores. De otro modo, de llegar a remate, cogería lo suyo luego que cobren sus acreedores, si es que sobra… Para el comprador de estos derechos, resulta ventajosa la compra, dada la situación especial en que se encuentra el vendedor, y por otro lado en muchos casos le conviene continuar con el remate, puesto que de ésta manera adquiere la propiedad saneada de gravámenes de los acreedores que no perseveraron en el intento de cobrar sus créditos. El remate, en el caso propuesto, le permite al comprador negociar con ventaja con los acreedores persistentes, que siempre están dispuestos a rebajar cuando se les paga de contado, puesto que de otro modo se hallan en la circunstancia de esperar los plazos previstos en la oferta del rematante, o se ven avocados a disputarse sus acreencias en junta de acreedores.

El remate en Ecuador tiene sus especiales encantos. Permite a los ofertantes plazos de hasta cinco años, crédito que lo otorga sin más requisito que disponer del 10 % del valor de la oferta. En el remate de inmuebles no se produce en realidad una puja, puesto que nuestras leyes no facultan al ofertante conocer las ofertas de sus competidores, sino una vez cerrada el acta de remate. Calcula, conjetura y oferta, nada más. Es de rigor que oferte no menos de las dos terceras partes del avalúo del inmueble, o de la mitad del avalúo, según sea el caso de tratarse de primer o segundo señalamiento de remate; y, cuando la postura sea a plazos, que ofrezca cuando menos el pago del interés legal por anualidades adelantadas. Por lo demás, puede muy bien ofrecer pagar al término de cada anualidad, solicitar que los gastos de las escrituras, los impuestos y otros, corran por cuenta del remate.

Lo que se remata en muchos casos es una parte de un bien indiviso, como cuando se remata la cuota del 50 % de un cónyuge. En tales casos es frecuente la ausencia total de ofertantes. Nadie quiere inmuebles en los que luego tenga que litigar para dividirlos. Los remates en tales casos están desiertos. Estas son excelentes oportunidades cuando se puede comprar primero la parte que no es objeto de remate. En tal caso, posesionado del bien, resta esperar comprar en remate el otro 50 %, sin prisas, en el segundo señalamiento de remate, a mitad de precio y a cinco años plazo.
Finalmente si nuestra oferta no ha sido aceptada, nos queda el recurso de comprar los derechos del ofertante ganador, pagándole sus derechos por las molestias del remate.
Por lo dicho, el negocio jugoso se lo puede obtener antes, durante y aún después del remate.

Por: Efraín Chávez Mora

PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

2009-07-25T16:11:00.000-07:00

Fernando Gavilánez Ramos
Unidad de Planificación Estratégica 1
Recuerde que la precalificación de los prestamos hipotecarios será a través de la pagina web
(www.iess.gov.ec) utilizando la clave personal.
Recuerde que los afiliados cónyuges, las parejas en unión libre debidamente reconocidas y la unión entre
afiliados y jubilados podrán acceder a los prestamos hipotecarios solidarios siempre y cuando cumplan con
los requisitos.
Recuerde que los fondos de reserva son independientes de este crédito, pero en caso de desearlo y que estén
desbloqueados estos pueden servir para abonar el 20% de entrada que requiere poseer el beneficiario del
crédito.
1. ¿Quiénes pueden solicitar el préstamo hipotecario?
Todos los afiliados cotizantes y jubilados del Seguro General Obligatorio.
2. ¿Para qué se otorgara el préstamo hipotecario del IESS?
En una primera fase, el IESS otorgara el préstamo hipotecario únicamente para la compra de vivienda
terminada. Posteriormente se procederá con préstamos para la construcción, ampliación y mejoras de
viviendas.
3. ¿Cuáles son los requisitos?
1. El afiliado debe acreditar 60 aportaciones mensuales, las 12 ultimas deben se consecutivas.
2. El jubilado debe encontrarse en goce de pensión otorgada por el IESS.
3. No constar en la Central de Riesgos con una calificación equivalente a D o E.
4. No mantener préstamos vigentes con el IESS, salvo que se trate de saldos mínimos que no exceden
del 10% de los créditos vigentes.
5. No tener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS.
6. No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS.
7. El afiliado debe autorizar a su empleador el descuento mensual de los dividendos de su sueldo o
remuneración.
8. Tener una capacidad de endeudamiento compatible con el préstamo solicitado.
9. Tener su clave personal.
4. ¿Cuál es monto del préstamo hipotecario?
El monto máximo será de hasta $50.000 dependiente de la capacidad de endeudamiento de los sujetos de
crédito y del valor del avaluó de realización del inmueble a adquirir, que será de valor igual o superior a
$15.000.
5. ¿Cuál será mi capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda?
Se calculara en base al promedio de sueldos y/o remuneraciones unificados de los últimos 6 meses; para los
jubilados por vejez, se establecerá en base a la pensión mensual que perciben. En ambos casos, no excederá
el 35% de este cálculo.
6. Si trabajo simultáneamente en otras empresas aportantes, ¿Cuál es mi capacidad de endeudamiento?
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Fernando Gavilánez Ramos
Unidad de Planificación Estratégica 2
Se determinara por la suma de los sueldos o remuneraciones promedio que aporta por cada servicio
simultaneo de los últimos 6 meses de trabajo y en el caso de los jubilados, cuando tengan también la calidad
de afiliados aportantes estará dada por la suma de los sueldos o remuneraciones promedio que aporta por
cada servicio simultaneo, si lo tuviere, mas el valor de la ultima renta que perciba.
7. ¿Cuánto financia el IESS para la adquisición de vivienda?
El IESS financiara hasta el 80% de avaluó del inmueble, la diferencia, esto es el 20% restante, será financiado
por el prestamista.
8. ¿Puedo obtener un préstamo adicional para cubrir los gastos que demande los trámites legales?
Si, podrán ser financiados por el IESS y se sumara al valor del préstamo otorgado que se descontara
mensualmente con la cuota, en los gastos que demande la celebración y perfeccionamiento del contrato de
mutuo hipotecario, incluido el pago de tributos, derechos notariales e inscripción en el Registro de la
Propiedad.
9. ¿Puedo adquirir un inmueble usado o una vivienda usada?
Sí, los inmuebles usados, también podrá adquirirse con este préstamo, aquellos cuyo costos el IESS los
considere apropiado para garantizarlo.
10. ¿A que plazo se conceden los prestamos hipotecarios?
Se establecerá en relación directa con la esperanza de vida población (EVP), determinada por el Instituto
Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) y serán de hasta 25 años para la adquisición de vivienda
terminada.
En el caso de un préstamo hipotecario solidario el plazo se calculara en función del asegurado de mayor
edad.
11. ¿Qué tasa de interés me cobra el IESS por el préstamo hipotecario?
Estará en fusión de la tasa de interés activa efectiva referencial del segmento de vivienda calculada por el
Banco Central del Ecuador; y será variable reajustable semestralmente (el IESS informara en su página web,
la tasa de interés que aplicara), tomando en consideración la siguiente escala en función del plazo del
crédito:
a. Para plazo de hasta 5 años: el 80% de la tasa.
b. Para plazo de 10 años: el 90% de la tasa.
c. Para plazo de 15 años: el 100% de la tasa.
d. Para plazo de 20 años: el 105% de la tasa.
e. Para plazo de 25 años: el 110% de la tasa.
f. Para los demás plazos se procederá de manera proporcional.
12. ¿Cómo pago al IESS mi crédito hipotecario?
Su empleador actuara como agente de retención realizando el descuento mensual de su sueldo o
remuneración, en caso de que el beneficiario deje de ser empleado bajo relación de dependencia deberá
pagar el dividendo mensual en las oficinas del IESS a nivel nacional. En el caso de los jubilados, este cobro lo
hará el IESS directamente de la respectiva pensión.
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Fernando Gavilánez Ramos
Unidad de Planificación Estratégica 3
13. ¿Cuál es el siguiente paso que debo realizar concluida la calificación?
El IESS celebrara con el prestatario el contrato de mutuo hipotecario, de conformidad con las formalidades
señaladas en la ley; una vez suscrito y debidamente legalizado el instrumento, se inscribirá en el Registro
de la Propiedad del cantón en el cual esta ubicado el bien inmueble.
14. ¿Cómo paga el IESS el valor de la vivienda adquirida?
Serán transferidos a través del Sistema de Pagos Interbancarios (SPI) del Banco Central del Ecuador a la
cuenta bancaria del vendedor, una vez que el o los asegurados presenten una copia debidamente certificada
y una simple de la escritura publica inscrita en el Registrador de la Propiedad, así como la hipoteca a favor
del IESS, y luego que se verifique que en dicho documento consten los seguros contratados de
desgravamen, incendios y líneas aliadas, y se halle constituido el patrimonio familiar.
15. ¿Cómo se garantizan los préstamos hipotecarios?
Estarán garantizados obligatoriamente con primera hipoteca del inmueble que el asegurado adquiera en
seguridad de la obligación contraída, el cual estará libre de cualquier gravamen.
16. ¿Se puede realizar pagos extraordinarios para cancelar el préstamo hipotecario?
El asegurado podrá en cualquier momento realizar pagos o abonos extraordinarios al capital del crédito, de
al menos el equivalente a cinco aportes mensuales, con la finalidad de optar entre reducir el numero de
años del préstamo o reducir la cuota periódica; así como la cancelación anticipada del mismo sin incurrir en
penalidad alguna por estos hechos. En el caso de cancelación anticipada, el asegurado pedirá el
levantamiento de la hipoteca y la prohibición de enajenar sobre el bien inmueble gravado, cuyos gastos
correrán a cargo del prestatario.
17. ¿Cuál es la tasa de interés que me cobrara el IESS en caso de mora?
La mora sobre los dividendos impagos de los prestamos hipotecarios, causaran un interés equivalente al
máximo convencional permitido por el Banco Central del Ecuador, a la fecha de liquidación de la mora,
esto es una tasa equivalente a 1.1 veces la tasa activa referencial de vivienda.
18. ¿Se gravan impuesto a los préstamos hipotecarios?
Por mandato legal están exentos del pago de toda clase de impuesto, excepto aquellos tributos por servicios
que se generen a favor de los organismos seccionales autónomos y organismos públicos, los cuales deberán
ser cancelados por el prestatario.
19. ¿Los prestamos hipotecarios con que seguros contaran?
Los deudores hipotecarios deberán contar con un seguro de desgravamen (el saldo quedara cancelado en
caso de fallecimiento), uno de incendios y líneas aliadas, administradas por el Instituto, cuyas primas se
descontaran con la cuota mensual del préstamo hipotecario.
20. ¿Si no pago mi préstamo hipotecario que sucede?
En caso de incumplimiento por parte del beneficiario del préstamo en el pago de tres cuotas mensuales o
mas, se declarara vencida la totalidad del crédito y se procederá a su cobro inmediato mediante la ejecución
de las garantías hipotecarias y la venta del inmueble en subasta publica.
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Fernando Gavilánez Ramos
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21. ¿Si tengo Préstamo Quirografarios puedo solicitar el Préstamo Hipotecario?
Si. Pero el saldo pendiente del préstamo debe ser máximo el 10% del valor concedido. Esto con el fin de
precautelar al asegurado del sobre endeudamiento crediticio.
22. ¿Tengo vivienda propia, puedo solicitar un nuevo préstamo?
Si. Una vez que su capacidad de endeudamiento vigente lo permita y no mantenga prestamos vigentes con
el IESS, salvo que se trate de saldos mínimos que no excedan el 10% de los préstamos otorgados.
23. Si tengo un préstamo hipotecario vigente con el IESS, ¿Puedo acceder a un nuevo préstamo hipotecario?
No, para acceder a un nuevo préstamo, el deudor debe cancelar la totalidad del valor del préstamo
hipotecario otorgado previamente. No se ha establecido la posibilidad de refinanciar la deuda.

CONTRATO DE PRENDA

2009-07-23T21:20:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas de Derecho Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)

2357-¿Qué se entiende por contrato de prenda?
Se entiende por contrato de empeño o prenda la entrega una cosa mueble a un acreedor, para la seguridad de su crédito.

2358-¿Cómo se llama la cosa entregada?
La cosa entregada se llama prenda.

2359-¿Cómo se llama el acreedor que tiene la prenda?
El acreedor que tiene la prenda se llama acreedor prendario.

2360-¿Cómo puede otorgarse la prenda?
La prenda podrá otorgarse bajo cualquiera condición y desde o hasta cierto día. Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que acceda. Podrá, en consecuencia, asegurar todas las obligaciones que el deudor tenga o pueda tener a favor del acreedor prendario.

2361-¿Cómo se perfecciona el contrato de prenda?
Este contrato no se perfecciona sino por la entrega de la prenda al acreedor.

2362-¿Quién tiene capacidad de realizar un contrato de prenda?
No se puede empeñar una cosa, sino por persona que tenga facultad de enajenarla.

2363-¿Quiénes pueden constituir prenda?
La prenda puede constituirse no sólo por el deudor sino por un tercero cualquiera, que hace este servicio al deudor.

2364-¿Cómo se puede prendar un crédito?
Se puede dar en prenda un crédito entregando el título; pero será necesario que el acreedor notifique al deudor del crédito consignado en el título, prohibiéndole que lo pague a otra persona.

2365-¿Hasta cuándo subsiste el contrato de prenda de una cosa ajena?
Si la prenda no pertenece al que la constituye, sino a un tercero que no ha consentido en el empeño, subsiste sin embargo el contrato, mientras no la reclama su dueño; a menos que el acreedor sepa haber sido hurtada, o tomada por fuerza, o perdida, en cuyo caso se aplicará a la prenda lo prevenido en el Art. 2112.

2366-¿Qué puede exigir el acreedor si el dueño de la cosas empeñada sin su consentimiento la reclama?
Si el dueño reclama la cosa empeñada sin su consentimiento, y se verifica la restitución, el acreedor podrá exigir que se le entregue otra prenda de valor igual o mayor, o se le otorgue otra caución suficiente, y en defecto de una y otra, se le cumpla inmediatamente la obligación principal, aunque haya plazo pendiente para el pago.

2367-¿Se puede tomar contra la voluntad del deudor alguna cosa para que sirva como prenda?
No se podrá tomar al deudor cosa alguna contra su voluntad, para que sirva de prenda, sino por el ministerio de la justicia.
No se podrá retener una cosa del deudor en seguridad de la deuda, sin su consentimiento; excepto en los casos que las leyes expresamente designan.

2368-¿Contra quién tiene acción el acreedor si pierde la tenencia de la prenda?
Si el acreedor pierde la tenencia de la prenda, tendrá acción para recobrarla, contra toda persona en cuyo poder se halle, sin exceptuar al deudor que la ha constituido.
Pero el deudor podrá retener la prenda, pagando la totalidad de la deuda para cuya seguridad fue constituida.
Efectuándose este pago, no podrá el acreedor reclamarla, alegando otros créditos, aunque reúnan los requisitos enumerados en el Art. 2327.

2369-¿Cuál es la obligación del acreedor prendario?
El acreedor está obligado a guardar y conservar la prenda como buen padre de familia, y responde de los deterioros que la prenda haya sufrido por su hecho o culpa.

2370-¿Puede el acreedor servirse de la prenda?
El acreedor no puede servirse de la prenda, sin consentimiento del deudor. Bajo este respecto, sus obligaciones son las mismas que las del mero depositario.

2371-¿Cuándo podrá el deudor reclamar la restitución de la prenda?
El deudor no podrá reclamar la restitución de la prenda, en todo o parte, mientras no haya pagado totalmente el capital e intereses, los gastos necesarios que haya hecho el acreedor para la conservación de la prenda, y los perjuicios que le hubiere ocasionado la tenencia.
Con todo, si el deudor pidiere que se le permita reemplazar la prenda por otra, sin perjuicio del acreedor, será oído.
Y si el acreedor abusa de ella, perderá su derecho de prenda, y el deudor podrá pedir la restitución inmediata de la cosa empeñada.

2372-¿Puede el acreedor prendario pedir que se venda la prenda?
El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en pública subasta, para que se le pague, con el producto, o que, a falta de postura admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta el valor de su crédito; sin que valga estipulación en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropiársela por otros medios que los aquí señalados.

2273-¿Pueden intervenir en la subasta el acreedor y el deudor?
A la licitación de la prenda que se subasta podrán ser admitidos el acreedor y el deudor.

2374-¿Hasta qué momento puede el deudor pagar la deuda?
Mientras no se ha consumado la venta o la adjudicación prevenidas en el Art. 2323, podrá el deudor pagar la deuda, con tal que sea completo el pago y se incluyan en él los gastos que la venta o la adjudicación hubieren ya ocasionado.

2375-¿Se pude adjudicar la prenda sin subasta?
Si el valor de la cosa empeñada no excediere de dos mil sucres, podrá el juez, a petición del acreedor, adjudicársela por la tasación, sin que se proceda a subastarla.

2376-¿Cuándo debe restituirse la prenda?
Satisfecho el crédito totalmente, deberá restituirse la prenda.

2377-¿Cuándo puede retener la prenda el acreedor?
Podrá el acreedor retener la prenda si tuviere contra el mismo deudor otros créditos, con tal que reúnan los requisitos siguientes:
1o.- Que sean ciertos y líquidos;
2o.- Que se hayan contraído después que la obligación para la cual se ha constituido la prenda; y,
3o.- Que se hayan hecho exigibles antes del pago de la obligación anterior.

2378-¿A qué se imputará el precio de la prenda vendida?
Si vendida o adjudicada la prenda no alcanzare su precio a cubrir la totalidad de la deuda, se imputará primero a los costos e intereses; y si la prenda se hubiere constituido para la seguridad de dos o más obligaciones, o constituida a favor de una sola, se hubiere después extendido a otras, se hará la imputación en conformidad a las reglas dadas en el Título De los modos de extinguirse las obligaciones, parágrafo De la imputación del pago.

2379-¿Con qué elementos debe el acreedor restituir la prenda?
El acreedor está obligado a restituir la prenda con los aumentos que haya recibido de la naturaleza o del tiempo. Si la prenda ha dado frutos, podrá imputarlos al pago de la deuda, dando cuenta de ellos y respondiendo del sobrante.

2380-¿Qué derecho tiene el comprador de la cosa empeñada?
Si el deudor vendiere la cosa empeñada, el comprador tendrá derecho para pedir al acreedor la entrega, pagando o consignando el importe de la deuda por la cual se contrajo expresamente el empeño.
Se concede igual derecho a la persona a quien el deudor hubiere conferido un título oneroso para el goce o tenencia de la prenda.
En ninguno de estos casos podrá el primer acreedor excusarse de la restitución, alegando otros créditos, aun con los requisitos enumerados en el Art. 2327.

2381-¿Se puede dividir la prenda por pagos parciales?
La prenda es indivisible. En consecuencia, el heredero que ha pagado su cuota de la deuda, no podrá pedir la restitución de una parte de la prenda, mientras exista una parte cualquiera de la deuda; y recíprocamente, el heredero que ha recibido su cuota del crédito, no puede remitir la prenda, ni aun en parte, mientras sus coherederos no hayan sido pagados.

2382-¿De qué manera se extingue el derecho de prenda?
Se extingue el derecho de prenda por la destrucción completa de la cosa empeñada.
Se extingue, asimismo, cuando la propiedad de la cosa empeñada pasa al acreedor por cualquier título.
Y cuando, en virtud de una condición resolutoria, se pierde el dominio que el que dio la cosa en prenda tenía sobre ella. Pero el acreedor de buena fe tendrá contra el deudor que no le hizo saber la condición el mismo derecho que en el caso del Art. 2317.

CONTRATO DE HIPOTECA

2009-07-23T21:18:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas de Derecho Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)
Hipoteca.- Esta palabra, de etimología griega, significa gramaticalmente, suposición, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituirla, añadirla o emplearla. De ahí que hipoteca venga a significar lo mismo que sostener, apoyar y asegurar una obligación. Inspirándose en la garantía que sobre bienes ajenos toma un acreedor, hipoteca se llama a las bases y plazas que los vencedores se reservan para seguridad de las cláusulas de un tratado armisticio o tregua. Cuatro significados de definido relieve técnico posee este árido y riguroso tecnicismo: 1.- Como derecho real accesorio que graba los bienes inmuebles, ciertos bienes muebles (buques y aeronaves), para garantía del cumplimiento de una obligación, del pago de una deuda. 2.- Como contrato, en virtud del cual una persona, el deudor hipotecario, graba una finca, o ciertos bienes, propios o ajenos, a favor de otra, el acreedor hipotecario, para que este, en caso de no poder o no querer aquel cumplir la obligación asegurada, una vez que sea exigible, proceda, para hacerse pago del principal y demás gastos a la publica enajenación de la cosa que constituye la garantía. 3.- Como obligación legal, cuando la ley impone la forzosa constitución expresa o tácita, con objeto de responder determinadas gestiones o prestaciones. 4.- como finca o bien mueble especial que garantiza la obligación hipotecaria convenida o exigida por el legislador.

En sus comienzos, en el Derecho Romano, hipoteca se confundió con la prenda, bajo la designación genérica de “pignus”; pero más adelante se dio el nombre de prenda a la garantía que pasaba a poder del acreedor, y el de hipoteca a aquella que permanecía en poder del deudor. Tal distinción entre ambos derechos de garantía real (frente a la fianza, garantía personal, salvo consistir en deposito de dinero u otros valores), se estableció fundándose en que la hipoteca recaía sobre inmuebles y la prenda sobre muebles. Hoy día, tal terminología se encuentra en banca rota, luego de la prenda agraria ( que es en esencia hipotecas sobre muebles), y con las hipotecas sobre buques y aeronaves que solo a efectos hipotecarios presentan, por ficción, naturaleza inmobiliaria. Posiblemente, el lindero más seguro dentro del derecho moderno se encuentre en la inscripción registral de la hipoteca, sin excluir que la prenda común puede establecerse por documento público, ante el Notario o Escribano, no ante Registrador como la garantía hipotecaria. Además, en la prenda subsiste la transferencia de la posesión inmediata al acreedor pignoraticio; mientras en la hipoteca ello resulta excepcional, salvo cláusulas especiales del contrato constitutivo, lo cual elimina la complejidad hipotecaria que alcanza a terceros poseedores, en caso de enajenar el bien o cosa gravados con hipoteca.

2383-¿Cuál es la definición de hipoteca?
Hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

2384-¿Se puede dividir la hipoteca?
La hipoteca es indivisible.
En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.

2385-¿Cómo debe otorgarse la hipoteca?
La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública, o constituirse por mandato de la Ley en los casos por ella establecidos.
Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que accede.

2386-¿Tiene valor la hipoteca que no ha sido inscrita?
La hipoteca deberá, ser inscrita en el registro correspondiente. Sin este requisito, no tendrá valor alguno, ni se contará su fecha sino desde la inscripción.

2387-¿Cuándo surten efecto los contratos hipotecarios celebrados en el extranjero?
Los contratos hipotecarios celebrados en nación extranjera surtirán efecto, con respecto a los bienes situados en el Ecuador, con tal que se inscriban en el registro del cantón donde dichos bienes existan.

2388-¿Si la hipoteca se valida con el transcurso del tiempo cuál es la fecha de validez?
Si la constitución de la hipoteca adolece de nulidad relativa, y después se valida por el transcurso del tiempo o la ratificación, la fecha de la hipoteca será siempre la fecha de la inscripción.

2389-¿De qué modo se otorga la hipoteca?
La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquiera condición, y desde o hasta cierto día.
Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no valdrá sino desde que se cumpla la condición o desde que llegue el día; pero cumplida la condición o llegado el día, su fecha será la misma de la inscripción.
Podrá, asimismo, otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que acceda, y correrá desde que se inscriba.
La hipoteca podrá, en consecuencia, asegurar todas las obligaciones que el deudor tenga o pueda tener a favor del acreedor hipotecario.

2390-¿Quién puede constituir hipoteca?
No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con los requisitos necesarios para la enajenación.
Pueden obligarse con hipoteca los bienes propios, para seguridad de una obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño, si éste no se ha sometido expresamente a ella.

2391-¿Se puede vender los bienes hipotecados?
El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.

2392-¿Puede hipotecar la cosa el que sólo tiene un derecho eventual sobre ella?
El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho, aunque así no lo exprese.
Si el derecho está sujeto a una condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el Art. 1534.

2393-¿Se puede hipotecar una cuota de la cosa común?
El comunero puede, antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducará la hipoteca.
Podrá, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si éstos consintieren en ello, y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.

2394-¿Qué cosas pueden hipotecarse?
La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves.

2395-¿En dónde se encuentran las reglas relativas a la hipoteca de naves?
Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al Código de Comercio.

2396-¿Qué derechos da al acreedor la hipoteca de bienes futuros?
La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir en cuanto a los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera.

2397-¿A qué bienes afecta además la hipoteca constituida sobre bienes raíces?
La hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta a los muebles que por accesión a ellos se reputan inmuebles según el Art. 607; pero deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros.

2398-¿A qué se puede extender la hipoteca?
La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.
También se extiende la hipoteca a las pensiones devengadas por el arrendamiento de los bienes hipotecados, y a la indemnización debida por los aseguradores de los mismos bienes.

2399-¿La hipoteca sobre minas se extiende a los frutos?
La hipoteca sobre un usufructo o sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos, ni a las sustancias minerales una vez separadas del suelo.

2400-¿Cuáles son los derechos del acreedor hipotecario?
El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar con las cosas hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.

2401-¿Puede el acreedor hipotecario tomar acción contra los bienes del deudor que no tienen hipoteca?
El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica a la acción personal del acreedor para hacerse pagar con los bienes del deudor que no le han sido hipotecados; pero aquella no comunica a ésta el derecho de preferencia que corresponde a la primera.

2402-¿Se puede abandonar un bien hipotecado?
El dueño de la finca perseguida por el acreedor hipotecario podrá abandonársela; y mientras no se haya consumado la adjudicación, podrá también recobrarla, pagando la cantidad a que estuviere obligada la finca, y además las costas y gastos que este abandono hubiere causado al acreedor.

2403-¿En qué caso tiene derecho el acreedor para que se le mejore la hipoteca?
Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que se le dé otra seguridad equivalente. En defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.

2404-¿Puede el acreedor perseguir la finca hipotecada?
La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.

2405-¿En qué caso no puede el acreedor perseguir la finca hipotecada?
No tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez.
Más para que esta excepción surta efecto en favor del tercero, deberá hacerse la subasta con notificación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos con el precio del remate, en el orden que corresponda.
El juez, entre tanto, hará consignar el dinero.

2406-¿Cuáles son los derechos del tercer poseedor de la finca hipotecada?
El tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca que después pasó a sus manos con este gravamen, no tendrá derecho para que se persiga primero a los deudores personalmente obligados.
Haciendo el pago se subroga en los derechos del acreedor, en los mismos términos que el fiador.
Si fuere desposeído de la finca o la abandonare, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya hecho en ella.

2407-¿Cuándo se entenderá obligado el que hipoteca un inmueble suyo por deuda ajena?
El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado personalmente, si no se hubiere estipulado.
Sea que se haya obligado personalmente o no, se aplicará la disposición precedente.

2408-¿Cuándo se llama hipotecaria la fianza?
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca.
La fianza hipotecaria está sujeta, en cuanto a la acción personal, a las reglas de la simple fianza.

2409-¿Se puede limitar la hipoteca a una determinada cantidad?
La hipoteca podrá limitarse a una determinada cantidad, con tal que así se exprese de un modo inequívoco; pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del valor conocido o presunto de la obligación principal, aunque así se haya estipulado.
El deudor tendrá derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho valor; y reducida, se hará a costa del deudor nueva inscripción, en virtud de la cual no valdrá la primera sino hasta la cuantía que se fijare en la segunda.

2410-¿Cuál es el contenido de la inscripción de la hipoteca?
La inscripción de la hipoteca deberá contener:
1o.- El nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesión, si tuviere alguna, y las mismas designaciones relativamente al deudor, y a los que, como apoderados o representantes legales del uno o del otro, requieran la inscripción.
Las personas jurídicas serán designadas por su denominación legal o popular y por el lugar de su establecimiento; y se extenderá a sus personeros lo que se dice de los apoderados o representantes legales en el inciso anterior;
2o.- La fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca y el archivo en que se encuentra.
Si la hipoteca se ha constituido por acto separado, se expresará también la fecha de este acto, y el archivo en que existe;
3o.- La situación de la finca hipotecada y sus linderos.
Si la finca hipotecada fuere rural, se expresará la provincia, cantón y parroquia a que pertenezca; y si perteneciere a varios, todos ellos.
Si fuere urbana, la ciudad, villa o aldea, y la calle en que estuviere situada;
4o.- La cantidad determinada a que se extiende la hipoteca, en el caso del artículo precedente; y,
5o.- La fecha de la inscripción y la firma del Registrador de la Propiedad.

2411-¿La falta de una designación en la hipoteca anula la inscripción?
La inscripción no se anulará por la falta de algunas de las designaciones prescritas en los numerales 1o., 2o., 3o. y 4o., siempre que por medio de ella o del contrato o contratos citados en ella, pueda venirse en conocimiento de lo que en la inscripción se eche de menos.
Constando el nombre y apellido del acreedor y del deudor, la falta de determinación del domicilio o de la profesión de aquellas personas, no anula la inscripción de la hipoteca.

2412-¿Cómo se extingue la hipoteca?
La hipoteca se extingue junto con la obligación principal.
Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el cumplimiento de la condición resolutoria, según las reglas legales.
Se extingue, además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida.
Y por la cancelación que el acreedor otorgue por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.

CONTRATO DE ANTICRESIS

2009-07-23T21:14:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas de Derecho Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos coello Serrano)
2413-¿Cuál es la definición de anticresis?
Anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz, para que se pague con sus frutos.

2414-¿A quién debe pertenecer la cosa raíz?
La cosa raíz puede pertenecer al deudor, o a un tercero que consienta en la anticresis.

2415-¿Cómo se perfecciona el contrato de anticresis?
El contrato de anticresis se perfecciona por la tradición del inmueble.

2416-¿La anticresis da derecho real sobre la cosa?
La anticresis no da al acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa entregada.
Se aplica al acreedor anticrético lo dispuesto a favor del arrendatario en el caso del Art. 1930.
No valdrá la anticresis en perjuicio de los derechos reales ni de los arrendamientos anteriormente constituidos sobre la finca.

2417-¿Se puede dar en anticresis al acreedor el inmueble hipotecado a el mismo?
Podrá darse en anticresis al acreedor el inmueble anteriormente hipotecado al mismo; y podrá igualmente hipotecarse al acreedor, con las formalidades y efectos legales, el inmueble que se le ha dado en anticresis.
2418-¿Cuáles son los derechos y obligaciones del acreedor anticrético?
El acreedor que tiene anticresis, goza de los mismos derechos que el arrendatario, para el abono de mejoras, perjuicios y gastos; y está sujeto a las mismas obligaciones que el arrendatario, relativamente a la conservación de la cosa.

2419-¿La anticresis confiere dominio o preferencia por falta de pago?
El acreedor no se hace dueño del inmueble a falta de pago, ni tiene preferencia en él sobre los otros acreedores, sino la que le dé el contrato accesorio de hipoteca, si lo hubiere. Toda estipulación en contrario es nula.

2420-¿Qué derecho tiene el acreedor en la imputación de frutos?
Si el crédito produjere intereses, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos.

2421-¿Se pueden compensar los frutos con intereses?
Las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los intereses, en su totalidad, o en sus correspondientes valores.
Pero si el deudor demostrare que el valor de los frutos efectivamente percibidos por el acreedor, supera el monto del máximo interés que legalmente podía cobrarse, tendrá derecho a que dicho exceso se impute al capital u obligación principal.

2422-¿Cuándo puede el deudor pedir la restitución de la cosa dada en anticresis?
El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, sino después de la extinción total de la deuda; pero el acreedor podrá restituirla en cualquier tiempo y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales, sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario.

CONTRATO DE TRANSACCIÓN

2009-07-23T21:10:00.001-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas de Derecho Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)
2423-¿Cuál es la definición de transacción?
Transacción es un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual.

2424-¿La renuncia a un derecho es transacción?
No es transacción el acto que sólo consiste en la renuncia de un derecho que no se disputa.
2425-¿Quién tiene capacidad para la transacción?
No puede transigir sino la persona capaz de disponer de los objetos comprendidos en la transacción.

2426-¿Qué necesita un mandatario para poder transigir?
Todo mandatario necesitará de poder especial para transigir.
En este poder se especificarán los bienes, derechos y acciones sobre que se quiera transigir.

2427-¿Sobre qué puede recaer la transacción?
La transacción puede recaer sobre la acción civil que nace de delito; pero sin perjuicio de la acción penal.

2428-¿Sobre qué no se puede transigir?
No se puede transigir sobre el estado civil de las personas.

2429-¿Qué se necesita para transigir sobre alimentos?
La transacción sobre alimentos futuros de las personas a quienes se deban por Ley, no valdrá sin aprobación judicial; ni podrá el juez aprobarla, si en ella se contraviene a lo dispuesto en los Arts. 380 y 381.

2430-¿Sobre qué es nula la transacción?
No vale la transacción sobre derechos ajenos o sobre derechos que no existen.
Es nula en todas sus partes la transacción obtenida por títulos falsificados y en general, por dolo o violencia.
Es nula en todas sus partes la transacción celebrada en consideración a un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad del título.
Es nula, asimismo, la transacción, si al tiempo de celebrarse estuviere ya terminado el litigio por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y de que las partes o alguna de ellas no hayan tenido conocimiento al tiempo de transigir.

2431-¿Cuándo se puede rescindir la transacción?
La transacción se presume haberse aceptado por consideración a la persona con quien se transige.
Por consiguiente, si se cree transigir con una persona y se transige con otra, podrá rescindirse la transacción.
De la misma manera, si se transige con el poseedor aparente de un derecho, no puede alegarse esta transacción contra la persona a quien verdaderamente compete el derecho.

2432-¿Es válida la transacción sobre un objeto equivocado?
El error acerca de la identidad del objeto sobre que se quiere transigir anula la transacción.

2433-¿El error de cálculo anula la transacción?
El error de cálculo no anula la transacción; sólo da derecho a que se rectifique el cálculo.

2434-¿Se puede rescindir la transacción si aparecen nuevos títulos que se desconocían?
Si constare por títulos auténticos que una de las partes no tenía derecho alguno al objeto sobre que se ha transigido, y estos títulos, al tiempo de la transacción, eran desconocidos de la parte cuyos derechos favorecen, podrá la transacción rescindirse; salvo que no haya recaído sobre un objeto en particular, sino sobre toda la controversia entre las partes, habiendo varios objetos de desavenencia entre ellas.
En este caso, el descubrimiento posterior de títulos desconocidos no será causa de rescisión, sino en cuanto hubiesen sido extraviados u ocultados dolosamente por la parte contraria.
Si el dolo fuere sólo relativo a uno de los objetos sobre que se ha transigido, la parte perjudicada podrá pedir la restitución de su derecho sobre dicho objeto.

2435-¿Cuál es el efecto de la transacción?
La transacción surte el efecto de cosa juzgada en última instancia; pero podrá pedirse la declaración de nulidad o la rescisión, en conformidad a los artículos precedentes.

2436-¿Entre quiénes surte efecto la transacción?
La transacción no surte efecto sino entre los contratantes.
Si son muchos los principales interesados en el negocio sobre el cual se transige, la transacción consentida por uno de ellos, no perjudica ni aprovecha a los otros; salvo, empero, los efectos de la novación, en el caso de solidaridad.

2437-¿Cómo se debe interpretar la renuncia general de todo derecho?
Si la transacción recae sobre uno o más objetos específicos, la renuncia general de todo derecho, acción o pretensión deberá sólo entenderse de los derechos, acciones o pretensiones relativas al objeto u objetos sobre que se transige.

2438-¿Cuándo hay lugar a la pena estipulada?
Si se ha estipulado una pena contra el que deja de ejecutar la transacción, habrá lugar a la pena, sin perjuicio de llevarse a efecto la transacción en todas sus partes.

2439-¿Se puede adquirir un derecho por un título posterior a la transacción?
Si una de las partes ha renunciado el derecho que le correspondía por un título, y después adquiere otro título sobre el mismo objeto, la transacción no le priva del derecho posteriormente adquirido.

CONTRATO DE COMODATO O PRÉSTAMO DE USO

2009-07-22T21:33:00.000-07:00

2128-¿Cuál es la definición de comodato o préstamo de uso?
Comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.

2129-¿De qué manera se perfecciona el contrato de comodato o préstamo de uso?
Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.

2130-¿De qué manera puede probarse el contrato de comodato?
El contrato de comodato podrá probarse por testigos, cualquiera que sea el valor de la cosa prestada.

2131-¿Pierde el comodante los derechos sobre la cosa prestada?
El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tenía, pero no su ejercicio, en cuanto fuere incompatible con el uso concedido al comodatario.

2132-¿Cuál es la obligación del comodatario en el uso de la cosa?
El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta de convención, en el uso ordinario de las de su clase.
En el caso de contravención, podrá el comodante exigir la indemnización de todo perjuicio y la restitución inmediata, aunque para la restitución se haya estipulado plazo.

2133-¿Cuál es la obligación del comodatario en la conservación de la cosa?
El comodatario está obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa, y responde hasta de la culpa levísima.
Es, por tanto, responsable de todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa; y si este deterioro es tal que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa, abandonando su propiedad al comodatario.
Pero no es responsable de caso fortuito, si no es:
1o.- Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido, o ha demorado su restitución, a menos de aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habrían sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora;
2o.- Cuando el caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya aunque levísima;
3o.- Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada, o la suya, ha preferido deliberadamente la suya; y,
4o.- Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.

2134-¿Cuál es la responsabilidad del comodatario?
Sin embargo de lo dispuesto, si el comodato fuere en pro de ambas partes, no se extenderá la responsabilidad del comodatario sino hasta la culpa leve; y si en pro del comodante, sólo hasta la culpa lata.

2135-¿Cuándo debe el comodatario restituir la cosa?
El comodatario está obligado a restituir la cosa prestada, en el tiempo convenido; o a falta de convención, después del uso para que ha sido prestada.

2136-¿En qué casos puede exigirse la restitución de la cosa antes del tiempo estipulado?
Podrá exigirse la restitución aun antes del tiempo estipulado, en tres casos:
1o.- Si muere el comodatario, a menos que la cosa haya sido prestada para un servicio particular que no pueda diferirse o suspenderse;
2o.- Si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa; y,
3o.- Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa.

2137-¿A quién debe hacerse la restitución?
La restitución deberá hacerse al comodante, o a la persona que tenga derecho para recibirla a su nombre, según las reglas generales.
Si la cosa ha sido prestada por un incapaz que usaba de ella con permiso de su representante legal, será válida la restitución al incapaz.

2138-¿Puede el comodatario excusarse de restituir la cosa?
El comodatario no podrá excusarse de restituir la cosa, reteniéndola para seguridad de lo que le deba el comodante, salvo el caso del Art. 2123.

2139-¿Puede el comodatario suspender la restitución?
El comodatario no tendrá derecho para suspender la restitución, alegando que la cosa prestada no pertenece al comodante; salvo que haya sido perdida, hurtada o robada a su dueño, o que se embargue judicialmente en manos del comodatario.
Si se ha prestado una cosa perdida, hurtada o robada, el comodatario que lo sabe y no lo denuncia al dueño, dándole un plazo razonable para reclamarla, se hará responsable de los perjuicios que de la restitución se sigan al dueño.
Y si el dueño no la reclamare oportunamente, podrá hacerse la restitución al comodante.
El dueño, por su parte, tampoco podrá exigir la restitución sin el consentimiento del comodante, o sin decisión judicial.

2140-¿Qué restitución debe suspenderse obligatoriamente?
El comodatario está obligado a suspender la restitución de toda especie de armas ofensivas y de cualquiera otra cosa de que sepa se trata de hacer un uso delictuoso; pero deberá ponerlas a disposición del juez.
Lo mismo se observará cuando el comodante ha perdido el juicio y carece de curador.

2141-¿En qué momento cesa la obligación de restituir?
Cesa la obligación de restituir desde que el comodatario descubre que él es el verdadero dueño de la cosa prestada.
Con todo, si el comodante le disputa el dominio, deberá restituir, a no ser que pueda probar breve y sumariamente que la cosa prestada le pertenece.

2142-¿Se pueden trasmitir las obligaciones nacidas del comodato?
Las obligaciones y derechos que nacen del comodato, pasan a los herederos de ambos contratantes; pero los del comodatario no tendrán derecho a continuar en el uso de la cosa prestada, sino en el caso excepcional del Art. 2110, numeral 1o.

2143-¿Qué sucede si los herederos venden la cosa prestada?
Si los herederos del comodatario, no teniendo conocimiento del préstamo, hubieren enajenado la cosa prestada, podrá el comodante (no pudiendo o no queriendo hacer uso de la acción reivindicatoria, o siendo ésta ineficaz), exigir de los herederos que le paguen el justo precio de la cosa prestada, o que le cedan las acciones que en virtud de la enajenación les competan, según viere convenirle.
Si tuvieren conocimiento del préstamo, resarcirán todo perjuicio, y aun podrán ser perseguidos penalmente, según las circunstancias del hecho.

2144-¿Cuándo el comodatario tiene acción de perjuicio contra el comodante?
Si la cosa no perteneciere al comodante y el dueño la reclamare antes de terminar el comodato, no tendrá el comodatario acción de perjuicios contra el comodante; salvo que éste haya sabido que la cosa era ajena, y no lo haya advertido al comodatario.

2145-¿Si los comodatarios son más de uno quién es el responsable.?
Si la cosa ha sido prestada a muchos, todos son solidariamente responsables.

2146-¿La muerte del comodante extingue el comodato?
El comodato no se extingue por la muerte del comodante.

2147-¿Qué expensas está obligado a pagar el comodante?
El comodante está obligado a pagar al comodatario las expensas que, sin su previa noticia, haya hecho para la conservación de la cosa, bajo las condiciones siguientes:
1a.- Si las expensas no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al caballo;
2a.- Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al comodante, y se presuma fundadamente que, teniendo éste la cosa en su poder, no hubiera dejado de hacerlas.

2148-¿Qué perjuicios debe el comodante indemnizar al comodatario?
El comodante está obligado a indemnizar al comodatario los perjuicios que le haya ocasionado la mala calidad o condición del objeto prestado, con tal que la mala calidad o condición reúna estas tres circunstancias:
1a.- Que haya sido de tal naturaleza que probablemente había de ocasionar los perjuicios;
2a.- Que haya sido conocida y no declarada por el comodante; y,
3a.- Que el comodatario no haya podido, con mediano cuidado, conocerla o precaver los perjuicios.

2149-¿Puede el comodatario ejercer el derecho de retención?
El comodatario podrá retener la cosa prestada mientras no se efectúa la indemnización; salvo que el comodante caucione el pago de la cantidad en que se le condenare.

2150-¿En qué caso el comodato toma el título de comodato precario?
El comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada, en cualquier tiempo.

2151-¿Cuándo se entiende que el comodato es precario?
Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular, ni se fija tiempo para su restitución.
También lo constituye precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

TABLA DE ARANCELES REGISTRALES

2009-07-19T09:03:00.000-07:00

RESOLUCIONES DEL CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA.

EL CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA

CONSIDERANDO:

Que, mediante resolución de fecha 17 de julio del 2001 publicada en el R.O. N° 383 de 3 de agosto del 2001, autorizó la tabla de aranceles del Registro de la Propiedad a nivel nacional, la misma que se ha venido observando hasta la presente fecha con las reformas aprobadas el 11 de diciembre del año 2001, las mismas que fueron publicadas en el R.O. N° 478 del 20 de diciembre del mismo año y con las reformas de fecha 7 de mayo del 2002 publicadas en el R.O. N° 578 del 17 de mayo del 2002.

Que, el Consejo Nacional de la Judicatura tiene la facultad de fijar y actualizar en cualquier momento los aranceles registrales.
Que, habiendo transcurrido más de un año de la vigencia de los referidos aranceles y habiéndose transformado las condiciones socioeconómicas en la realidad ecuatoriana, se hace necesaria una actualización de valores arancelarios.

En uso de la facultad que le concede el literal g) del artículo 11 de la Ley Orgánica del Consejo Nacional de la Judicatura;

RESUELVE:

Sustitúyase la tabla de aranceles de Registro de Propiedad por la siguiente:

Art. 1.- Para el pago de los derechos de registro por la calificación e inscripción de actos que contengan la constitución, modificación, transferencia de dominio, adjudicaciones y extinción de derechos reales o personales sobre muebles e inmuebles, así como la imposición de gravámenes o limitaciones de dominio, y cualquier otro acto similar, se considerará las siguientes categorías sobre las cuales percibirán los derechos:

a)

Categoría
Valor Inicial Valor Final Derecho Total de Inscripción
1 $ 01 $ 1.60 $ l.40
2 $ 1.61 $ 3 $ 1.80
3 $ 3.01 $ 4 $ 2.25
4 $ 4.01 $ 6 $ 2.80
5 $ 6.01 $ 10 $ 3.75
6 $ 10.0l $ 14 $ 4.50
7 $ 14.01 $ 20 $ 5.25
8 $ 20.01 $ 30 $ 6.50
9 $ 30.01 $ 40 $ 820
10 $ 40.0l $ 80 $ 11.25
11 $ 80.01 $ 120 $ 12.50
12 $ 120.01 $ 200 $ 17.25
13 $200.01 $ 280 $ 22.30
14 $ 280.01 $ 400 $ 26.00
15 $ 400.0l $ 600 $ 33.70
16 $ 600.0l $ 800 $ 37.00
17 $ 800.01 $ l,200 $44.25
18 $ 1,200.0l $ 1,600 $ 58.90
19 $ 1,600.01 $ 2,000 $ 74.55
20 $ 2,000.01 $ 2,400 $ 80.00
21 $ 2,400.01 $ 2,800 $ 85.00
22 $ 2,800.0l $ 3,200 $ 90.00
23 $ 3,200.01 $ 3,600 $ 95.00
24 $3,600.0l $10,000 $100.00
25 $ 10,000 en adelante, se cobrará US$ 100 más el 0.5% por el exceso de este valor.

b) Por el registro de la declaratoria de Propiedad Horizontal y todos los documentos que ésta comprenda, la cantidad de 20 dólares.
c) Por la inscripción o cancelación de patrimonio familiar, testamentos, adjudicaciones del INDA, la cantidad de 8 dólares.
d) Por el registro de las hipotecas constituidas a favor del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y el Banco Ecuatoriano de la Vivienda, percibirán el (50%) cincuenta por ciento, de los valores fijados en la tabla en el literal a) de este artículo para la respectiva categoría.
e) Por el registro de contratos de venta e hipoteca celebrado con el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y el Banco Ecuatoriano de la Vivienda, se aplicará un (50%) cincuenta por ciento, de los valores establecidos en la tablas del registro de los documentos mencionados en el literal a) de este artículo para la respectiva categoría.
f) Por la inscripción de concesiones mineras de exploración, la cantidad de 30 dólares; y, por las concesiones mineras de explotación, la cantidad de 60 dólares; y,
g) Por la domiciliación, disolución y liquidación de compañías, reforma y codificación de estatutos, cambio de domicilio, capitulaciones matrimoniales, poderes otorgados en el Ecuador o extranjeros, cancelación de permisos de operación, la cantidad de 10 dólares.

A estos derechos el registrador de la propiedad podrá incorporar hasta el ciento por ciento por concepto de gastos generales; en ningún caso la planilla podrá exceder a los QUINIENTOS DOLARES.
Las aclaraciones de homónimos de imputados o acusados en procesos penales serán gratuitos, así como la inscripción de prohibiciones de enajenar y embargos ordenados en procesos penales de acción pública y en causas de alimentos.

Art. 2.- Para el pago de derechos de registro, calificación e inscripción de los siguientes actos, incluyendo los rubros de gastos generales, se establece los siguientes valores:

a) Por la inscripción de Posesiones Efectivas, la cantidad de 4 dólares.
b) Por la inscripción de embargos, demandas, sentencias, interdicciones, prohibiciones judiciales de enajenar y sus cancelaciones, la cantidad de 8 dólares por cada uno.
c) Por certificaciones de constar en el índice de propiedades, la cantidad de 4 dólares.
d) Por las certificaciones de propiedad, gravámenes y limitaciones de dominio, la cantidad de 7 dólares.
e) Por la inscripción de cancelación de gravámenes y derechos personales, la cantidad de 5 dólares;
f) Por las certificaciones de matriculas inmobiliarias, la cantidad de 3 dólares; y,
g) En los casos no especificados en la enunciación anterior la cantidad de 3 dólares.

Art. 3.- Cuando se trate de contratos celebrados entre entidades del sector público y personas de derecho privado, regirá la categoría que le corresponda, de acuerdo con la tabla del artículo 1.

Art. 4.- En los actos y contratos de cuantía indeterminada, tales como: hipotecas abiertas, fideicomisos, fusiones, rectificaciones, entre otras, se considerará para el cálculo de derechos del Registrador el avalúo comercial municipal de cada inmueble.

Art. 5.- Los derechos de los Registradores, fijados en el artículo 1 de esta Resolución serán calculados por cada acto o contrato según la escala y cuantía correspondiente, aunque estén comprendidos en un solo instrumento. Los Registradores incluirán en sus planillas el desglose pormenorizado y total de sus derechos que serán pagados por el usuario.

Art. 6.- En los casos en que un Juez dentro del recurso establecido en el Art. 1 de la Ley de Registro, ordene la inscripción de un acto o contrato que previamente el Registrador se negó a efectuar, esta inscripción no causará nuevos derechos.

Art. 7.- Los contratos celebrados por las instituciones del sector público pagarán los aranceles establecidos en el Art. 1 de esta resolución.

Art. 8.- Los Registradores exhibirán permanentemente, en lugares visibles al público, en sus oficinas y despachos, el texto íntegro de esta Resolución.

Art. 9.- Los Registradores están obligados a mantener un sistema informático moderno y eficiente, como respaldo a sus archivos en libros.

Art. 10.- La aplicación de estas tarifas o derechos es obligatoria para todos los Registradores de la Propiedad del país, excepto el Registro del Cantón Guayaquil que cuenta con aranceles especiales. Su inobservancia podrá dar lugar a la destitución del cargo, por parte del Consejo Nacional de la Judicatura.

Art. 11.- Cualquier otra inobservancia o contravención a las disposiciones de esta Resolución será considerada como falta grave y sancionada de conformidad con la ley y reglamentos respectivos.

Derógase la Resolución de 17 de Julio del 2001 publicada en el Registro Oficial No. 383 de 3 de Agosto del 2001 y las reformas publicadas en los Registros Oficiales N° 478 de 20 de Diciembre del 2001 y N° 578 de 17 de Mayo del 2002 y cualquier otra disposición que contravenga esta Resolución, la misma que entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial. Publíquese también en la Gaceta Judicial.

Dado en la ciudad de Malacatos, Distrito Judicial de Loja, a los veinte y cinco días del mes de febrero del dos mil tres.

NOTA DEL ADMINISTRADOR:
Hay que tomar en cuenta que los registradores estan autorizados a cobrar gastos administrativos, hasta un cien por ciento de lo que señala en la tabla, tal como se lo ha destacado en negritas.

TABLA DE ARANCELES NOTARIALES

2009-07-19T08:52:00.000-07:00

R.O. 178, 26-09-2007
CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA
Considerando:
Que los aranceles notariales publicados en el Registro Oficial Nº 254 de 13 de agosto de
1999, no están acordes con la realidad socioeconómica del país;
Que desde que se produjo la dolarización en la economía nacional, los aranceles que han
venido percibiendo los Notarios Públicos, no han sido regulados por el Consejo Nacional de
la Judicatura;
Que es atribución y deber de este Organismo, fijar y actualizar los derechos que deben
cobrar los Notarios por el servicio que prestan a la ciudadanía;
En uso de la atribución contenida en la letra g) del artículo 11 de su Ley Orgánica;
Resuelve:
Expedir los siguientes Aranceles.
Art. 1.- Escrituras de transferencia de dominio.- Para el pago de los derechos notariales
en el otorgamiento de escrituras públicas que contengan actos y contratos de transferencia
de dominio, tales como: compraventas, donaciones, particiones y adjudicaciones, la cuantía
para efecto de los aranceles, se ubicarán en las siguientes categorías:
1ª. De uno a mil dólares, veinte dólares;
2ª. De mil un dólares a cinco mil dólares, treinta y cinco dólares;
3ª. De cinco mil un dólares a diez mil dólares, cincuenta dólares;
4ª. De diez mil un dólares a treinta mil dólares, setenta y cinco dólares;
5ª. De treinta mil un dólares a sesenta mil dólares, cien dólares; y,
6ª. De sesenta mil un dólares en adelante, el dos por mil de la cuantía, con un límite de mil
dólares.
Art. 2.- Promesas de compra venta y arrendamiento de inmuebles.- En el otorgamiento
de escrituras públicas de promesa de compraventa y contratos de arrendamiento de
inmuebles, los notarios percibirán los mismos valores establecidos en el artículo anterior.
En los contratos de arrendamiento, la cuantía se establecerá de conformidad con el artículo
59 de la Codificación de la Ley de Inquilinato.
Art. 3.- Constitución de hipotecas.- En el otorgamiento de escrituras públicas de
constitución de hipotecas con determinación de cuantía, los notarios percibirán el cincuenta
por ciento de los valores establecidos en el artículo 1 de este arancel.
Para el otorgamiento de escrituras públicas de constitución de hipoteca abierta, la cuantía se
determinará en base del avalúo comercial constante en el catastro municipal, y el arancel se
cobrará de acuerdo a la regla prevista en el inciso anterior.
Art. 4.- Escrituras de vivienda con finalidad social.- En las escrituras públicas del IESS
con sus afiliados y jubilados; del Banco Ecuatoriano de la Vivienda con sus asociados; de
las Municipalidades con personas naturales en adjudicaciones y donaciones de tierras; y, de
las Asociaciones Mutualistas o Cooperativas de Ahorro y Crédito de Vivienda, con sus
afiliados, los aranceles se reducirán al cincuenta por ciento del señalado en la categoría
cuarta del Art. 1 de esta Resolución.
En la transferencia de dominio con hipoteca, se cobrará solamente el valor que corresponde
a la transferencia.
En la protocolización de adjudicaciones del INDA, se cobrará veinte dólares.
Art. 5.- Los derechos establecidos en los artículos 1, 2, 3 y 4, incluyen la entrega de dos
copias certificadas.
Art. 6.- Constitución de Sociedades de Responsabilidad Limitada.- Los derechos
notariales en el otorgamiento de escrituras públicas de constitución de Sociedades de
Responsabilidad Limitada o por Cesión de Participaciones, se fijarán de acuerdo a la cuantía
determinada por el capital constitutivo, según las categorías que siguen:
1ª. Hasta cuatrocientos dólares;
2ª. De cuatrocientos un dólares a dos mil dólares;
3ª. De dos mil un dólares a cinco mil dólares;
4ª. De cinco mil un dólares a diez mil dólares;
5ª. De diez mil un dólares a veinte y cinco mil dólares;
6ª. De veinte y cinco mil un dólares a cincuenta mil dólares; y,
7ª. Más de cincuenta mil dólares.
De acuerdo a estas categorías, el arancel notarial será el siguiente:
Primera: cincuenta dólares;
Segunda: por los primeros cuatrocientos dólares: cincuenta dólares, por el exceso hasta dos
mil dólares, el dos punto cinco por ciento;
Tercera: por los primeros dos mil dólares: noventa dólares, por el exceso hasta cinco mil
dólares el uno por ciento.
Cuarta: Por los primeros cinco mil dólares: ciento veinte dólares, por el exceso hasta diez mil
dólares el uno por ciento.
Quinta: Por los primeros diez mil dólares: ciento setenta dólares, por el exceso hasta
veinticinco mil dólares el cero punto cinco por ciento.
Sexta: Por los primeros veinticinco mil dólares: doscientos cuarenta y cinco dólares, por el
exceso hasta cincuenta mil dólares el cero punto dos por ciento.
Séptima: por los primeros cincuenta mil dólares: doscientos noventa y cinco dólares, por el
exceso el cero punto uno por ciento.
Este régimen se aplicará también a la constitución de empresas unipersonales de
responsabilidad limitada, creadas mediante Ley 2005-27 publicada en Registro Oficial No.
196 de 26 de enero del 2006.
La constitución y protocolización de las sociedades civiles, comerciales, de hecho y
consorcios, tendrán el mismo tratamiento arancelario de las sociedades de responsabilidad
limitada.
Estos valores incluyen la entrega de tres copias certificadas.
Art. 7.- Constitución de Sociedades Anónimas.- Los derechos notariales por el
otorgamiento de escrituras públicas de constitución de Sociedades Anónimas, se fijarán por
el capital constitutivo, según las categorías que siguen:
1ª. Ochocientos dólares.
2ª. De ochocientos un dólares a dos mil dólares;
3ª. De dos mil un dólares a cinco mil dólares;
4ª. De cinco mil un dólares a diez mil dólares;
5ª. De diez mil un dólares a veinticinco mil dólares;
6ª. De veinticinco mil un dólares a cincuenta mil dólares; y,
7ª. De más de cincuenta mil dólares.
Conforme a estas categorías, el arancel notarial será el siguiente:
Primera: sesenta dólares;
Segunda: Por los primeros ochocientos dólares, sesenta dólares y por el exceso hasta dos
mil dólares, el dos punto cinco por ciento;
Tercera: Por los primeros dos mil dólares, noventa dólares y por el exceso hasta cinco mil
dólares, el uno por ciento;
Cuarta: Por los primeros cinco mil dólares, ciento veinte dólares y por el exceso hasta diez
mil dólares, el uno por ciento;
Quinta: Por los primeros diez mil dólares, ciento setenta dólares y por el exceso hasta veinte
y cinco mil dólares, el cero punto cinco por ciento;
Sexta: Por los primeros veinte y cinco mil dólares, doscientos cuarenta y cinco dólares y por
el exceso hasta cincuenta mil dólares, el cero punto dos por ciento; y,
Séptima: Por los primeros cincuenta mil dólares, doscientos noventa y cinco dólares, y por el
exceso el cero punto uno por ciento.
Estos valores incluyen la entrega de tres copias certificadas.
Art. 8.- Aumento de capital y reforma de estatutos.- Los aranceles para los aumentos de
capital y reforma de estatutos, se regirán por las cuantías y derechos establecidos en el
artículo 7 de esta Resolución.
Art. 9.- Actos y contratos de cuantía indeterminada en el sector privado.-
a.- Poderes especiales y generales, contratos de mandato y procuraciones judiciales, treinta
dólares, incluyendo dos copias certificadas. Por las copias certificadas adicionales un dólar
por cada foja. Los poderes que se confieran para el cobro de sueldos, pensiones de
jubilación, invalidez, montepío, bono de solidaridad o similares, generarán el valor de diez
dólares.
b.- Por el otorgamiento de poderes relacionados con sociedades comerciales y financieras,
cincuenta dólares, incluyendo dos copias certificadas. Si el poder fuere para la designación
de Factor, Gerente o Procurador Judicial, veinte dólares, incluyendo dos copias certificadas.
c.- Por la protocolización o delegación de poderes de sociedades comerciales provenientes
del exterior, treinta dólares, incluyendo la entrega de dos copias certificadas.
d.- Por la domiciliación de compañías extranjeras, sesenta dólares, incluyendo tres copias
certificadas.
e.- Por la autorización de salida del país de uno o varios menores quince dólares, incluyendo
dos copias certificadas.
f.- En las escrituras de declaratoria de propiedad horizontal, se pagará el cincuenta por
ciento de una remuneración básica unificada; y, además, diez dólares por cada plano que se
protocolice. Este valor incluye la entrega de dos copias certificadas, por las adicionales, se
pagará un dólar por cada foja.
g.- En las escrituras de fideicomiso mercantil sin cuantía, el cinco por ciento (5%) de la
remuneración básica unificada, por cada foja de matriz y un dólar por cada foja de copia
certificada.
En las escrituras de cesión de derechos fiduciarios, el valor equivalente al tres por ciento de
la remuneración básica unificada por cada foja de matriz y un dólar por cada foja de copia
certificada.
h.- La declaración juramentada para desempeño de cargo público o cesación del mismo y
las de reconocimiento de hijos, quince dólares, incluida la entrega de dos copias
certificadas.
La declaración juramentada del representante legal de personas jurídicas causará un costo
de veinte dólares, incluida la entrega de dos copias certificadas, las copias adicionales
generarán el cobro de un dólar por cada foja.
Las declaraciones juramentadas de los representantes legales para destrucción de activos,
que se otorguen de acuerdo a lo dispuesto en el literal b) numeral 8 del Art. 21 del
Reglamento de Aplicación de la Ley de Régimen Tributario, causarán un costo de treinta
dólares, incluyendo la entrega de una copia certificada, las copias adicionales un dólar por
foja.
i.- Por diligencias notariales referentes a extinción del patrimonio familiar, disolución de la
sociedad conyugal, insinuación para donaciones facultadas por la Ley Reformatoria a la Ley
Notarial expedida en el Suplemento del Registro Oficial No. 64 de 8 de Noviembre de 1.996,
el valor equivalente al cuarenta por ciento de una remuneración básica unificada, valor que
incluye la entrega de dos copias certificadas.
j.- Divorcio por mutuo consentimiento, el valor equivalente a una remuneración básica
unificada.
Por la liquidación de la sociedad conyugal o sociedad de bienes en unión de hecho,
percibirá el arancel fijado para las transferencias de dominio, sobre la cuantía de la totalidad
de los bienes a liquidarse.
Las capitulaciones matrimoniales generarán un costo equivalente al cuarenta por ciento de
una remuneración básica unificada, incluyendo dos copias certificadas, las adicionales un
dólar por foja.
k.- El acta de posesión efectiva el cuarenta por ciento de una remuneración básica unificada.
En los casos de que esta diligencia notarial se requiera para retiro de montepíos y beneficios
de la Seguridad Social o cuentas de ahorros, será de veinte dólares. Estos valores incluyen
la entrega de dos copias certificadas.
l.- Por diligencias referentes a levantamiento de protestos, inventarios de bienes, negativa
de recepción de tributos o documentos y requerimientos de cumplimiento de contratos, el
valor equivalente a una remuneración básica unificada. Por las copias certificadas
adicionales un dólar por foja.
m.- La protocolización de traducción de documentos, tendrá un costo equivalente al cuatro
por ciento de una remuneración básica unificada por cada foja de la diligencia y un dólar por
cada foja de copia certificada.
n.- Por el otorgamiento de testamentos, los siguientes valores:
Abierto, una remuneración básica unificada;
Cerrado, el valor equivalente a una y media remuneraciones básicas unificadas; y,
Apertura de testamento cerrado, una remuneración básica unificada.
ñ.- Por el registro de firmas de funcionarios y representantes legales de personas jurídicas,
el diez por ciento de una remuneración básica unificada.
Por reconocimiento y autenticación de firmas, diez dólares.
Por reconocimiento de firmas y rúbricas en contratos de compraventa de vehículos, diez
dólares.
En los contratos de compra venta con reserva de dominio, prenda, leassing y arrendamiento
mercantil, diez dólares por cada uno.
o.- Por las diligencias de sorteos u otra constatación notarial, percibirán el cincuenta por
ciento de una remuneración básica unificada por la primera hora y el veinte y cinco por
ciento de dicha remuneración, por cada hora o fracción de hora adicional, sin perjuicio de los
derechos de protocolización del acta respectiva, que tendrá un costo del cinco por ciento de
una remuneración básica unificada por cada foja y un dólar por cada foja de copia
certificada.
p.- Por cada razón marginal, percibirán el cinco por ciento de una remuneración básica
unificada.
q.- Por la autorización y actos de amojonamiento y deslinde de inmuebles, incluida su
protocolización, una remuneración básica unificada.
r.- Por cada foja de copia (anverso y reverso) de documentos presentados a legalización o
certificación, un dólar por cada una.
s.- La certificación de una página web, generará el costo del cinco por ciento de una
remuneración básica unificada, por impresión de cada foja y el diez por ciento de dicha
remuneración, por archivar el soporte electrónico que contenga la información.
t.- Por conferir extractos, avisos o carteles el cinco por ciento de una remuneración básica
unificada.
u.- La diligencia de emancipación del menor, con dos copias certificadas, genera el costo de
una remuneración básica unificada.
v.- Por el trámite para designar un curador de un incapaz, incluidas dos copias certificadas,
una remuneración básica unificada.
w.- Por solemnizar la declaración de los convivientes sobre la existencia de la unión de
hecho, el veinte y cinco por ciento de una remuneración básica unificada.
x.- Por el trámite de extinción de usufructo, el veinte y cinco por ciento de la remuneración
básica unificada, incluyendo la entrega de dos copias certificadas.
y.- Las escrituras de cancelación de hipotecas, generarán el costo del veinticinco por ciento
de la remuneración básica unificada, incluido el oficio de cancelación y dos copias
certificadas.
z.- La información sumaria causará un costo de diez dólares.
Art. 10.- En la protocolización de documentos cobrarán el cinco por ciento de una
remuneración básica unificada por cada foja que se protocolice y un dólar por cada foja de
copia certificada.
Art. 11.- El valor por conferir copias certificadas de los documentos que se encuentren en
sus archivos será de dos dólares por cada foja.
Art. 12.- En los actos y contratos que se celebren entre las entidades del sector público y/o
personas de derecho privado, regirá la siguiente tabla:
1ª Hasta cuarenta mil dólares, el tres punto cinco por mil;
2ª De más de cuarenta mil dólares hasta doscientos mil dólares:
Por los primeros cuarenta mil dólares, el tres punto cinco por mil, por el exceso hasta
doscientos mil dólares, el tres por mil.
3ª De más de doscientos mil dólares hasta cuatrocientos mil dólares:
Por los primeros doscientos mil dólares, el tres punto uno por mil, por el exceso hasta
cuatrocientos mil dólares, el dos por mil.
4ª De más de cuatrocientos mil dólares hasta ochocientos mil dólares:
Por los primeros cuatrocientos mil dólares, el dos punto cincuenta y cinco por mil, por el
exceso hasta los ochocientos mil dólares, el uno por mil.
5ª Más de ochocientos mil dólares:
Por los primeros ochocientos mil dólares el uno punto setecientos setenta y cinco por mil,
por el exceso en adelante el cero punto cinco por mil.
Estos valores incluyen la entrega de ocho copias certificadas por los contratos de la primera
y segunda categoría; las copias adicionales generarán el pago del cero cinco por ciento de
la remuneración básica unificada, por cada foja de copia certificada.
En los contratos de la tercera y cuarta categoría los valores establecidos en esta tabla
incluirán cuatro copias certificadas, generando un costo adicional del uno por ciento de la
remuneración básica unificada por cada foja de copia certificada.
En los contratos de la quinta categoría los valores establecidos en esta tabla incluirán cuatro
copias certificadas, las copias adicionales generarán un costo del dos por ciento de la
remuneración básica unificada por cada foja de copia certificada.
En las escrituras de concesión de minas, frecuencias de radio o televisión y otros de cuantía
indeterminada, percibirá el cinco por ciento de una remuneración básica unificada por cada
foja de la matriz y el uno por ciento de dicha remuneración por cada foja de copia certificada.
Art. 13.- Cuando el Notario celebre escrituras fuera de su despacho pero dentro de su
jurisdicción cantonal, podrá cobrar, por movilización, hasta el veinte por ciento de una
remuneración básica unificada.
Art. 14.- Cuando una misma escritura contuviere dos o más contratos, el arancel será el que
corresponda al de mayor cuantía.
Art. 15.- Para el cobro de las copias certificadas la foja estará constituida por el anverso y
reverso.
Art. 16.- El cobro que exceda los aranceles notariales, será sancionado de la siguiente
manera:
Primera vez: multa de cinco remuneraciones básicas unificadas;
Segunda vez: suspensión en sus funciones;
Tercera vez, destitución del cargo.
Art. 17.- Los notarios exhibirán permanentemente, en lugares visibles al público, en sus
oficinas y despachos notariales, los aranceles expedidos mediante esta Resolución.
Además, el Consejo Nacional de la Judicatura, los exhibirá en los lugares públicos que
considere conveniente.
En estos aranceles están incluidos los valores que los notarios pagan a sus amanuenses.
Los notarios incorporarán en el protocolo junto con la escritura matriz una copia de la factura
emitida, así como también las anexarán en todas las diligencias practicadas.
Art. 18.- Los notarios al emitir obligatoriamente las facturas por la prestación de sus
servicios, desglosarán pormenorizadamente los valores que correspondan a cada rubro
facturado, incluyendo el de gastos generales e impuesto al valor agregado IVA.
Art. 19.- En los casos en que los aranceles notariales se refieran a la remuneración básica
unificada, ésta será la vigente al momento de la celebración del acto, contrato o diligencia
notarial.
Art. 20.- Se fija en un mil dólares el límite máximo para el cobro de aranceles notariales por
actos o contratos.- Los costos por gastos generales no podrán exceder de cuatro mil
dólares. Por consiguiente, ningún cobro podrá exceder de cinco mil dólares, por cada acto o
contrato.
Art. 21.- No podrá tener más de una oficina en su circunscripción territorial, cuya dirección
obligatoriamente será registrada y actualizada en la correspondiente Delegación Distrital del
Consejo Nacional de la Judicatura.
Art. 22.- Para la legalización de las minutas los Notarios están obligados a cumplir lo
dispuesto en el artículo 48 de la Ley de Federación Nacional de Abogados. Su
incumplimiento constituye falta grave, sancionada con destitución.
Esta Resolución que entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial,
deroga la publicada en el Registro Oficial No. 254 de 13 de agosto de 1999 y todas las que
se le opongan.
Dado y firmado, en la ciudad de San Francisco de Quito, Distrito Metropolitano, en la Sala
de Sesiones del Consejo Nacional de la Judicatura, a los trece días del mes de septiembre
de dos mil siete.
Fdo. Dr. Jaime Velasco Dávila, Presidente del Consejo Nacional de la Judicatura; Dr.
Herman Jaramillo Ordóñez, Vocal Principal; Dr. Jorge Vaca Peralta, Vocal Principal; Dr.
Ulpiano Salazar Ochoa, Vocal Principal; Dra. Rosa Cotacachi Narváez, Vocal Principal; Dr.
Benjamín Cevallos Solórzano, Vocal Principal; Dr. Bolívar Andrade Ormaza, Vocal Principal;
Dr. Gustavo Donoso Mena, Director Ejecutivo (E).
En mi calidad de Director Ejecutivo, encargado, certifico que el texto que antecede fue
conocido y aprobado por el Pleno del Consejo Nacional de la Judicatura.- Quito, 18 de
septiembre del 2007.
f.) Dr. Gustavo Donoso Mena, Director Ejecutivo, encargado.

CONTRATO DE MANDATO

2009-07-19T08:40:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Código Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano, con permiso de su autor)
2062-¿Cuál es la definición de mandato?
Mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.

2063-¿Cómo se llama la persona que confiere el encargo?
La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante.

2064-¿Cómo se llama la persona que acepta el encargo?
La que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario.

2065-¿Cuáles son las clases del mandato?
El mandato puede ser gratuito o remunerado.

2066-¿Cómo se determina la remuneración?
La remuneración, llamada honorario, determinase por convención de las partes, antes o después del contrato, por la Ley, la costumbre, o el juez.

2067-¿A qué reglas se sujetan los servicios profesionales?
Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato.

2068-¿Cómo se denomina el negocio que solo interesa al mandatario?
El negocio que interesa al mandatario solo, es un mero consejo, que no produce obligación alguna.
Pero si este consejo se da maliciosamente, obliga a la indemnización de perjuicios.

2069-¿Cuándo hay verdadero mandato?
Si el negocio interesa juntamente al que hace el encargo y al que lo acepta, o a cualquiera de estos dos y a un tercero, o a ambos y a un tercero, o a un tercero exclusivamente, hay verdadero mandato. Si el mandante obra sin autorización del tercero, hay entre estos dos el cuasicontrato de la agencia oficiosa.

2070-¿La simple recomendación de negocios ajenos es mandato?
La simple recomendación de negocios ajenos no es, en general, mandato. El juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la recomendación envuelven mandato. En este caso de duda se entenderá recomendación.

2071-¿Cuándo el mandatario se convierte en agente oficioso?
El mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo, o que por una necesidad imperiosa sale de los límites de su mandato, se convierte en agente oficioso.

2072-¿Cómo puede hacerse el encargo que es objeto del mandato?
El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra; pero no se admitirá en juicio la prueba testimonial sino en conformidad a las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes requieran un instrumento auténtico.

2073-¿Cuándo se reputa perfecto el contrato de mandato?
El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario. La aceptación puede ser expresa o tácita.

2074-¿Qué es la aceptación tácita?
Aceptación tácita es todo acto en ejecución del mandato.

2075-En qué momento puede el mandatario retractarse del mandato.?
Aceptado el mandato, podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante se halla todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera, se hará responsable en los términos del Art. 2098.

2076-¿Después de transcurrido que tiempo se toma al silencio como aceptación?
Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están obligados a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y transcurrido un término razonable, el silencio de aquellas se tendrá por aceptación.
Aun cuando se excusen del encargo, deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda.

2077-¿Puede haber mandato pluripersonal?
Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.

2078-¿Pueden los mandatarios dividir la gestión entre si?
Si se constituyen dos o más mandatarios, y el mandante no ha dividido la gestión, podrán dividirla entre sí los mandatarios; pero si se les ha prohibido obrar separadamente, lo que hicieren de este modo será nulo.

2079-¿Se puede constituir en mandatario a un menor?
Si se constituye mandatario a un menor, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros, en cuanto obliguen a éstos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrán surtir efecto sino según las reglas relativas a los menores.

2080-¿Cuál es la responsabilidad del mandatario?
El mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo.
Esta responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado.
Por el contrario, si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la responsabilidad que sobre él recaiga.

2081-¿Cómo se llama el mandato que comprende uno o más negocios?
Si el mandato comprende uno o más negocios especialmente determinados, se llama especial; si se da para todos los negocios del mandante, es general; y lo será igualmente si se da para todos, con una o más excepciones determinadas.

DE LA ADMINISTRACIÓN DEL MANDATO

2082-¿A qué debe ceñirse el, mandatario?
El mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo.

2083-¿Cuáles son las facultades naturales del mandatario?
El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores; intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado.
Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial.

2084-¿Qué se debe entender como la facultad de obrar del modo más conveniente?
Cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca, no por eso se entenderá autorizado para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales.
Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula.

2085-¿Qué comprende la recta ejecución del mandato?
La recta ejecución del mandato comprende, no sólo la sustancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo.
Se podrán, sin embargo, emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato.

2086-¿Puede el mandatario delegar el encargo?
El mandatario podrá delegar el encargo si no se le ha prohibido; pero no estando expresamente autorizado para ello, responderá de los hechos del delegado, como de los suyos propios.
Esta responsabilidad tendrá lugar aun cuando se le haya conferido expresamente la facultad de delegar, si el mandante no le ha designado la persona, y el delegado era notoriamente incapaz o insolvente.

2087-¿La delegación no autorizada da derecho a terceros?
La delegación no autorizada o no ratificada expresa o tácitamente por el mandante no da derecho a terceros contra el mandante, por los actos del delegado.

2088-¿En qué se constituye la delegación expresamente autorizada?
Cuando la delegación a determinada persona ha sido autorizada expresamente por el mandante, se constituye entre el mandante y el delegado un nuevo mandato que sólo puede ser revocado por el mandante, y no se extingue por la muerte u otro accidente que sobrevenga al anterior mandatario.

2089-¿Qué acciones puede ejercer el mandante contra el delegado?
El mandante podrá en todo caso ejercer contra el delegado las acciones del mandatario que le ha conferido el encargo.

2090-¿Qué no está comprendido en la inhabilidad del mandatario para donar?
En la inhabilidad del mandatario para donar no se comprenden naturalmente las ligeras gratificaciones que se acostumbra hacer a las personas de servicio.

2091-¿Cuándo se verifica la aceptación del mandatario?
La aceptación que expresa el mandatario de lo que se debe al mandante, no se mirará como aceptación de éste, sino cuando la cosa o cantidad que se entrega ha sido suficientemente designada en el mandato, y lo que el mandatario ha recibido corresponde en todo a la designación.

2092-¿Qué no comprende la facultad de transigir?
La facultad de transigir no comprende la de comprometer, ni viceversa.
El mandatario no podrá deferir al juramento decisorio sino a falta de otra prueba.

2093-¿Qué es transigir?
Es encontrar de mutuo acuerdo un medio que parta la diferencia en un trato o situación.

2094-¿Qué comprende el poder especial?
El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio.

2095-¿Qué no comprende la facultad de hipotecar?
La facultad de hipotecar no comprende la de vender, ni viceversa.

2096-¿Puede el mandatario realizar compraventa consigo mismo?
No podrá el mandatario, por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante.

2097-¿Puede el mandatario realizar un mutuo consigo mismo?
Si se le encargare tomar dinero prestado, podrá prestarlo él mismo al interés designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente. Pero facultado para colocar dinero a interés, no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante.

2098-¿Qué necesita el mandatario para poner a interés los dineros del mandante?
No podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin expresa autorización de éste.
Colocándolos a mayor interés que el designado por el mandante, deberá abonárselo íntegramente, salvo que se le haya autorizado para apropiarse el exceso.

2099-¿Puede el mandatario negociar con mayor beneficio que lo dispuesto en el mandato?
En general, podrá el mandatario aprovecharse de las circunstancias para realizar su encargo con mayor beneficio o menor gravamen que el designado por el mandante, con tal que bajo otros respectos no se aparte de los términos del mandato. Se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o minore el gravamen designados en el mandato.
Por el contrario, si negociare con menos beneficio o más gravamen que el designado en el mandato, le será imputable la diferencia.

2100-¿Cómo se debe interpretar las facultades del mandato?
Las facultades concedidas al mandatario se interpretarán con alguna más latitud, cuando no está en situación de poder consultar al mandante.

2101-¿Cuándo debe el mandatario abstenerse de cumplir el mandato?
El mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecución sería manifiestamente perniciosa al mandante.

2102-¿Qué debe hacer el mandatario que se halla en imposibilidad de ejecutar el mandato?
El mandatario que se halle en la imposibilidad de obrar con arreglo a sus instrucciones, no está obligado a constituirse agente oficioso; le basta tomar las providencias conservativas que las circunstancias exijan.
Pero si no fuere posible dejar de obrar sin comprometer gravemente al mandante, el mandatario tomará el partido que más se acerque a sus instrucciones y que más convenga al negocio.
Compete al mandatario probar la fuerza mayor o caso fortuito que le imposibilite llevar a ejecución las órdenes del mandante.

2103-¿Puede el mandatario contratar a su propio nombre?
El mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante. Si contrata a su propio nombre, no obliga al mandante, respecto de terceros.

2104-¿Cuáles son los riesgos que por convención toma el mandatario?
El mandatario puede, por un pacto especial, tomar sobre su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro.
Constitúyese entonces principal deudor para con el mandante, y son de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor.

2105-¿Cuáles son los riesgos del mandatario en la tenencia de especies monetarias?
Las especies metálicas que el mandatario tiene en su poder por cuenta del mandante, perecen para el mandatario aun por fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estén contenidas en cajas o sacos cerrados y sellados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza, o que por otros medios inequívocos pueda probarse incontestablemente la identidad.

2106-¿Cuándo el mandatario que ha excedido los límites del mandato es responsable ante terceros?
El mandatario que ha excedido los límites de su mandato, es sólo responsable al mandante; y no es responsable a terceros, sino:
1o.- Cuando no les ha dado suficiente conocimiento de sus poderes; y,
2o.- Cuando se ha obligado personalmente.

2107-¿Debe el mandatario rendir cuentas de su administración?
El mandatario está obligado a dar cuenta de su administración.
Las partidas importantes de su cuenta serán documentadas, si el mandante no le hubiere relevado de esta obligación.
La relevación de rendir cuentas no exonera al mandatario de los cargos que contra él justifique el mandante.

2108-¿Cuándo debe intereses el mandatario al mandante?
Debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que haya empleado en utilidad propia.
Debe asimismo los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora.

2109-¿Es el mandatario responsable por lo recibido de terceros?
El mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en razón del mandato (aun cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa.

DE LAS OBLIGACIONES DEL MANDANTE

2110-¿Cuáles son las obligaciones del mandante?
El mandante está obligado:
1o.- A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;
2o.- A satisfacerle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato;
3o.- A pagarle la remuneración estipulada o usual;
4o.- A pagarle las anticipaciones de dinero, con los intereses corrientes; y,
5o.- A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato.

2111-¿Cuándo puede el mandante exonerarse de cumplir sus obligaciones?
No podrá el mandante exonerarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo; salvo que le pruebe culpa.

2112-¿En qué caso el mandatario puede desistir del cargo?
El mandante que no cumple por su parte aquello a que está obligado, autoriza al mandatario para desistir del encargo.

2113-¿Cuál es el efecto del mandato respecto del mandante?
El mandante cumplirá las obligaciones que a su nombre ha contraído el mandatario dentro de los límites del mandato.
Estará, sin embargo, obligado el mandante si hubiere ratificado expresa o tácitamente cualquiera obligaciones contraídas a su nombre.

2114-¿Obliga al mandante la ejecución parcial del mandato?
Cuando por los términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que no debió ejecutarse parcialmente, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en cuanto le aprovechare.
El mandatario responderá de la inejecución del resto, en conformidad con el Art. 2098.

2115-¿Puede el mandatario retener los efectos entregados por el mandante?
Podrá el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte.

DE LA TERMINACIÓN DEL MANDATO

2116-¿Por qué causas termina el mandato?
El mandato termina:
1o.- Por desempeño del negocio para que fue constituido;
2o.- Por la expiración del término o por el cumplimiento de la condición prefijados para la terminación del mandato;
3o.- Por la revocación del mandante;
4o.- Por la renuncia del mandatario;
5o.- Por la muerte del mandante o del mandatario;
6o.- Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro;
7o.- Por la interdicción del uno o del otro; y,
8o.- Por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas.

2117-¿Cómo puede ser la revocación del mandante?
La revocación del mandante puede ser expresa o tácita.

2118-¿Cuál es la revocación tácita?
La tácita es el encargo del mismo negocio a distinta persona.

2119-¿Qué clase de mandato prevalece?
Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo.

2120-¿Puede el mandante revocar unilateralmente el mandato?
El mandante puede revocar el mandato a su arbitrio, y la revocación, expresa o tácita, surte efecto desde el día en que el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 2103.
2121-¿Qué derechos tiene el mandante que revoca el mandato?
El mandante que revoca tendrá derecho para exigir del mandatario la restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del mandato; pero de las piezas que pueden servir al mandatario para justificar sus actos, deberá darle copia firmada de su mano, si el mandatario lo exigiere.

2122-¿En qué tiempo la renuncia del mandatario pone fin a sus obligaciones?
La renuncia del mandatario no dará fin a sus obligaciones, sino después de transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados.
De otro modo, se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar, por enfermedad u otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.

2123-¿La muerte del mandante suspende las funciones del mandatario?
Sabida la muerte del mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, estará obligado a finalizar la gestión principiada.

2124-¿Suspende el mandato la muerte del mandante si el mandato debe ejecutarse después de ella?
No se extingue por la muerte del mandante el mandato destinado a ejecutarse después de ella. Los herederos suceden, en este caso, en los derechos y obligaciones del mandante.
Por la muerte del mandante no se extingue el mandato para pleitos, si se ha empezado a desempeñar; ni por la muerte del procurador, en el mismo caso, terminan las facultades del sustituto o delegado.

2125-¿A qué están obligados los herederos del mandatario?
Los herederos del mandatario que fueren hábiles para la administración de sus bienes, darán aviso inmediato de su fallecimiento al mandante, y harán en favor de éste lo que puedan y las circunstancias exijan. La omisión a este respecto los hará responsables de los perjuicios.
A igual responsabilidad estarán sujetos los albaceas, los tutores y curadores y todos los que sucedan en la administración de los bienes del mandatario que ha fallecido o se ha hecho incapaz.

2126-¿Qué sucede si falta uno de los mandatarios conjuntos?
Si son dos o más los mandatarios, y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos, por cualquiera de las causas antedichas, dará fin al mandato.

2127-¿Son válidos los actos del mandatario que desconoce la terminación del mandato?
En general, siempre que el mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante.
Quedará asimismo obligado el mandante, como si subsistiera el mandato, a lo que el mandatario hubiere pactado después de saber la causa que hizo expirar el mandato, si el contrato hubiere sido celebrado con terceros de buena fe; pero el mandante tendrá derecho a que le indemnice el mandatario.
Cuando el hecho que ha dado causa a la expiración del mandato hubiere sido notificado al público por periódicos o carteles, y en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia del tercero, podrá el juez, en su prudencia, absolver al mandante.

ACTOS Y DECLARACIONES DE VOLUNTAD

2009-07-19T08:33:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Código Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)

Declaración de voluntad.- Manifestación o exteriorización humana destinada a producir efectos jurídicos. Cuando el pensamiento no se traduce en hechos o no se trasparenta, a través de ciertos síntomas, el Derecho se inhibe.

Las declaraciones de voluntad revelan, aceptación, negativa o simple abstención. Por la forma se clasifican en expresas o tácitas; las primeras mediante palabras pronunciadas o escritas, las últimas, por hechos, gestos o ademanes, pero estas no poseen trascendencia cuando la gente ignora su significado.

1437-¿Qué es necesario para que una persona se obligue con otra?
Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario:
1o.- Que sea legalmente capaz;
2o.- Que consienta en dicho acto o declaración, y su consentimiento no adolezca de vicio;
3o.- Que recaiga sobre un objeto lícito; y,
4o.- Que tenga una causa lícita.

1438-¿En qué consiste la capacidad legal de una persona?
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.

1439-¿Qué personas son capaces?
Toda persona es legalmente capaz, excepto las que la ley declara incapaces.

1440-¿Quiénes son absolutamente incapaces?
Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito.
Sus actos no surten ni aun obligaciones naturales, y no admiten caución.
Son también incapaces los menores adultos, los que se hallan en interdicción de administrar sus bienes, y las personas jurídicas.
Pero la incapacidad de estas clases de personas no es absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos determinados por las leyes.
Además de estas incapacidades hay otras particulares, que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.

1441-¿Cuál es el efecto de los actos ejecutados por representación?
Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, surte respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.

1442-¿Quién puede estipular a favor de terceros?
Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él.

1443-¿Qué actos constituyen aceptación tácita?
Constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato.

1444-¿Cuándo la tercera persona comprometida contrae obligación?
Siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa.

1445-¿Cuáles son los vicios del consentimiento?
Los vicios de que puede adolecer el consentimiento son: error, fuerza y dolo.
Error.- Conocimiento equivocado de la realidad padecido por un sujeto, de tal forma que existe discordancia entre esa realidad y su representación en la mente del agente.
Fuerza.- Acto de obligar injustamente a otro, usando de mayor o menor violencia, a hacer lo que no quiere, a sufrir lo que rechaza, a dar algo contra su voluntad o a abstenerse de aquello que puede y quiere lícitamente hacer.
Dolo.- En Derecho Civil Constituye la voluntad maliciosa que persigue deslealmente el beneficio propio o el daño de otro al realizar cualquier acto o contrato, valiéndose de argucias y sutilezas o de la ignorancia ajena; pero sin intervención de fuerza ni amenazas, constitutivas aquella y estas de otros vicios jurídicos.

1446-¿Qué error no vicia el consentimiento?
El error sobre un punto de derecho no vicia el consentimiento.

1447-¿Cuándo vicia el consentimiento el error de hecho de un acto?
El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes entendiese empréstito, y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si, en el contrato de venta, el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada, y el comprador entendiese comprar otra.

1448-¿Cuándo vicia el consentimiento el error de hecho sobre la calidad de la cosa?
El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante.
El error acerca de otra cualquiera calidad de la cosa no vicia el consentimiento de los que contratan, sino cuando, esa calidad es el principal motivo de una de ellas para contratar, y este motivo ha sido conocido de la otra parte.

1449-¿Cuándo vicia el consentimiento el error de hecho sobre la persona?
El error acerca de la persona con quien se tiene intención de contratar no vicia el consentimiento, salvo que la consideración de esta persona sea la causa principal del contrato.
Pero, en este caso, la persona con quien erradamente se ha contratado, tendrá derecho a ser indemnizada de los perjuicios que, de buena fe, haya padecido por la nulidad del contrato.

1450-¿Cuándo vicia el consentimiento la fuerza?
La fuerza no vicia el consentimiento, sino cuando es capaz de producir una impresión fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condición. Se mira como fuerza de este género todo acto que infunde a una persona justo temor de verse expuestos ella, su consorte, o alguno de sus ascendientes o descendientes, a un mal irreparable y grave.
El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento.

1451-¿La fuerza empleada por otra persona puede viciar el consentimiento?
Para que la fuerza vicie el consentimiento no es necesario que la ejerza el que es beneficiado por ella; basta que se haya empleado la fuerza por cualquiera persona, con el fin de obtener el consentimiento.

1452-¿Cuándo vicia el consentimiento el dolo?
El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, y cuando, además, aparece claramente que sin él no hubieran contratado.
En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el valor total de los perjuicios, y contra las segundas, hasta el valor del provecho que han reportado del dolo.

1453-¿Cuándo se presume el dolo?
El dolo no se presume sino en los casos especialmente previstos por la ley. En los demás debe probarse.

1454-¿Cuál es el objeto de la declaración de voluntad?
Toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración.

1455-¿Qué cosas pueden ser objeto de una declaración de voluntad?
No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.
Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.

1456-¿Cuándo hay objeto ilícito?
Hay objeto ilícito en todo lo que contraviene al Derecho Público Ecuatoriano.

1457-¿El derecho de suceder puede ser objeto de un contrato?
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de una donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de la misma persona.
Las convenciones entre la persona que debe una legítima y el legitimario, relativas a la misma legítima o a mejoras, están sujetas a las reglas especiales contenidas en el Título De las asignaciones forzosas.

1458-¿De qué cosas hay objeto ilícito en la enajenación?
Hay objeto ilícito en la enajenación:
1o.- De las cosas que no están en el comercio;
2o.- De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; y,
3o.- De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice, o el acreedor consienta en ello.

1459-¿Cuándo es nulo el pacto sobre una cuenta aprobada?
El pacto de no pedir más en razón de una cuenta aprobada, no vale en cuanto al dolo contenido en ella, si no se ha condonado expresamente. La condonación del dolo futuro no vale.

1460-¿Dónde hay objeto ilícito?
Hay asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de libros cuya circulación está prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de prensa; y generalmente, en todo contrato prohibido por las leyes.

1461-¿Es necesario expresar la causa real y licita?
No puede haber obligación sin una causa real y lícita; pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente.

1462-¿Qué se entiende por causa?
Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato.

1463-¿Qué se entiende por causa ilícita?
Es causa ilícita la prohibida por ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público.
Así, la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un delito o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita.

1464-¿Se podrá demandar por lo que se ha pagado por causa u objeto ilícito?
No podrá repetirse lo que se ha dado o pagado por un objeto o causa ilícita, a sabiendas.

1465-¿Los contratos declarados inválidos por la ley dejan de serlo por sus cláusulas?
Los actos o contratos que la Ley declara inválidos, no dejan de serlo por las cláusulas que en ellos se introduzcan y en que se renuncie la acción de nulidad.

CONTRATO, DEFINICIÓN Y CLASES

2009-07-19T08:28:00.000-07:00

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Código Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)
Contrato.- El Derecho Romano reconoció en el contrato un concurso de voluntades (consensus) que creaba un vínculo (iurisvinculo) si se actuaba de acuerdo con la formalidad prescrita a la causa civilis. Pero la importancia del contrato se fija en el pensamiento liberal individualista, cuyo triunfo hizo posible una noción del contrato que se identifica con el simple convenio o mero concurso de voluntades, concurso que genera una fuerza maravillosa y que se erige absoluta en todos los órdenes, que está encima y mas allá de la ley.

En el plano filosófico, el iusnaturalismo racionalista elevaría el contrato a fuente u origen de la sociedad, al concurrir dos tradiciones: la idea del estado de naturaleza como fase previa al estado social, y la problemática de justificar el poder del monarca absoluto por el recurso a legitimar sus poderes en una primigenia trasmisión de los mismos por el pueblo al soberano.

La época subsiguiente usó y abusó del concepto de contrato, tanto para justificar y garantizar ciertas libertades individuales, que la burguesía ascendente deseaba asegurar, como para justificar el monarca, la sujeción contra aquellas libertades que se le reclamaban. Y, aunque ya Kant llamó la atención sobre el mero valor dialéctico de tales posiciones, la doctrina imperante acepto con posterioridad el contrato como realidad palpable, usando su concepto para explicar y justificar cualquier situación.

En el Derecho Político, el contrato se manifiesta en la Constitución; en el Penal, la sanción será la contraprestación al delito; en el Internacional, el contrato o tratado se erige en fuente única del Derecho; en el civil, el contrato explica y subsume todas las instituciones (matrimonio, relaciones paternas familiares, adopción, sociedad, etc.)

1421-¿Cómo nacen las obligaciones?
Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.

1422-¿Qué es contrato?
Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

1423-¿Cuándo el contrato es unilateral?
El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra, que no contrae obligación alguna.

1424-¿Cuándo el contrato es bilateral?
El contrato es bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.

1425-¿Cuándo el contrato es gratuito?
El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen.

1426-¿Cuándo el contrato es oneroso?
El contrato es oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.

1427-¿Qué es contrato oneroso conmutativo?
El contrato oneroso es conmutativo cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez.

1428-¿Qué es contrato oneroso aleatorio?
Si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.

1429-¿Cuándo el contrato es principal?
El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención.

1430-¿Cuándo el contrato es accesorio?
El contrato es accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.

1431-¿Cuándo el contrato es real?
El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere.

1432-¿Cuándo el contrato es solemne?
El contrato es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no surte ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.

1433-¿Cuáles son los elementos de los contratos?
Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.

1434-¿Cuáles son las cosas esenciales de un contrato?
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente.

1435-¿Cuáles son las cosas naturales de un contrato?
Son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo esenciales en él se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial.

1436-¿Cuáles son las cosas accidentales a un contrato?
Son accidentales a un contrato aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se les agregan por medio de cláusulas especiales.

VILLA EN MACHALA CIUDADELA ALCIDES PESANTES

2009-07-14T18:49:00.000-07:00

El precio de esta villa, excelentemente ubicada, es de $ 20.000.
La ubicación efectivamente es ex celente. Se encuentra en un area residencial con todos los servicios. Está proxima al aereopuerto donde se ha proyectado contruir una gran area verde. Cuenta con parqueadero y guardian.

CONSEJOS DE DONALD TRUMP TERCERA PARTE

2009-07-12T22:15:00.000-07:00

Tercera parte. Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido.
Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido.

Donald Trump

Tercera parte

40.- El mejor trato es aquel en el que usted se aleja con la sensación de que ambas partes lograron lo que deseaban. Con ello me refiero a:

Cuestionar la situación intensamente.

Analizar y concentrar las alternativas.

Formular juicios y objetivos razonables.

Reflexionar en la estrategia de persuasión, evaluando en las necesidades de ambas partes en la transacción.

Rodearse de las personas más brillantes en la industria.

De hecho, muchos propietarios sólo toman en cuenta ofertas de personas que saben que son justas y que cumplirán con lo que hayan prometido.

Establezca una red de trabajo con sus aliados y sus competidores principales; no debe haber distinción entre ellos. Conocer más de su competencia frecuentemente resulta en un ritmo más alto de éxito en la consecución de sus metas.

El denominador común claramente ha sido el poder intangible de las relaciones personales duraderas, y no el deseo feroz de ganar siempre.

41.- Participe en el negocio de bienes raíces comerciales.

42.- Nunca muestre sus emociones, sea paciente, trabaje duro y aumente su volumen.

La honestidad y la creatividad son cruciales porque cuando todo está dicho y hecho, el negocio de los bienes raíces se sostiene gracias a la red que uno crea y a la reputación que se gana.

A mi modo de juzgar, no obstante, una mejor estrategia es seguir a un líder. Por ejemplo, en bienes raíces comerciales, me gusta esperar hasta que se establezcan comercios de ventas al detalle. Ese es el precursor del "segundo ciclo", en el cual las ganancias pueden resultar particularmente jugosas y, por supuesto, actuar en el momento oportuno es tan importante como esperarlo. Yo trato de no ser el primero ni el último.

43.- Sepa cuando anticipar las oportunidades.

Cuando los aficionados empiezan a meterse en la zona de bienes raíces en la cual usted trabaja o invierte, ésta es la señal para salirse de allí.

Cuando un número de inversionistas aficionados compra a precios excesivamente altos, esto crea un mercado falso. Los aficionados usualmente carecen de flujo de efectivo, los cuales los prepara para una caída o el "estrellón" que se observa en el mercado cíclico de los bienes raíces. Cuando ocurre el estrellón, los idealistas venden en un mercado malo, incurriendo en pérdidas. Los inversionistas experimentados entonces se presentan y compran barato, el proyecto genera flujo de dinero a ese ´precio más bajo de venta. Cuando los aficionados incursionan en el mercado, es hora de esperar la oportunidad que usted ya sabe se avecina.

44.- Trabaje para obtener un buen trato.

Al individuo no le importa si el mercado es bueno o malo, sólo le importa si el trato que tiene es bueno o malo. Sin embargo, no importa cuál sea el estado del mercado, ser propietario de una casa promedio le rinde más que cualquier otra inversión.

El tiburón siempre puede encontrar a alguien, en las épocas buenas y en las malas, que necesita vender rápidamente y barato a causa de una enfermedad, muerte, divorcio, cambio de trabajo, revés comercial, pérdida de empleo, bancarrota, o porque alguien fue demasiado codicioso, muy perezoso o muy tonto. Las malas épocas solo sirven para espesar la sopa, pero los vendedores siempre existen. Si quiere tratar con intervenciones bancarias, subastas y tratos difíciles, le toca asistir al juicio. Evalúe. Aprenda cómo comprar de modo barato y sabio.

El trocador trabaja en el otro lado de la escala. Para éste, las buenas épocas con un mercado en alza y una inflación en aumento rápido le ofrecen la mayor cantidad de oportunidades. Pero aún en un mercado estable y sin inflación, puede encontrar tratos; sólo tiene que trabajar un poco más y esperar un poco más por ellos.

Cuando los mercados son inflacionarios, existe la tendencia a subirse al tren a cualquier precio por seguir la "teoría del tonto más grande", es decir, por allí vendrá un tonto más grande que comprará su propiedad y le dará ganancias. Esto funciona siempre y cuando usted no sea el último tonto de la fila.

Sí, se puede ser un tiburón y un trocador al mismo tiempo. Ambos necesitan tener la capacidad de reconocer la señas, interpretarlas correctamente y luego actuar sin dudas.

Los inversionistas generalmente obtienen, a largo plazo, mejores resultados que los tiburones y los trocadores.

Conozca su mercado local:

Los mercados de bienes raíces, a diferencia de la Bolsa de Valores, tienen una naturaleza local.

La ubicación para el individuo promedio no es tan importante como lo es saber por cuánto tiempo han corrido los ciclos y en qué etapa se encuentra el ciclo local.

La ubicación para el individuo promedio no es tan importante como lo es saber por cuánto tiempo han corrido los ciclos y en qué etapa se encuentra el ciclo local.

Usted gana la mayor cantidad de dinero que el día de compra.

45.- Tome riesgos con cuidado y disfrute de lo que hace.

Existe una forma correcta y una incorrecta de tomar riesgos en negocios. El negocio de los bienes raíces es un juego riesgoso por naturaleza, y no existe necesidad de convertirlo en un juego de azar puro. La forma correcta es tener un marco de trabajo básico establecido y un modelo de negocios que guíe el proceso de toma de decisiones. Un buen negocio de modelos es en realidad un motor de crecimiento.

Se me ocurrió desarrollar una marca tan importante para una empresa constructora de casas como lo es para cualquier otro producto de consumo.

Tener un gran equipo de trabajo posibilita todo esto. Busco contratar a los mejores e invierto bastante al día para mantenerlo.

Y cuando a uno le encanta lo que hace para ganarse la vida, nunca tiene que "trabajar".

CONSEJOS DE DONALD TRUMP SEGUNDA PARTE

2009-07-12T22:12:00.000-07:00

Segunda parte. Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido.
Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido.

Donald Trump

Segunda parte

26.- Siempre prefiera la calidad. Compre productos de calidad, edifique una marca de calidad y contrate a personal de calidad. Si compra calidad, la cual es muy escasa, el asunto terminará mejor.

El siguiente paso de importancia es edificar una marca y un producto que pueda demandar un precio más alto. Siempre que pueda, contrate el mejor personal; emplee a individuos con personalidad agradable, atractivas, porque forman parte de su imagen y, en última instancia, son parte de su marca.

27.- Siempre debes de dominar a los demás agentes de bienes raíces en tu área de comercialización en internet. Obtenga el máximo provecho de internet.

Los buscadores como Google prefieren los sitios que se actualizan. Añade contenido casi todos los días.

28.- Establezca metas altas y confíe en sus instintos. Identifiqué los espacios potencialmente adecuados, negocié términos y condiciones mutuamente aceptables tanto para el arrendador como para el arrendatario con una excepción significativa; la seguridad.

29.- Dele la bienvenida a los cambios.

a) El negocio de bienes raíces es de relaciones interpersonales. La gente no hace negocios con gente que conoce; hace negocios con gente que posee una identidad que puede ayudarlos a obtener sus metas y objetivos personales.

b) Piense en ubicación, ubicación, ubicación. En el mundo de hoy, la clave es la especialización, especialización, especialización. Existe una buena probabilidad de que su competencia esté al 100% enfocada en un tipo de producto, mercado o línea de negocio específico. Si se dedica a las ventas de propiedades en general, siempre quedará en segundo lugar, después del especialista todas las veces.

3.- El acceso a la información a nivelado el campo de juego. Las personas con experiencia que identifiquen rápidamente los datos importantes serán los que encabecen el juego.

30.- Trate a la gente con respeto. La integridad y el enfocarse a las personas todavía son importantes. No hay que juzgar a las personas por la apariencia, sino escuchar a todos sin prejuicio.

31.- Dése a conocer por su integridad.

a) Ame la propiedad

b) Visualice el resultado: quién será mi socio, cuál será el marco de tiempo, quién la arrendará. Esto ha llevado a algunos a cuestionar por qué pago lo que consideran un precio excesivo por propiedades de alta calidad, pero ellos están atorados en el "ahora" mientras yo ya he visualizado lo que esa propiedad legará a ser, el valor verdadero de la propiedad final.

c) Reúnase cara a cara, nada sustituye una reunión cara a cara.

d) Comparta los riesgos. Yo digo: sólo haga negocios con amigos. Algunos de mis socios son mis mejores amigos, y algunos de mis mejores amigos son mis socios. Permite a tus socios financieros que compartan el lado positivo y que mitiguen el negativo. Hay que compartir los riesgos de modo justo.

32.- Uno nunca vende los bienes raíces de inversiones, sólo los canjea. Tomé la decisión de comprar casa año por año. Comprendí las ventajas fiscales que obtenía por ser propietario de casas, las implicaciones de la depreciación y la oportunidad de usarlas como respaldo para solicitar préstamos.

Nunca he tenido problemas para encontrar inqulinos, conservo mis precios de renta razonables y mantengo mis propiedades en excelentes condiciones. Para mí, las ventajas de impuestos a largo plazo y la apreciación de las propiedades hacen de los bienes raíces la mejor de las inversiones. Nunca he vendido una casa sin comprar otra; he aumentado la calidad y la ubicación de mis casas.

33.- Los clientes que prestan atención minuciosa a los detalles, habitualmente toman mejores decisiones y logran proyectos superiores.

a) Vendemos y alquilamos a personas, no a estadísticas, y cuanto mejor conozca a la gente que compone su mercado, mayor éxito tendrá en satisfacer sus deseos, necesidades y capacidades.

b) En bienes raíces frecuentemente observamos que los aficionados fracasan porque no se percatan de los detalles tenues del mercado, mientras que los expertos fracasan porque no se percatan de lo obvio.

c) Los proyectos más exitosos resultan cuando quienes los desarrollan prestan atención a los cientos de pequeños detalles que sus competidores pasan por alto, pero que son objeto de apreciación significativa por parte de su mercado deseado.

34.- Administre los pagos de sus impuestos.

a) Retenga las propiedades como inversión.

b) Limite sus propiedades a tres o menos.

c) Cierre la compra de la propiedad nueva de ciento ochenta días.

d) Escoja a un intermediario calificado. No se le permite que toque el dinero entre la venta de la propiedad antigua y la compra de la propiedad nueva.

e) Reconozca que los nombres del propietario que aparecen en el título de la propiedad antigua y el título de la nueva deben ser iguales.

f) Compre una propiedad de valor igual o mayor.

35.- Los inquilinos frecuentemente limitan sus opciones; no se los permita, busque alternativas adicionales. Si no tiene ninguna otra opción factible, no se exceda en las negociaciones. Cuando tenga un buen trato, deje de negociar y tómelo.

36.- Participa en el mercado de bienes raíces como inversionista y cree en el mercado. A través del tiempo, las bienes raíces han perdurado como uno de los vehículos más eficaces, para crear fortuna y seguridad a largo plazo.

a) Conózcase a si mismo como inversionista.

b) Arme el equipo correcto: un corredor de bienes raíces competente, un corredor de hipotecas, un especialista en investigación, un hábil abogado de bienes raíces, un administrador de propiedades profesional, un contador experto en este sector y en impuestos.

c) Lleve a cabo sus adquisiciones como lo hacen los profesionales. Las ganancias reales se obtienen cuando se compran bienes raíces, no cuando se venden.

d) Reconozca que las barreras para la entrada son más importantes que la ubicación en sí. La ubicación sin duda ayuda a impulsar el valor de la propiedad, pero más que eso, una zona con restricciones de acceso en la cual las personas desean estar ayuda a obtener mejores ganancias mientras posea la propiedad y aumentan el valor a largo plazo. Las limitaciones de acceso pueden ser geográficas, políticas o de ambos tipos y funcionan como una separación natural contra la competencia futura.

e) Piense a largo plazo, pero actúe sobre oportunidades a corto plazo. Aprovechar el mercado durante sus alzas y declinaciones requiere paciencia a largo plazo, la perspectiva a largo plazo generalmente da buenos resultados. Como inversionista, siempre deberá buscar oportunidades para invertir, sin importar el ciclo de la economía.

37.- Siempre cumpla con sus tratos.

38.- El inquilino de hoy es el comprador de mañana.

El primer paso es ser cortés y agradecido con los clientes.

El segundo paso es difundir buena voluntad más allá de la lista de clientes: los inquilinos. Los propietarios, porteros y recepcionistas deben ser parte de mi equipo.

La clave para tener una buena organización es que sea proactiva y eficaz con una base de datos detallada y con miles de nombres.

También sabía que el cliente de hoy me refería a nuevos clientes mañana.

39.- Si quieres acumular riquezas y lograr la libertad financiera, no puedes limitarte a vender bienes raíces, necesitas invertir en ellos personalmente. La mayoría de los millonarios que han hecho fortuna por sí solos en este país lo hicieron con bienes raíces.

La lección que aprendí es que uno puede hacer fortuna en cualquier mercado de bienes raíces, sea bueno o malo. La única constante es el cambio. Cuando el mercado cambia, trae consigo oportunidades nuevas y diferentes.

CONSEJOS DE DONALD TRUMP

2009-07-12T22:08:00.000-07:00

Primera parte. Título: Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido.

Donald Trump

Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido

Primera parte

1.- Compre donde los ricos juegan.

2.- No tenga temor de invertir tiempo.

3.- Compre lo mejor. Lo mejor siempre retiene su valor y se aprecia a un ritmo más acelerado. Lo mejor siempre es caro hoy, pero ofrece un buen valor mañana.

4.- No confunda los esfuerzos con los resultados.

5.- Un profesional de esta área verdaderamente exitoso debe conocer: las necesidades y el estilo de vida de su cliente, los vecindarios en que se está manejando propiedades y las condiciones actuales del mercado.

6.- Busque áreas áreas en las afueras de la ciudad, en el sentido de crecimiento. Después buscar terrenos sin desarrollar en una vía principal de circulación en la cual se pueda comprar por acre y no por la distancia de frontera con la vía. Además, tratar de no vender los inmuebles que posea a menos que sean demasiado pequeños para manejarlos con eficacia.

7.- Encuentre un profesional de bienes raíces en quien pueda confiar.

8.- Siempre dé su mejor esfuerzo. Siempre hemos opinado que los bienes raíces es un negocio que gira en torno a la gente. Nadie jamás ha vendido un edificio usando correo electrónico.

9.- Toda persona que tenga que ver con inmuebles sabe que la ubicación es un asunto crítico.

10.- Desarrolla siempre tus proyectos en una zona en la cual se avecine el crecimiento, el crecimiento te sacará a flote. Si desarrollas tus proyectos en un lugar donde el crecimiento ya pasó y no continúa, cuando te equivoques, te equivocarás para siempre.

11.- Todo el que participe de una empresa familiar debería trabajar en otra parte primero para obtener su propia experiencia y perspectiva. Hay cuatro principios clave: A) el bien más importante de toda empresa o individuo en este negocio es la integridad. La reputación es clave. B) Hay que ser paciente. Tómese el tiempo necesario antes de tomar una decisión importante. C) No hay sustituto para la preparación. Antes de adquirir un edificio es necesario adquirir un contrato de arrendamiento. D) Cuando salga de su territorio base, es importante contratar a personas locales como sus abogados, arquitectos, corredores de bienes raíces y así sucesivamente.

Escuche lo que los dirigentes comunitarios y aun los ciudadanos locales identifican como su necesidad más grande. Recuerde que para permanecer en el negocio se requiere trabajo duro. Además, en las cláusulas, ponga atención a las necesidades de todas las partes involucradas.

En resumen, mantenga su integridad, sea paciente, cumpla sus responsabilidades, dependa de personas de la localidad.

12.- Las subastas de bienes raíces ofrecen beneficios a los inversionistas, ya sea para compras o para ventas.

Las subastas por mucho tiempo han estado asociadas bajo ejecución hipotecaria o en malas condiciones. Eso es cierto, pero las subastas son también un método viable y cada vez más popular para comprar y vender propiedades de primera.

Para 2010 una de cada tres propiedades se venderá por medio de la subasta.

La firma anuncia la propiedad con un sentido de urgencia para crear un aumento de interés entre los compradores potenciales para que asistan y ofrezcan en el día indicado.

Idealmente, los vendedores desean obtener un precio de venta del doble del valor de la propiedad, mientras que los compradores buscan pagar una décima parte del valor en el mercado. Los cierto, es que típicamente, en las subastas se descubre el valor de la propiedad en el mercado y se encuentra un comprador dispuesto a pagar ese precio. Además, el proceso se desarrolla en sesenta días, no en seis meses ni en dos años.

Una firma subastadora recibe la representación de una propiedad, la casa subastadora puede manejar toda la transacción desde la investigación preliminar hasta el cierre.

El corredor tradicional ahora puede ofrecerle a un propietario un servicio de subasta como una alternativa para la venta de su propiedad.

Cuando los bienes raíces están en apogeo y el mercado favorece a los vendedores, se tiene la ventaja, no importa cuál sea el método usado para la venta. Lo opuesto resulta cierto en un mercado de compradores.

En un mercado de vendedores sólido, las subastas ayudan a obtener el precio máximo y aseguran que los propietarios reciban el monto más alto de su propiedad. Sin embargo, en un mercado lento, los vendedores todavía se benefician de la velocidad de la venta, y del valor que se obtiene al tener dinero en mano para reinvertirlo antes y eliminar los pagos de hipoteca, impuestos y mantenimiento.

En un mercado de compradores en el cual hay abundancia de compradores, la subasta tiende a congelar el mercado y enfoca su atención en la propiedad que se subasta.

Tanto los estudios formales como nuestra experiencia demuestran que las propiedades se venden a precio más alto en una subasta que en una transacción negociada.

13.- Invierta en casas unifamiliares de alquiler, es preferible a un solo edificio de apartamentos.

En lugar de tener empleados, contraté los servicios de contratistas independientes tales como reparadores, plomeros, trabajadores de techos y otros para hacer las tareas que se requirieran. Si un trabajador no rendía satisfacción, no lo volvía a llamar, y nunca tuve que despedir a ningún empleado porque no tenía ninguno.

He comprado y vendido muchas viviendas de alquiler con ganancias significativas, frecuentemente sacándole también hipotecas de venta a plazos para mis compradores, que crearon ingresos para mí sin tener que hacer trabajo adicional, solamente depositar los cheques mensuales de hipoteca.

14.- Un planteamiento lógico para las propiedades bajo ejecución hipotecaria.

Haga lo que los demás no están haciendo y aumentará sus ganancias significativamente. Busque las propiedades que están en pre-ejecución hipotecaria; éstos son los verdaderos diamantes sin pulir de los bienes raíces residenciales. Son más rentables porque uno trata con propietarios bajo presión que están dispuestos a vender la propiedad a un precio muy rebajado para ahorrarse la ruina de su historial crediticio.

El primer paso es buscar los registros de avisos de incumplimiento en la corte del condado.

El segundo paso es moverse rápidamente para obtener una cita con el propietario.

Su meta es quitar el nombre del dueño del título de la propiedad y sustituirlo con su propio nombre, deteniendo así la ejecución hipotecaria.

El tercer paso es estar debidamente preparado antes de acercarse al dueño en pre-ejecución hipotecaria, por medio de obtener lo siguiente:

Dinero para la adquisición (Dinero en efectivo o un préstamo)

Dinero para reparaciones (obtenido de modo igual que en el punto anterior)

Un inspector de casas confiable (para averiguar qué costos de reparación tendrá que enfrentar)

Contratistas (listos y capaces de trabajar en la propiedad en cuestión de días)

Un abogado (para llevar a cabo la investigación del título de la propiedad y el cierre).

Su meta es obtener una ganancia del 15 al 25 %, como mínimo, del precio de venta de la propiedad, de lo contrario podría no valer la pena el esfuerzo.

15.- Escoja sabiamente a su agente de bienes raíces.

Usted desea tener un agente de bienes raíces que pueda obtener el precio más alto de su casa y venderla rápidamente con el menor número de dolores de cabeza para usted.

Esto es lo que debe buscar:

1.- Conocimiento del mercado. Este agente está formando un equipo con usted para proteger su bien más valioso: su morada. ¿Cuánto conoce este agente al mercado?

2.- Facultades de negociación. La mayoría de los agentes carece de habilidad en esta área. Pídale a su agente potencial que le explique paso a paso cómo piensa negociar para obtener el precio más alto por la propiedad; los negociadores hábiles respaldan las contraofertas con evidencia que demuestra que el precio es un trato fabuloso para el comprador.

3.- Estrategia de precios. Hay muchos agentes que no comprenden como determinar los precios adecuados. No importa por cuánto se han vendido otras casas, lo que importa es su competencia.

4.- Mejoras a la casa. Sin tener que gastar dinero adicional, un agente debería poder reacomodar su casa para mostrarla mejor; si el agente no hace esto; deberá entonces tener una carpeta de preparación que contenga fotografías de propiedades antes y después de anunciarlas en el mercado. Cuando se busca al comprador que va a ofrecer el mejor precio, las mejoras a la casa debe ser la ficha clave que lo convenza.

16.- Cinco principio para el éxito.

A) Participe en el juego de los bienes raíces. En 2006, según la revista Forbes, había casi ochocientos billonarios; más de sesenta de ellos hicieron su fortuna total o parcialmente en esa industria. Si busca la oportunidad de hacerse rico, es necesario que participe del juego.

B) Compre y retenga. En bienes raíces, la riqueza usualmente no se obtiene de la noche a la mañana; comprar y retener propiedades puede generar ganancias mayores a largo plazo.

C) Nunca venda, en lugar de ello haga un intercambio 1031.

D) Las reservas de dinero en efectivo son mejores que el flujo de efectivo. El asunto es tener reservas de dinero que ayuden a sostener la propiedad.

E) Sea entusiasta, más no se emocione excesivamente. El ser entusiasta y diligente en cuanto al trato lo beneficiará, pero si se emociona excesivamente con la transacción, probablemente pasará por alto las ventajas y desventajas de la propiedad.

17.- Escuche su televisor. La mejor señal de que un mercado en aumento está empezando a cambiar es cuando se ven agentes de bienes raíces en la televisión diciendo que son una gran inversión "en este momento".

"Cuando los agentes de bienes raíces empiezan a vender casas como inversión en lugar de residencia, uno sabe que el mercado está a punto de cambiar" dice Warkinton

18.- Trabaje con lo que tenga a mano. Lección de mamá: sino tienes pechos grandes, ponte listones en las trenzas.

La buena técnica de ventas no es nada más que maximizar lo positivo y minimizar lo negativo,

aunque la competencia pueda ofrecer algo que usted no pueda igualar, eso no importa. Lo que importa es que identifique y aproveche lo que sí tiene.

19.- La primera oferta usualmente es la mejor. Un vendedor y un agente deberían mimar, nutrir, masajear t apreciar esa primera oferta. Haga una contraoferta, pero que sea justa. Una oferta que se recibe en los primeros días que la propiedad aparece en el mercado es más valiosa que las demás ofertas que se harán.

20.- No es posible hacer un buen trato con un mal socio.

21.- Añada valor a su inventario de bienes raíces.

Retenga sus propiedades. Retenga, retenga, retenga; no venda sino necesita dinero.

Reinvierta y mejore.

Comercialice adecuadamente. Una marca conocida era la forma más rápida de traer credibilidad y valor a un proyecto.

Haga que se vea bien. La gente paga más si percibe un valor mayor. Para vender una propiedad, manténgala en la mejor forma posible para que el comprador futuro piense que tiene menos problemas de mantenimiento al cerrar. Al comprar, busque reparaciones cosméticas que oculten posibles problemas futuros a menos que, por supuesto, sea un trato realmente bueno.

22.- Escoge cuidadosamente a socios íntegros que estén orientados hacia las relaciones interpersonales.

La industria de los bienes raíces en los Estados Unidos, al igual que en muchos otros países, la controla un número relativamente pequeño de participantes.

23.- El éxito en bienes raíces llega a través del trabajo arduo y de contactos directos de ventas.

24.- Lo que contribuye al éxito varía según el papel que uno desempeña: inversionista o corredor. Para los inversionistas, además del adagio conocido de ubicación, ubicación y ubicación, las ganancias dependen de actuar en el momento oportuno, tener bolsillos bien cargados y relaciones financieras sólidas. El mercado es inevitablemente cíclico. El inversionista que gana dinero es aquel que tiene la capacidad de viajar con las olas. Seguro que sería agradable poder identificar los puntos bajos y comprar en ese momento, tal como ocurre en el mercado de la Bolsa de Valores, pero cuando un inversionista compra a un precio que resulta estar en el límite superior de la escala, y tiene la capacidad de retener la inversión, puede observar mientras el mercado declina, toca fondo, empieza a incrementar y asciende más allá del límite anterior, de modo que la inversión resulta ser buena después de todo. El punto es que el juego puede ser uno de saber esperar.

En cuanto a los corredores, en mi opinión enfática que la industria de corredores de bienes raíces goza inmerecidamente de mala fama, los buenos corredores no sólo buscan ganar dinero, y asun si sólo eso buscaran, la mejor forma de ganar dinero es crear una atmósfera de confianza y confiabilidad.

Niéguese a dar información o consejos si usted no es la persona más competente para darlos.

Desde el principio haga una investigación a fondo, presente información completa y desarrolle confianza absoluta.

Gran parte de mis negocios provienen de referencias y de clientes que vuelven a buscarme.

25.- Si desea ganar dinero con la vivienda, es necesario colar los datos actuales para identificar las oportunidades, ir en contra de la sabiduría convencional y hacer lo que otros no están dispuestos a hacer: llegar primero. Pero hay que llegar a donde viene el siguiente auge, no donde ya está.

Supongamos que usted quiere crear riqueza como propietario de vivienda, pero no sabe exactamente cómo hacerlo, entonces empiece por aprender las condiciones del mercado.

No se dedique a la reconstrucción, sino haga que las propiedades sean limpias, seguras, agradables y llamativas para vivir en ellas con el fin de atraer a buenos inquilinos. Retenga las propiedades hasta que generan ganancias suficientes para comprar más; esas propiedades estarán disponibles algún día, y algunas de ellas a un precio descontado, así que este listo para comprar cuando otros estén desesperados por deshacerse de ellas porque compraron más de lo que podían pagar.

La creación de residencias económicas es un buen servicio a la comunidad y no está de más que uno puede ganar dinero al hacerlo.

RESUMEN DEL CURSO DE MOTIVACIÓN Y VENTAS INMOBILIARIAS

2009-07-11T21:33:00.000-07:00

CURSO DE FORMACION DE CORREDORES DE BIENES RAICES

Cuestionario de Motivación y Ventas Inmobiliarias

Alumna: Cinthia Marcela Chávez Aguirre

Instructor: Héctor Macías Castillo

Año 2009
Elaborar cincuenta preguntas con sus respectivas respuestas.
1.- ¿Cuál es la importancia de una identidad comercial?
Es importante tener una identidad en el mercado que nos permita posicionarnos con nuestra propia marca y productos, que nos diferencie de las demás empresa.
2.- Mencione algunas ventajas de aplicar Inteligencia Emocional en las empresas.
• La comunicación mejora;
• El trabajador se siente más persona, más feliz, más pleno, y con mayor calidad de vida.
• Aumenta la motivación;
• Las relaciones personales mejoran;
• Las personas se aplican más en su trabajo y son más responsables y autónomas;
• Se mejora el clima laboral;
• Nuestro poder (especialmente el carismático) y nuestro liderazgo se ven reforzados;
• Aumenta la eficacia y eficiencia de las personas y de los equipos;
• Los procesos de cambios y de mejora continua se agilizan;
• Mejora las relaciones con los clientes y con todos los públicos de la empresa;
• Y como consecuencia mejora la rentabilidad de la empresa.

3.- ¿Qué beneficios tiene el pertenecer y asistir a los eventos de profesionales inmobiliarios?
Estos eventos nos permiten conocer a los colegas corredores, compartir experiencias, ampliando así nuestro circulo de negocios, pudiendo también capacitarnos en los seminarios que dictan estas asociaciones. Afiliarse es importante ya que se defiende de manera colectiva el desarrollo profesional de nuestra industria.

4.- ¿Qué buscan los clientes de este siglo?
Los clientes de ahora no desean saber que les vendemos, desean experimentar que les hemos ayudado a decidir. Son susceptibles a las novedades, se separan de lo tradicional, son exigentes, compran satisfacciones no productos. Antes esperaban que se les vendiera, ahora esperan que se les sirva. Si se tuviera que buscar una manera sencilla de explicar el comportamiento del cliente de este siglo, bastaría con decir que es como aquel comensal que, al no encontrar el plato que desea en un restaurant, en vez de conformarse con el menú del día, se levanta y prueba en otro lugar. Las empresas que no hayan entendido o no entiendan este comportamiento están destinadas al fracaso.
5.- ¿Por qué razón un asesor inmobiliario es el que menos debe hablar en una entrevista de negocio?
Porque el corredor debe enfocar la venta en las necesidades del cliente, y por lo tanto estar atento a sus intereses y preferencias, para poder así darle una buena asesoría y las opciones que se acomoden al gusto del cliente.

6.- “Nadie es jamás derrotado hasta que la derrota ha sido aceptada como una realidad” Bruce Lee. Analice este pensamiento.
Bruce Lee nos quiere decir que la derrota no es mas que un estado mental. Que solo nosotros podemos decidir si estamos derrotados o no. Con este pensamiento nos quiere dar a entender que uno nunca se debe dar por vencido ni aun vencido.

7.- ¿Cree usted que es necesario llevar consigo “tarjetas de presentación”?
Si porque mejora nuestras probabilidades de negocios, entre mas contactos tengamos es mejor. Además es publicidad que obtenemos a muy bajo costo. La importancia de la tarjeta comercial radica en que es la primera pieza gráfica con la cual tiene contacto el cliente y es por medio de esta que se percibe la filosofía y personalidad de la compañía, al igual que determina la trayectoria, respaldo y credibilidad. La importancia de estas tarjetas de negocios es que nos muestran como profesionales en lo que hacemos, y sugiere que la empresa es número uno en su rumbo, en si es una excelente herramienta de marketing.
8.- Mantenerse comunicado es vital en esta profesión. ¿De qué manera cumpliría con esta regla?
Comunicando el proceso de la transacción a mi cliente y a todas las personas involucradas. Respondiendo a todas las llamadas telefónicas, correos, cartas por razones de ética profesional y cortesía. Es importante la calidad de nivel de relaciones que mantenemos con nuestro cliente.

9.- ¿Cuál es realmente la función que desempeña un Corredor de Bienes Raíces?
Vender un servicio profesional intangible. Un Corredor es un intermediario que tiene por objetivo atender las necesidades del cliente o mandante asesorándolo en todo lo relacionado en el negocio inmobiliario ya sea en la venta o la compra de un inmueble.
Debiéndose para este efecto contar con el auxilio de otros profesionales como abogados, liquidadores de impuestos, peritos valuadores, contadores, banqueros, arquitectos e ingenieros.
10.- ¿Es importante el nivel social de un cliente?
No. Es un error juzgar a un cliente por su vestimenta, cultura, modales, nivel social, económico, rasgos físicos, etc.
Debemos atender con el mismo entusiasmo, respeto y humildad a todos nuestros clientes, ya que muchos colegas han logrado grandes transacciones de personas con apariencia sencilla y humilde.
11.- ¿Cuál es el pago máximo de su honorario que le faculta la ley?
Es del 6% en activos urbanos; Y del 8% en rurales.
12.- ¿Cuál es el plan adecuado para generar más negocios en esta profesión?
La captación de nuevas propiedades. De esta manera podemos mejorar nuestros negocios periódica y constantemente, ya que si no lo hacemos desperdiciamos nuestro potencial profesional de hacer más negocios.

13.- ¿Qué documentos debe solicitar a su cliente antes de la transacción?
• Contrato
• Certificado actualizado del Registro de la Propiedad
• Certificado de pago de impuestos prediales
• Avalúos
• Anuncios publicitarios.

14.- ¿Qué cualidades debe reunir un profesional del corretaje?
Debe ser honesto y tranparente en sus transacciones.
Ser paciente, ya que nuestras negociaciones tardan meses y a veces años, nunca sabemos con precisión cuando vamos a cerrar una venta.
Mantener una actitud mental positiva; y sobretodo tener seguridad en sí mismo ya que somos personas importantes y necesarias para realizar estas transacciones.

15.- El mundo ha evolucionado vertiginosamente, ¿qué hacer para subsistir en el negocio inmobiliario?
La única forma de subsistir es teniendo la capacidad de aprender, capacitarnos, actualizarnos más rápida y constantemente valiéndonos de la tecnología que nos ofrecen hoy en día.

16.- ¡Piensa en grande y tus hechos te impulsarán, piensa en pequeño y te quedaras atrás! Qué opinión le merece usted a este pensamiento.
Todo está en nuestro estado mental, si tenemos metas y creemos en la belleza de nuestros sueños pues ya hemos ganado, por que el éxito en cualquier sentido de nuestras vidas empieza con nuestra actitud mental ya que es el ingrediente ecsencial de todo éxito, pensar positivamente atrae consecuencias positivas ya sea en nuestros negocios, vida social o la familia; pero si somos cobardes y no nos atrevemos a pensar en grande nunca vamos a prosperar en la vida. Porque en el mundo encontraremos que el éxito comienza con nuestro estado mental. Como decía el escritor W. Clement Stone “lo que la mente del hombre puede concebir y creer, la mente del hombre puede alcanzarlo con una Actitud Mental Positiva”.
17.- Las crisis, ¿son positivas o negativas?
Debemos saber llevarla y verla como una oportunidad para mejorar, ya que de ella nace la inventiva, las buenas estrategias de negocios y la creatividad. Por lo tanto deberíamos ver las crisis de un modo positivo, como un desafío que se interpone en nuestro camino para poder superarnos, ya que sin desafíos la vida no es nada mas que una rutina.
18.- ¿Es necesario que los Corredores conozcan las leyes y reglamentos?
Sí, ya que nuestros clientes esperan que estemos bien informados en cuanto a los reglamentos y leyes sobre asuntos territoriales, cambios en la zonificación, uso de suelo, derechos hereditarios, avalúos, etc.
Estos conocimientos nos permitirán asesorar en los distintos procesos que conllevan a completar una transacción inmobiliaria.
29.- ¿Cuál es la razón por la que los corredores deben de mantener al tanto de la situación a su cliente?
Muchos clientes perciben que su corredor no los representa adecuadamente si este no comunica el resultado ya sea positivo o negativo. Por esta razón debemos mantener comunicado al cliente.

20.- Nunca decimos a un cliente “voy a venderle tal producto”, en vez de esto, qué ofrecería al cliente.
Hablarle al cliente de productividad, rentabilidad, durabilidad, conformidad, comodidad, status, desarrollo, ahorro, inversión. Satisfacer el interés del cliente.
21.- ¿Qué entiende por “Inteligencia Emocional”?
Se refiere a la capacidad de reconocer nuestros propios sentimientos y los ajenos, de motivarnos y de manejar bien nuestras emociones en nosotros mismos y en nuestras relaciones.

22.- Una de las fases mas difíciles en el proceso de venta es el manejo de objeciones ante el comprador, ¿cómo puede librarlas?
Vender valor, no precio.- A los clientes no les importa lo que pagan por su producto, sino lo que consiguen a cambio de su dinero. Los compradores inteligentes aprecian los precios razonables, pero si un producto tiene el precio más bajo pensarán que nuestro producto no es de buena calidad, lo mejor es argumentar sobre la versatilidad, confiabilidad y durabilidad del inmueble, es decir, las cosas que hacen que valga su precio. Mostrar apatía por las preocupaciones de mi cliente, pero al mismo tiempo asegurarle que mi producto es confiable.
23.- Cuando captamos una propiedad, ¿debemos tomar las firmas de todos los propietarios o no es necesario?
Sí, efectivamente, en el caso de matrimonios, la firma de los esposos; cuando representamos sucesiones, la firma de todos los herederos, ya que sin su aprobación la transacción no es válida.

24.- ¿Por qué es importante una identidad corporativa?
Proyectar una identidad corporativa en nuestra papelería, tarjetas de presentación, oficina, uniformes, carpetas, reflejará en el mercado un sentido de profesionalismo, proyectando una imagen pulcra de la empresa a nuestros clientes.
25.- Los vendedores con experiencia saben que vender beneficios es más efectivo que vender características, pero también tienen claro que es crítico vender los beneficios adecuados, ¿cómo saber qué beneficios ofrecerle a su cliente?
Analizando con cuidado mis mercados potenciales, y aquello en lo que mi producto beneficie al cliente. Hacerle preguntas abiertas (cómo, Cuándo, por qué, qué, cuénteme, etc.) y prestar atención a cada comentario que haga.
26.- ¿Es conveniente adaptarse a lo que el cliente necesite o debemos ofrecer los mismos beneficios a todos?
No hay dos clientes iguales.
Cada cliente es distinto, con necesidades e intereses diversos. Cuanto más acierte la empresa en proporcionar satisfacciones a esos intereses y necesidades, mayor será la posibilidad de conseguir y conservar clientes.
27.- La Inteligencia Emocional, ¿tiene algo que ver con la toma de decisiones?
Aunque no nos guste admitirlo, en última instancia todas las decisiones se toman emocionalmente.
La información y el razonamiento lógico nos colocan en mejor situación para ejercer nuestras emociones. Por lo tanto podemos identificar la base emocional de nuestras decisiones.
28.- ¿Qué hace usted para marcar la diferencia y mejorar la competitividad?
Conocer bien las propiedades que tengo a cargo y su entorno, vender a mis clientes lo intangible, venderles un sueño. Mejora de la capacidad de respuesta y de la permeabilidad de los procesos a las peticiones de los clientes.

29.- Los Corredores de Bienes Raíces ¿deben utilizar los recursos tecnológicos para sus negocios?
La tecnología es una herramienta imprescindible para este profesional, para mantenerse comunicado con su cliente, informarse sobre las nuevas leyes y reglamentos, obtener los conocimientos necesarios que la tecnología ofrece, ya que no es un lujo sino una herramienta de apoyo.

30.- ¿Cuál es la mejor manera de identificar a un cliente farsante?
No todos los clientes son sinceros y hay que aprender a detectarlos para no perder nuestro tiempo, y la mejor manera de identificarlos es haciéndoles preguntas.
31.- ¿Cuál es el objetivo principal de esta profesión?
En esta profesión tenemos que estar comprometidos a satisfacer las necesidades de los clientes en el momento que ellos lo necesitan.

32.- Los ciclos económicos no son eternos, cualquier evento mundial, cambia la forma y condiciones de hacer negocios, ¿qué haría para prevenir las crisis?
Administrar correctamente mis ingresos, ahorrar para situaciones de emergencia, enfermedades y preparar mi retiro del mundo laboral.
33.- Presionar a un cliente a tomar una decisión, ¿es correcto?
Nunca debemos presionar a nuestros clientes, ya que si lo hacemos podemos incomodarlo y su decisión puede resultar adversa.
Debemos ser respetuosos y prudentes. Dar tiempo para que nuestro cliente pueda analizar la propiedad con tranquilidad, así su decisión será más acertada.
35.- ¿Cuáles son los pasos fundamentales en el proceso de venta de bienes inmuebles?
Son dos pasos:
1. Tener qué vender (jamás diga no tengo)
2. Tener a quién vender.
34.- ¿Qué haría si su cliente le solicita asesoría sobre temas que no son de su competencia?
No tratar de parecer que todo lo sé. Me apoyaría en otros profesionales, abogados, ingenieros, arquitectos, contadores, etc.
Lo mejor sería recomendarle un profesional calificado que responda sus inquietudes.
36.- ¿Qué medidas debe tomar un Corredor para formalizar su transacción?
Es necesario firmar un convenio de corretaje ya sea para alquilar como para vender.

37.- ¿Cuál es la diferencia entre identidad corporativa e imagen corporativa?
En el medio se tienen como sinónimo los dos términos, sin embargo tienen una diferencia muy destacada. La identidad corporativa es la personalidad que la compañía adquiere para lograr valores propios y diferenciadores en el mercado, divulgándolos a través de su comunicación visual. La imagen es la percepción que tiene de la misma el mercado.

38.- ¿Qué características importantes debe tener una identidad corporativa?
Una identidad corporativa bien establecida tiene muchas variables, pero podemos destacar las básicas: debe representar todos los valores, principios y filosofía de la compañía o negocio, debe reflejar la actividad que desempeña en el mercado, debe ser coherente, enfocada hacia el futuro, versátil en su aplicación, de alta recordación y con bastante limpieza visual.
39.- ¿Cuándo una empresa necesita identidad corporativa?
Desde el momento en que va a nacer para el mercado. La identidad corporativa es la que va a representar todos los valores que usted definió en el momento de crear su compañía y de la misma manera va a ayudar a posicionar la filosofía y razón de ser de su organización en la mente y el corazón de los clientes potenciales.
40.- ¿Qué material de apoyo se debe llevar consigo en una entrevista de venta?
En cada presentación de venta es bueno respaldarse con material de apoyo impreso o digital. Como por ejemplo llevar los proyectos a realizarse en el sector, boletines, cartas de referencia, análisis de mercado comparativo, etc.

41.- Debido a la amplitud de mercado que tiene esta profesión, ¿qué se recomienda a los corredores de Bienes Raíces?
Es recomendable especializarse en algún campo de este mercado, ya sea en avalúos, alquileres, ventas, administración, fideicomisos.
42.- Debemos proyectar una imagen profesional al cliente, ¿de qué manera manejaría su presentación personal?
Nuestra imagen personal y la de nuestra empresa dice mucho de nosotros ya que refleja un sentido responsabilidad, eficacia, y profesionalismo, por lo tanto debemos cuidarla vistiendo acorde con la ocasión y con las tonalidades apropiadas, las mujeres profesionales deben usar vestuarios que no contradigan su ecsencia profesional, es conveniente no llevar con nosotros agendas o maletines viejos por que dañan nuestra imagen.

43.- Los expertos recomiendan mercadear nuestros servicios profesionales, ¿de qué manera lo haría?
Tal como promocionamos una propiedad debemos promover nuestros servicios profesionales, utilizando recursos publicitarios en los diferentes medios como radio, periódico, revistas, internet, hojas volantes, etc.
44.- ¿Por qué es mejor ganar el 50% de algo que el 100% de nada?
Si, definitivamente es mejor compartir los negocios con los colegas corredores por la sencilla razón de que cuando se gana algo no se pierde nada, en este negocio no hay cabida para los egoístas.
45.- Hay clientes que nos dicen: “a mí deme tanto y el resto es suyo”, ¿por qué razón no tenemos que aceptar este tipo de propuestas?
Porque este es un trato nada profesional, tenemos derecho a recibir un honorario basado en el resultado de nuestro trabajo.

46.- Una Actitud Mental Positiva quiere decir una actitud mental adecuada, ¿cuál es la actitud mental adecuada?
Está compuesta en general por las características <> simbolizadas por palabras tales como fe, integridad, esperanza, optimismo, valentía, capacidad de iniciativa, generosidad, tacto, tolerancia, amabilidad y sentido común. La persona que adquiere una actitud mental positiva se propone elevadas metas y se esfuerza constantemente por alcanzarlas.
47.- ¿Por qué es importante obtener la licencia de Corredores de Bienes Raíces?
Es de suma importancia, porque la ley ha establecido que los que se dedican a esta actividad previamente a ejercer el servicio inmobiliario, deben estar competentemente preparados. La licencia otorgada por el Estado a través de las Asociaciones, garantiza a los ciudadanos que el corredor con licencia es competente para ejercer su oficio. Por esta razón, además de la protección a los miembros del sector, para ciertos casos exige la ley que sean corredores autorizados con licencia profesional.
48.- ¿Por qué decimos que el cliente siempre tiene la razón?

CINCUENTA PREGUNTAS Y RESPUESTAS MÁS

PREGUNTAS Y RESPUESTAS DEL MÓDULO DE MOTIVACIÓN Y VENTAS INMOBILIARIAS

1.- ¿Por qué es importante la imagen personal y corporativa?
En una sociedad de consumo como la nuestra, la gente tiende a prejuzgar sobre nuestras capacidades de prestación de servicios. Es necesario entonces empezar en primer lugar dando una primera buena impresión y así como nuestro vestuario y oficina deben ser el reflejo de pulcritud, orden y profesionalismo.

2.- ¿Para qué sirve una identidad corporativa o una marca en el mercado?
Es el signo distintivo de una empresa, el mismo que entre mejor conocido sea, sirve para que los clientes los identifiquen de los de la competencia. Por lo mismo, la inversión en publicidad de esa identidad es requisito indispensable para tener éxito en el mercado. Nuestra papelería, tarjetas de presentación, uniformes y propaganda en los medios, son herramientas que permiten a los clientes reconocernos dentro del mercado.

3.- ¿Cuándo hay crisis en el sector inmobiliario, significa que nuestros negocios generalmente empeoran y la mayoría pierde o deja de ganar?
No necesariamente. Sólo significa que existe una tendencia, la misma que puede ser aprovechada de diferentes maneras, resultando que las ganancias pasan de los bolsillos de los perdedores a los bolsillos de los ganadores. Las fortunas no desaparecen ni se esfuman, sino que migran de un sector a otro. Los corredores deben estar atentos para aprovechar el vaivén de las tendencias.

4.- ¿Es conveniente hablar de la crisis?
No es recomendable hablar de la crisis, de lo peor que están las cosas. Las palabras son pensamiento. El pensamiento es energía y la energía tiene fuerza que se propaga. Hablar de la crisis es propagar la misma.

5.- ¿Cual es la crisis más temible?
Es la que nace de nuestro conformismo, de nuestro estado de ánimo, de creernos impotentes, es la que surge de nuestro propio corazón. Sobre éste tipo de crisis es necesario estar alertas, para combatirla de inmediato. Se la combate con optimismo, con alegría, con entusiasmo, palabra ésta última que proviene de dos voces: En, que equivale a dentro, y tehos, que equivale a Dios, Es decir, estar con Dios dentro.

6.- ¿Por qué la derrota es un estado mental?
Un hombre puede asumir determinado suceso como una pérdida; otro puede mirar el mismo suceso como el pago necesario para ascender al siguiente escalón. Es decir, todo es, como dice el poeta, según el cristal con que se lo mire. Hay que elegir mirar las cosas con optimismo creador. Cien mil hombres derrotados se retiran frente a cien mil hombres vencedores, no porque son más débiles o menos competentes, sino porque no creen en la victoria, porque en su mente la derrota ha sido aceptada como realidad.

8.- ¿Que es la derrota?
Puede ser muchas cosas. Es un escalón que acerca a la victoria. Es una situación temporal. Es experiencia acumulada. Es un peldaño en la carrera a la meta. Para algunos es el final.

9.- ¿Qué es el éxito?
El éxito es el premio del esfuerzo personal; sigue siempre adelante te espera un mejor futuro. El éxito es el fruto del trabajo y la grandeza personal para poder llegar a obtenerlo. El éxito se obtiene solo con pensamiento firme y seguro de saber lo que se quiere llegar a ser.

10.- ¿Cuáles son los requisitos fundamentales para alcanzar el éxito?
Tener una actitud mental apropiada, caracterizada por un persistente y fuerte deseo de alcanzar los objetivos propuestos.
Podríamos decir que dos son los requisitos indispensables: Capacidad intelectual, esto es, el resultado de nuestros conocimientos, competencias, estudios (23%); y por otro lado, nuestras actitudes emocionales (77%).

11.- ¿Por qué se insiste tanto en tener pensamientos positivos frente a toda situación?
Porque en el pensamiento hay poder, magia, fuerza y energía. El pensamiento no es otra cosa que energía en movimiento y toda energía tiene el poder de la atracción y de la repulsión. El pensamiento persistente, enfocado, provoca cambios en la realidad, dependiendo de su orientación, negativa, para lo que daña, o positiva para lo bueno y deseable. El pensamiento persistente en definitiva programa al subconsciente según sean dichos pensamientos. Es entonces necesario programarlos para bien, para el lado positivo, noble y provechoso.
12.- ¿Por qué es bueno pensar en grande?
Porque según sean tus pensamientos así serán los resultados en la realidad visible. Quien tiene una visión de trapero, tendrá pensamientos de trapero y no pasará de trapero.

13.- ¿Qué es la fe y para qué sirve en los negocios?
La fe es garantía de lo que se espera; la prueba de las realidades que no se ven» (Heb 11:1). La fe es pensamiento positivo por excelencia, que nos capacita para mover las montañas de pesimismo, de temores, de prejuicios que nublan el camino a seguir.

14.- ¿Qué es la inteligencia emocional y para qué sirve?
Las emociones ejercen un gran control sobre el individuo, incluso más que el raciocinio. Aprender a manejar las emociones propias y de otros es una herramienta poderosa para el logro de los objetivos. Aprender a conocer los sentimientos del otro es la mejor forma de predecir lo que piensa. No es igual pensar desde el amor que pensar desde la ira. Ambos caminos conducen a acciones y consecuencias muy distintas.

A la hora de interactuar con otros, estar atentos a sus emociones nos ayuda a saber cómo iniciar un intercambio, o lograr que esa persona haga lo que necesitamos. ¿Cuántas veces se ha encontrado en el camino una persona malhumorada con la que no ha llegado más lejos de un saludo por no haber notado su estado de ánimo?

En las relaciones familiares y de pareja, la inteligencia emocional es más que necesaria para mantener la armonía ¿Cómo llevar el timón de algo que no se comprende? En cambio, si se aprende a detectar las emociones de su familia, sabrá cómo tratarlos y cómo conducirlos hacia acciones positivas.

15.- ¿El vocabulario, las frases que uno dice, las palabras, tienen algo que ver con el pensamiento positivo?
Las palabras son las herramientas con las cuales se construye y expresa el pensamiento. El pensamiento se manifiesta a través de las palabras y por lo mismos éstas tienden a materializarse, esto es a convertirse en realidades. Así fue como Dios hizo al mundo: Hágase la luz… Por tanto lo que digamos, sea siempre inclinado a lo bueno, a lo noble, a lo que es digno. Nunca saludemos o hablemos con palabras necias, que denotan poca fe, temor, desánimo, derrota.

16.- Yo Prometo… ¿Por qué es conveniente hacerce promesas formales uno mismo?
Porque son mensajes al subconsciente, a la parte de nuestro cerebro que registra los mandatos del consciente y los almacena como órdenes automáticas. Así condicionamos a nuestro cerebro a responder a nuestras órdenes.

17.- ¿Cuál debe ser nuestra actitud frente a los cambios? ¿Por qué estos siempre nos atemorizan?
Los tiempos que corren están signados por cambios continuos. No podemos seguir haciendo lo mismo cuando las cosas cambian. Debemos procurar anticiparnos a los cambios, o adaptarnos de inmediato, so pena de quedarnos a la vera del camino. Los profesionales que se graduaban, se colocaban en un empleo y seguían así hasta que la empresa o el estado los jubilaba, están siendo cosa del pasado. Los nuevos empleos, y profesiones, exigen que estemos dispuestos a adaptarnos a los cambios. El mundo evoluciona muy rápido.

18.- ¿Por qué para subsistir en este mundo cambiante, es necesario tener la capacidad de aprender rápidamente?
Porque estamos viviendo la era del conocimiento. Ya pasó la era industrial, donde el que tenía los medios de producción era el que tenía el poder. Hoy, más que dinero, es necesario tener el conocimiento y la información en el momento oportuno. Los conocimientos tecnológicos avanzan a un ritmo frenético nunca visto, y paralelo a ellos tenemos una facilidad de comunicarnos desde cualesquier parte del mundo. Ello ha hecho que quienes tengan el control, sean los mejor informados y los que conocen y adquieren nuevas destrezas. “El loro viejo no aprende a hablar” y el “perro viejo no aprende truco nuevo”. La era de la informática nos obliga a aprender trucos nuevos.

19.- ¿Por qué se dice que uno se debe vender profesionalmente?
La mayoría de los códigos de ética de algunos profesionales, como los abogados y los médicos, ven con malos ojos que un profesional se promocione y publicite sus servicios. Se pretende que los emolumentos que percibe son HONORARIOS, esto es, el reconocimiento a un servicio que no tiene precio, puesto que la libertad, la vida, el honor, cuando se defiende la honra, no tienen precio. Pero dichos códigos, de corte antiguo, resultan obsoletos, en esta era cambiante. Las exigencias obligan al profesional a exhibirse como en vitrina, a promocionarse a través de los distintos medios de comunicación como la Internet. Es más, ha llegado el momento en que el profesional tiene que ir a buscar al cliente para ofrecerle su servicio, y va quedando en el pasado aquello de que el cliente buscaba al profesional en una oficina o consultorio. Ha llegado la hora del cliente.

20.- ¿Si el hombre está diseñado para el éxito, por qué hay tanta mediocridad y fracaso?
Es dogma antiguo, de algunas religiones, que Dios formó al hombre a su imagen y semejanza, por tanto está diseñado y dotado del potencial para alcanzar el éxito. Nuestro cerebro es complejísimo y maravilloso, pero lamentablemente no lo utilizamos o lo utilizamos a medias, o lo utilizamos mal. La capacidad de mover montañas o de hacer “cosas aún mayores que las que hago”, de que hablaba el señor Jesús, está latente en todos. Es una mina que hay que explotar con trabajo, decisión, confianza y tenacidad.

21.- ¿Por qué los clientes no quieren que se les venda, si no que se les sirva?
El vendedor tiene que ser sensible y utilizar su inteligencia emocional para sintonizar adecuadamente con su cliente. Necesita por tanto utilizar las palabras más apropiadas y descartar las que denoten gasto, egreso, pago, venta. La cuestión semántica tiene que armonizar con bienestar emocional, por eso utilizamos una palabra más “afortunada”, por eso cambiamos de la palabra vender a servir, que es lo que espera el cliente.

22.- ¿Qué tiene que ver la alegría con el negocio, con el trabajo?
La alegría es un estado mental que denota bienestar. Todo estado mental es contagioso. Es entonces necesario crear un ambiente propicio para inclinar al cliente a cerrar una negociación. Por otra parte, quien trabaja con alegría, en realidad disfruta, se recrea y entretiene en un asunto placentero. El trabajo entonces deja de ser una maldición: Ganarás el pan con el sudor de tu frente”; para convertirse en una verdadera bendición, fuente de recursos para la familia, cosa que no todos tienen en vista de la gran cantidad de desempleo.

23.- ¿Cómo obtiene su profesionalismo el corredor de bienes raíces?
Se lo consigue a través de la experiencia y la responsabilidad.

24.- ¿En las gestiones habituales de un corredor de bienes raíces, cuáles son sus principales actividades?
Conservar una base de datos de sus clientes; mantener en orden los activos; llevar un control de los proyectos de negocios con una bitácora de su gestión; mantener la información correspondiente a sus inmuebles en cartelera, en internet o en otro medio; informar a sus clientes de los resultados de las gestiones; contestar las preguntas y entregar la información que solicitan los interesados; mantenerse informado de lo que ocurre en el medio, planes municipales, créditos estatales, etc.; mercadear sus servicios profesionales; contactar con otros corredores a fin de ampliar el circulo de negocios; celebrar contratos de corretaje y de asesoría inmobiliaria, así como hacerse asesorar de los profesionales correspondientes, tales como abogados, contadores, a valuadores, etc.

25.- ¿Por qué es importante escuchar?
Escuchar es un arte. Lamentablemente muchos saben oír, pero pocos saben escuchar. El que escucha está atento para percibir la intención del hablante. Está atento a los detalles faciales y otros que lo lleven a entender al interlocutor. Sólo de esa manera sabremos con certeza que es lo que necesita realmente el cliente y podremos encaminarnos a satisfacer sus necesidades. Lo peor que puede hacer un vendedor, es hablar mucho y escuchar poco.

26.- ¿De qué manera deben manejarse las objeciones en las entrevistas de ventas?
Las objeciones resultan ser en esencia el desafío del comprador para que el vendedor lo convenza. Le está diciendo con ello, “dame razones para entender que es bueno éste negocio”. De alguna manera, quiere acallar sus propias dudas y temores, con buenas razones. Las objeciones entonces son buen indicio de la inclinación de compra del cliente.

27.- ¿Qué cuidados debemos tener en las entrevistas con los clientes?
El corredor de bienes en sus entrevistas debe actuar con inteligencia. En primer lugar procurará proyectar una buena imagen, tanto en la parte externa como en la seguridad que debe proyectar; procurará que la misma sea agradable y el vendedor pueda transmitir optimismo y confianza. Ha de ser cauto hasta en la silla que debe escoger para sentarse, no invadir el área de influencia y privacidad del cliente. Es necesaria la cortesía, una cierta distancia en el trato así como tacto en el trato personal.
28.- ¿Qué valor tiene la honestidad en los negocios?
Si el corredor no es honesto por virtud, debe serlo por negocio. Definitivamente es buen negocio ser honesto. Las deficiencias en éste punto son prontamente conocidas en el medio, siendo que se propagan con mucho más rapidez que las fortalezas y cosas positivas. La honestidad es parte esencial en un negocio, que debe ser cuidada con mucho celo. En última instancia, es mejor negocio ser honesto.
29.- ¿Por qué es importante formalizar los acuerdos?
Formalizar los acuerdos mediante un contrato evita o disminuye el riesgo de ser burlado por clientes ladinos, que pretenden aprovecharse del trabajo del corredor. El documento siempre nos recuerda las partes del trato y en última instancia puede servirnos en un juicio. Parte de estas formalidades están las comunicaciones que vía correo electrónico mantenemos con nuestros clientes, pues las mismas constituyen prueba fehaciente al amparo de la Ley de comercio Electrónico.
30.- Algunos clientes ofrecen al corredor que efectúe la venta en un precio y que el resto es suyo. ¿Por qué no es conveniente ése trato?
Por cuanto es justo que el corredor cobre por su trabajo, y en el evento antes propuesto, si la venta se realiza por el precio que pide el cliente, el corredor se queda sin comisión. La situación propuesta en la pregunta, resulta cómoda para el cliente, que ha fijado el precio, y no paga ninguna comisión sobre el mismo. Ésta incómoda situación lleva al corredor a competir con el mismo cliente.
31.- ¿tiene importancia memorizar nombres y otras cosas, en los negocios?
Sobre todo el nombre y apellido de las personas. El nombre es el sonido más lindo que puede oír una persona. Por lo mismo el vendedor inteligente siempre llama por sus nombre a los clientes, los recuerda y no necesita llegar a la penosa situación de tener que pedir se lo recuerde.

32.- ¿qué documentos debe exigir el corredor a los clientes?
Los documentos básicos son el contrato de corretaje firmado; el certificado del registro de la propiedad, actualizado, para identificar al titular del dominio y los gravámenes; el certificado de avalúo catastral; certificado de pago de impuestos prediales; en lo posible, es conveniente contar con un avalúo comercial, realizado por perito independiente, documentos con los cuales puede comenzar su trabajo. Otros documentos valiosos son los planos, memorias técnicas, si es que los hubiere.

33.- ¿La presencia de un corredor profesional en la parte negociadora contraria, constituye un obstáculo a sortear?
Contrariamente, contar con un corredor negociando, debe ser una garantía de que el rumbo que tomará la negociación, es en el camino correcto. El corredor profesional debería ser siempre un facilitador que nos ayuda a vencer los obstáculos que se presenten, tales como de naturaleza legal, impositiva y de otra índole.

34.- ¿Cuales son las opciones que tiene el corredor para captar nuevos clientes y generar nuevos negocios?
Debería utilizar la publicidad de algunas maneras, inclusive la promoción personal a través de tarjetas, letreros, correo electrónico, etc.; debe permanentemente estar en contacto con amigos, clientes, colegas; debe revisar periódicamente los anuncios y letreros de venta de inmuebles, así como los avisos de remates judiciales, para informarse y establecer nuevas oportunidades. Tiene que utilizar la tecnología, como son las páginas web, donde se publicitan sus propiedades y se responden las preguntas de los interesados. Debe mantener un sitio u oficina donde se lo ubique fácilmente, y donde estén a la mano fotos, memorias técnicas y otros documentos sobre propiedades.

35.- ¿Los corredores de bienes raíces son vendedores de intangibles?
En primer lugar hay que considerar que el corredor se vende a sí mismo, vende sus conocimientos, sus capacidades su dones personales, sus servicios, por lo que efectivamente es un vendedor de intangibles. Pero por otra parte, antes que bienes inmuebles lo que vende son sueños, quimeras, esperanzas. Lo podríamos ver cuando lo que se está vendiendo es la casa donde habitará el cliente el resto de su vida, o cuando vende un terreno para quinta vacacional. El paisaje que tiene que ver el cliente con los ojos de la inteligencia, es el pintado por la imaginación del corredor de bienes raíces. Es en definitiva un intangible lo que se vende.
36.- ¿Por qué es necesario conocer las propiedades y el entorno?
Porque sólo así se puede establecer las fortalezas o ventajas de las propiedades. Determinar las deficiencias, por ejemplo, y el modo de solucionarlas; o establecer la plusvalía. Por otra parte hay propiedades con vicios ocultos, como de construcción, por lo que es necesario inteligenciarse de los años de la construcción y otros detalles que puede ser decisivo al momento de realizarse la transacción.

37.- ¿Cómo deben ser las preguntas que realice el corredor en sus negocios?
Es necesaria la prudencia en todas las preguntas. Ninguna debe ser impertinente o sobre cuestiones que afecten la esfera íntima del cliente. Pero así mismo, es necesario hacer todas las preguntas para descubrir a los farsantes. En el curso se había sugerido que podía hacerse una pregunta un tanto impertinente, y es la relacionada al por qué de la venta, y más concretamente, por qué razón se necesita vender. De esta respuesta pueden resultar más negocios.

38.- ¿De qué manera afectan los ciclos en el negocio inmobiliario?
Los ciclos en el negocio inmobiliarios son una realidad que es necesario tener presente. En sí estos no son buenos ni malos. Constituyen grandes oportunidades para quienes tienen la intuición para anticiparlos y para los que pueden aprovecharlos. Pueden así mismo constituirse en una catástrofe financiera si no se los tiene en cuenta. Es más o menos lo que ha ocurrido con el detonante de la gran crisis mundial. Muchos se han enriquecido y otros tantos se han empobrecido.

39.- ¿Por qué es importante la especialización en el negocio de los corredores de bienes raíces?
En los tiempos que corren los negocios son cada vez más complejos. Así, quien se especializa en remates judiciales y en venta de propiedades con problemas judiciales, está en un campo que requiere conocimientos especiales. Lo mismo sucede con otros rubros, donde las normas y el tipo de negocios son cada vez más complejos, por lo que la especialización facilita las cosas y permite cubrir campos que otros no alcanzan a cubrir.
40.- ¿De acuerdo a la Ley, quienes son los corredores de bienes raíces?
Son corredores de bienes raíces las personas naturales o jurídicas que, previo el cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios, ejercen el corretaje de manera profesional. Son agentes que reciben por escrito el encargo de ofertar o demandar contratos, actos y operaciones de compra venta, hipoteca, anticresis u otros contratos similares de bienes raíces.

41.- ¿Por qué es necesario que los corredores pacten por escrito sus acuerdos?
Dentro de la definición que hace la Ley de lo que es un corredor, establece que éste es el que recibe por escrito el encargo… Efectivamente, este encargo lo autoriza como agente o mandatario del cliente. Esto es, el documento no sólo sirve para reclamar en juicio en caso de que una de las partes no cumpla el acuerdo, sino que es útil para justificar frente a terceros la calidad de mandatario autorizado para gestionar y negociar. Los terceros tienen que saber que están negociando con el individuo autorizado por el propietario. La firma del encargo debe ser una exigencia del profesional, antes de que proceda a realizar su trabajo.

42.- ¿Qué documentos deben llevar los corredores de bienes raíces dentro de su negocio, con respecto al Estado y a sus clientes?
Los corredores deben tributar, como todo ciudadano, por lo que deben tener su RUC y las correspondientes facturas; deben guardar el registro de sus comunicaciones, sean estas en material impreso o en archivos de datos electrónicos, como los mensajes de correo. Estos últimos son pruebas válidas y pueden servir en caso de controversias judiciales. Deben guardar todos los recibos de pago de impuestos y otros.
43.- ¿Pueden actuar válidamente dos o más corredores de bienes raíces, a favor de un mismo cliente?
Pueden intervenir sin ningún inconveniente. Al respecto la Ley prevé que en estos casos el honorario será en partes iguales. En todo caso el cliente debe considerar lo que pueda representar la cláusula de exclusividad que tenga alguno de los corredores.
44.- ¿Cuál es el beneficio de contar con un avalúo del inmueble que se está ofertando?
En primer lugar es la primera referencia válida que tiene un propietario para establecer el precio de su propiedad. Un avalúo bien realizado evitará la pérdida de tiempo tanto al propietario como al corredor al ofertar bienes con el precio por encima del valor real. Por otro lado sirve al corredor y al futuro comprador, al momento de la negociación, ya que sobre este documento éste último racionalizará sus argumentos, llevando al posible comprador a centrarse en lo que debería ser el justo precio.

46.- ¿A qué se debe qué en los anuncios donde se publicitan algunos inmuebles, se anuncia, sin intermediarios?

Los corredores de bienes raíces intermedian en las ventas. Existe el criterio errado de que el corredor profesional se gana una comisión en perjuicio de vendedor y comprador. El profesional en corretaje, como se ha dicho, debe ser una garantía de que la negociación se hará segura y en las mejores condiciones para las partes. Incluso esta negociación puede resultar ventajosa en términos de pago de impuestos y otros egresos, que con una buena conducción profesional, será beneficiosa. En todo caso, el desconocimiento, y tal vez una mala práctica de empíricos, ha desvirtuado la intermediación profesional.

47.- ¿Cuáles son las cosas que debe ver el cliente que hará su corredor de bienes raíces?
1. Actualización de las características del mercado de propiedades de la zona.
2. Contacto inicial con el propietario.
3.Hacer una tasación ( Este servicio deberá pagarlo en Vendedor)
4. Explicar y llenar El mandato de Venta de la propiedad.
5. Presentar y comentar el Plan de venta.
6. Tomar fotos y notas para avisos. Colocar letreros.
7. Reunir toda la documentación de la propiedad
8. Colocar la propiedad en la página web de la oficina Corredora incluyendo fotos
10. Preparar y coordinar la visita a la propiedad.
11. Mostrar la propiedad a compradores potenciales.
12. Seguimiento de las visitas.
13. Recibir y presentar la oferta .
14. Negociar la oferta si fuera el caso.
15. Hacer Cierre de Negocio, Promesa de Compraventa o escritura.

48.- ¿Cuál es el tratamiento que debe dar el corredor a las ofertas que reciba?
Todas las ofertas deben ser comunicadas al cliente, incluso las que parezcan ridículas por el precio. Esto nos va orientando sobre el precio por el que debería estar dispuesto a recibir el cliente. Así mismo, cuando el corredor desee comprar, debe estar dispuesto a presentar tantas y cuantas ofertas sean necesarias, aún cuando las ofertas que proponga el cliente parezcan irrisorias. El corredor debe estar dispuesto a trabajar en la presentación de ofertas.

49.- ¿Puede el corredor de bienes raíces representar válidamente al comprador y al vendedor?
Sí lo puede hacer pues no hay ninguna prohibición. Puede cobrar su comisión tanto del uno de del otro.

50.- ¿El contrato de corretaje, es un contrato de mandato conforme lo establece el Código Civil, o es de otra naturaleza?
Efectivamente así es, el contrato de corretaje incluye a un comitente o mandante, por una parte, y por otra, a un comisionista o mandatario.

Por: Efraín Chávez Mora

DECÁLOGO DEL VALUADOR

2009-07-11T21:20:00.000-07:00

1.- Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad
técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en
todos mis actos, así como el debido decoro e integridad en mi vida
social, familiar y profesional.

2.- Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión,
actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas del
derecho vigente.

3.- No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad sin
solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente.

4.- No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten nexos de
parentesco, beneficio personal, o que tenga un interés pasado,
presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay conflicto de
intereses.

5.- Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con mis
conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en el
momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias
extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar mi razonamiento,
sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna
especie.

6.- Lucharé por la independencia profesional y económica del valuador,
para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo.

7.- No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni
interferiré en los trabajos del mismo.

8.- Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente
a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no
involucrando otras actividades.

9.- Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador,
serán en todo caso justos, racionales y equitativos.

10.- La violación de cualquiera de estos preceptos, que sea la sociedad
quien me lo demande.

Nota: Adaptado del Código de Etica
Profesional del Valuador, en el
boletín No. 2 de León, Gto.

¿SU PROPIEDAD ESTÁ LISTA PARA LA VENTA?

2009-07-11T19:31:00.000-07:00

Realice trabajos menores en la propiedad que fortalezcan su precio.

Si usted tiene la intensión de vender o a rentar una propiedad es indispensable realizar una inspección física detallada, a fin de detectar y atender problemas que pudieran afectar negativamente una buena negociación.

Colocarse en los zapatos de su posible cliente le ayudará a observar el estado de su propiedad de manera objetiva; pudiera resultar útil escuchar el punto de vista de otras personas, pues con frecuencia y ante la fuerza de la costumbre existen detalles que para uno pasan desapercibidos mientras que para quien no esta familiarizado con el inmueble saltan a la vista de inmediato; desde luego que el consejo de un especialista nunca estaría de sobra.

Le sugiero integrar un listado de todo aquello que pudiera estar sujeto a corrección o reparación, por ejemplo:

En el exterior.

Colóquese en la acera de enfrente observe el entorno y la fachada de su propiedad, detecte si hay árboles que requieran podarse, si existe acumulación de basura o escombro que pudieran afectar la imagen del inmueble. Eliminar estos detalles suele ser sencillo, en ocasiones es cuestión de gestionarlo ante las autoridades adecuadas o de negociarlo con los vecinos.

Preste atención al estado de muros, marcos de ventas y puertas, herrería o protecciones, cerraduras o chapas de entrada. Es factible mejorarlos sustancialmente con la aplicación de una pasta adecuada y pintura parcial o total, y la reparación o sustitución de alguna pieza; estas soluciones pudieran no representar una inversión importante y darían a su propiedad un aire renovado.

Si se cuenta con áreas verdes es conveniente mantenerlas libres de hojarasca y en buen estado, lo que permitirá apreciarlas en su dimensión correcta facilitando al posible cliente que proyecte de acuerdo a su gusto, el uso o funcionalidad que le daría.

En el interior.

Es importante detectar problemas de humedad y desperfectos en las instalaciones hidráulica, sanitaria, y de gas; revise con detalle techo, paredes, closets, así como el interior de los gabinetes.

Verifique el funcionamiento de la instalación de luz y determine si se requiere cambio de contactos o apagadores; revise las puertas y detecte si alguna necesita un poco de aceite o algún tornillo para que ajuste perfectamente; en cuanto a las ventanas, tome nota si requieren sellado o la sustitución de algún vidrio; y por último, decida si los muros necesitan pintura en forma total o parcial.

La limpieza.

Es fundamental incorporar la limpieza general del inmueble antes de mostrarlo, evalúe la necesidad de aplicar productos químicos profesionales para eliminar grasa, sarro, manchas, o en su caso contratar servicios especializados para limpieza de alfombras, cortinas, pisos, etc.

Ahora que ya tiene su listado de necesidades, elabore un presupuesto estimado, defina alcances y prioridades, señale el momento adecuado para realizarlas así como el tiempo que se requerirá para ejecutar cada una de estas tareas; es decir, haga un plan y luego...

¡Póngase en acción!

Pero tome en cuenta que con menos recursos su propiedad puede verse renovada y en condiciones de funcionalidad satisfactorias, sin invertir en cambios de acabados o accesorios, recuerde que en gustos se rompen géneros y que es muy posible que estos detalles no se reconozcan en el precio final de una negociación o bien, se haría necesario mayor tiempo para concretar una operación conveniente. Para concluir esta nota permítame citar un viejo refrán popular que dice:

Peso que no da tres.... para que es.

Diana Reyes
Oportunidades Inmobiliarias