EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Código Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)


1893-¿Qué es el arrendamiento?
Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales.

DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1894-¿Qué objetos son susceptibles de arriendo?
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

1895-¿Puede arrendarse la cosa ajena?
Si puede arrendarse la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

1896-¿En qué consiste el precio del arrendamiento?
El precio puede consistir, ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

1897-¿Cuándo el arrendamiento se llama renta?
Se llama renta cuando se paga periódicamente.

1898-¿De qué modo se determina el precio del arrendamiento?
El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta.

1899-¿Cuáles son los elementos subjetivos del arrendamiento?
En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

1900-¿De qué forma se hace la entrega de la cosa que se da en arriendo?
La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la Ley.

1901-¿Cuándo pueden las partes arrepentirse en un contrato de arriendo?
Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Si hubiere arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

1902-¿Quién tiene preferencia en la cosa arrendada a dos personas?
Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá.

1903-¿Qué arrendamientos están sujetos a reglamentos particulares?
Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos públicos, están sujetos a reglamentos particulares; y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones presentes.

DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR,
EN EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1904-¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador está obligado:
1o.- A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
2o.- A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y,
3o.- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1905-¿Qué derecho tiene el arrendatario si no recibe la cosa en arriendo?
Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.
Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

1906-¿Qué derechos tiene el arrendatario si el arrendador se ha constituido en mora de entregar?
Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios.
Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

1907-¿En qué consiste la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado?
La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

1908-¿En qué caso está obligado el arrendador a realizar reparaciones locativas?
Estará obligado el arrendador a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

1909-¿Puede el arrendador mudar la forma de la cosa arrendada?
El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.
Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, estará el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje, entre tanto, el precio o renta, a proporción de dicha parte.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.
Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

1910-¿Qué derecho tiene el arrendatario que es turbado en el goce de la cosa?
Si fuera de los casos previstos, el arrendatario es turbado en el goce de la cosa por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.

1911-¿A quién corresponde la reparación del daño hecho por terceros?
Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario, a su propio nombre, perseguirá la reparación del daño.
Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, hubo estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no estará obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.

1912-¿Contra quién se dirige la acción de terceros que pretendan derechos sobre la cosa arrendada?
La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador.
El arrendatario estará sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan; y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ellos se sigan al arrendador.

1913-¿En qué casos el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento?
El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que fue arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato, y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Y si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

1914-¿Cuándo tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado por daño emergente?
Tendrá además derecho el arrendatario, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.

1915-¿Cuándo se incluirá en la indemnización el lucro cesante?
Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.

1916-¿Cuándo el arrendatario no tendrá derecho a las indemnizaciones?
El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede, si contrató a sabiendas del vicio, y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo.

1917-¿Qué está obligado a pagar el arrendador al arrendatario?
El arrendador está obligado a pagar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario el costo razonable, probada la necesidad.

1918-¿Qué no está obligado a pagar el arrendador?
El arrendador no está obligado a pagar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados.

1919-¿Puede el arrendador privar de la cosa arrendada al arrendador al que le debe indemnizaciones?
En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1920-¿A qué está obligado el arrendatario en el arrendamiento de las cosas?
El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a los que la cosa está naturalmente destinada, o que deban presumirse, atentas las circunstancias del contrato o la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo, con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

1921-¿Qué debe emplear el arrendatario en el cuidado de la cosa?
El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para dar fin al arrendamiento, en el caso de grave y culpable deterioro.

1922-¿A qué clase de reparaciones está obligado el arrendatario?
El arrendatario está obligado a las reparaciones locativas.

1923-¿Qué se entiende por reparaciones locativas?
Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

1924-¿Hasta dónde se extiende la responsabilidad del arrendatario?
El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, huéspedes y dependientes.

1925-¿Qué derechos tiene el arrendador para asegurar el pago?
El arrendatario está obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba en contrario.

1926-¿En qué casos se necesita la intervención de peritos para establecer el precio de la cosa arrendada?
Si entregada la cosa al arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos; y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario, por partes iguales.

1927-¿En qué momento se debe realizar el pago?
El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses o días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola cantidad, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.

1928-¿Cuándo debe el arrendatario indemnización de perjuicios al arrendador?
Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, estará el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago, proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad suficiente.

1929-¿Tiene facultad el arrendatario de ceder el arriendo?
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso, no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

1930-¿Cuándo debe el arrendatario restituir la cosa arrendada?
El arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios; y a falta de esta prueba, será responsable.

1931-¿Cómo se verifica la restitución de la cosa raíz?
La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador, y entregándole las llaves.

1932-¿Qué se necesita para constituir en mora al arrendatario?
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa, como injusto detentador.

DE LA EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1933-¿De qué modos expira el arrendamiento?
El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
1o.- Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2o.- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3o.- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán; y,
4o.- Por decisión judicial, en los casos que la ley ha previsto.

1934-¿Cómo se puede hacer cesar el arrendamiento si no se ha fijado el tiempo de duración de éste?
Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte.

1935-¿A qué se debe ajustar la anticipación?
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto no se extiende al arrendamiento de inmuebles, para casas , almacenes y predios rústicos .

1936-¿Cómo se puede revocar la noticia de la cesación?
El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte.

1937-¿Si se ha fijado plazo forzoso para una parte y voluntario para la otra a qué está sujeta la parte que puede hacer cesar el arriendo a voluntad?
Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado; y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada.

1938-¿Cuándo no es necesario el desahucio?
Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.

1939-¿A qué está obligado el arrendatario cuando el arrendamiento ha cesado en virtud del desahucio?
Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario estará obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.

1940-¿Se debe entender por renovación del contrato la aparente aprobación del arrendador?
Terminado el arrendamiento por desahucio o de cualquier otro modo, no se entenderá, en caso alguno, que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato.

1941-¿Si el día de la restitución de la cosa no se renueva el contrato a qué tiene derecho el arrendador?
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera.
Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado, por cualquier otro hecho igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes; pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, salvo lo dispuesto en la Ley de Inquilinato, y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes, en los predios rústicos; sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

1942-¿Se extienden las garantías dadas por terceros a la renovación del contrato?
Renovado el arriendo, las fianzas y las prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

1943-¿Puede expirar el arrendamiento por causa ajena al arrendador?
Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario, sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 826, inciso segundo.

1944-¿Cuándo no hay lugar a indemnización de perjuicios al arrendatario?
Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, estará obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.

1945-¿Qué reglas deben observarse cuando se expropia la cosa arrendada por causa de utilidad pública?
En el caso de expropiación por causa de utilidad pública se observarán las reglas siguientes:
1a.- Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes;
2a.- Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación expropiadora; y,
3a.- Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del Art. 1898, inciso tercero.

1946-¿En qué casos está obligado el arrendador a indemnizar al arrendatario si se extingue el derecho por causa suya?
Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, estará obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

1947¿-Quiénes están obligados a respetar el arriendo?
Estarán obligados a respetar el arriendo:
1o.- Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2o.- Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; y,
3o.- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública, inscrita en el libro correspondiente del Registrador de la Propiedad antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

1948-¿Qué indemnizaciones debe resarcírsele al arrendatario?
Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes deban resarcírsele, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte.
El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o cederá su acción al subarrendatario.
El arrendatario directo deberá rembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.

1949-¿Qué derecho da al arrendatario el pacto de no enajenar la cosa arrendada?
El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.

1950-¿Termina con el arriendo la ejecución y embargo de la cosa arrendada?
Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el Art. 1930.

1951-¿Cuándo puede el arrendador hacer cesar el arrendamiento por reparaciones?
Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce; y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el Art. 1893.

1952-¿Puede el arrendador hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitarla para si?
El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.

1953-¿La insolvencia del arrendatario pone fin al arriendo?
La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo.
El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador.
No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento, y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales.

1954-¿Cuál es el tiempo de duración de los arrendamientos hechos por los tutores o curadores o por el padre o la como administradores de los bienes del hijo?
Los arrendamientos hechos por tutores o curadores o por el padre o la madre como administradores de los bienes del hijo, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminadas la tutela o curaduría o la administración paternal), a lo dispuesto en el Art. 450.

REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO
DE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS

1955-¿A qué reparaciones locativas está obligado el arrendatario?
Las reparaciones llamadas locativas a que está obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

1956-¿A qué está especialmente obligado el inquilino.?
Estará obligado especialmente el inquilino:
1o.- A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen;
2o.- A reponer, en las ventanas, puertas y tabiques, los cristales quebrados; y,
3o.- A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

1957-¿Qué grado de aseo debe mantener el inquilino?
El inquilino está, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías y a deshollinar las chimeneas.
La negligencia grave en el cumplimiento de cualquiera de estas obligaciones dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.

1958-¿Cuáles son las obligaciones del inquilino relativas al uso?
El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, las que podrán ser igualmente expelidas.

1959-¿Qué se debe entender si el arriendo es con muebles?
Si se arrienda una casa o aposento amoblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulación contraria.

1960-¿Cuándo es responsable de la pérdida de mercaderías el que arrienda una tienda?
El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa.
Será especialmente responsable del mal estado del edificio, salvo que haya sido manifiesto, o conocido del arrendatario.

1961-¿Con qué tiempo de anticipación debe darse el desahucio?
El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.

1962-¿Qué derecho da al arrendador la mora de un periodo entero en el pago de pensiones?
La mora de un período entero en el pago de pensiones de arrendamiento de locales no comprendidos en el perímetro urbano, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad suficiente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.

REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS RÚSTICOS

1963-¿En qué términos debe el arrendador entregar el predio rústico?
El arrendador está obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título De la compraventa.

1964-¿De qué manera debe gozar el fundo el arrendatario?
El colono o arrendatario rústico está obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o deterioro del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.

1965-¿Cuál es la obligación del colono con los bosques?
El colono está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados.
No habiendo estipulación, se limitará el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

1966-¿Qué incluye la facultad de sembrar del colono?
La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar no incluye la de derribar los árboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato.

1967-¿Qué obligación tiene el colono para con el terreno?
El colono cuidará de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y linderos de la heredad.

1968-¿Tiene derecho el colono a pedir rebaja de la renta por pérdida de la cosecha?
El colono no tendrá derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.
Exceptúase el colono aparcero; pues, en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo, antes o después de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.

1969-¿A quién pertenece el ganado en predio arrendado sin estipulación sobre el mismo?
Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulación especial contraria, pertenecerán al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arriendo, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.
Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero, según el valor que entonces tuvieren.
El arrendador no estará obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio.

1970-¿Si no se ha fijado el tiempo de duración del arriendo cuando deberá darse el desahucio?
No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.
El año se entenderá del modo siguiente:
El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos; y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes.
Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.

1971-¿Qué debe observarse si no se ha estipulado sobre el tiempo del pago?
Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observará la costumbre del lugar.