La compra en remate judicial es la más segura, pues la hace un juez en representación del deudor. No obstante, es necesario tomar ciertas precauciones y además conocer lo básico de éste proceso para invertir con seguridad y obtener un alto porcentaje en éxito y sea a usted a quien se lo adjudiquen. A continuación le recomendamos los siguientes consejos:
1.- Conozca el bien a cabalidad. Infórmese a través del depositario que lo tiene a cargo, y de los catastros municipales si es urbano. Averigüe cuánto es el impuesto que está adeudando, porque para inscribirlo usted tendrá que cancelarlo.
2.- Cerciórese de la mayor o menor dificultad para obtener la entrega material del inmueble por la fuerza pública, lo cual puede encarecer considerablemente los costos de adquisición. Resulta más fácil tomar posesión de un edificio ocupado por muchos inquilinos, que sacar a un solo propietario de su vivienda en una ciudadela.
3.- Busque un abogado competente y solicítele que analice el juicio; pídale copias de: a) la liquidación de la deuda; b) del decreto de embargo; c) del acta de embargo; d) del avalúo pericial; e) de la demanda de algún tercero acreedor (tercería). Los documentos b,c y d, deben ser concordantes en lo que uno ordena y otro hace. Si hay tercería, su competidor más seguro, está en las mismas condiciones que usted, pues tiene que presentar el 10 de su oferta.
4.- Sea cuidadoso en la redacción de la oferta. Tenga en cuenta que ésta, una vez aceptada es vinculante. Tenga presente que una gran cantidad de ofertas son rechazadas sólo porque el abogado que las redactó no cumplió con requisitos mínimos. Ya no está permitido escribirlas a máquina y al mismo tiempo llenar espacios en blanco, tales como el precio ofrecido.
5.- No se olvide de ofrecer el pago de por lo menos el “interés legal por anualidades adelantadas”, cuando su oferta sea a plazos; adjuntar el 10 % de su oferta y señalar el domicilio judicial para notificaciones.
6.- Nunca ofrezca cantidades cerradas, como 18.000 dólares, sino que agregue siempre uno o dos dólares adicionales. Esa pequeña diferencia puede ser la suma que le permita ganar la oferta.
7.- Cuando el bien no es muy costoso, es mejor presentarse en el primer señalamiento, cuando la oferta mínima que se puede hacer es las 2/3 partes del avalúo. En este caso, si no hay postores, puede ofrecer el pago hasta cinco años plazo y con algunas condiciones. Para el segundo señalamiento, cuando puede adquirirse hasta por la mitad del valor, generalmente hay algunos postores y la oferta tendrá que ser pagando más de contado.
8.- Ofrezca en lo posible cubrir el valor de la liquidación de la deuda, de contado. Así, el juez está obligado a preferir su oferta.
9.- Lleve al juzgado dos o tres ofertas redactadas. La más baja, que presentará si no hay postores, debe solicitar que los impuestos, gastos de escritura, pago de alícuotas, si es condominio, corran de cuenta del remate y además, que los pagos que realizará, serán por semestres o anualidades “vencidas”.
10.- Tome en cuenta que si el solar que se remata es de propiedad municipal, su precio, que generalmente lo avalúa el perito, no puede ser considerado para establecer el monto mínimo a ofrecer.
Seguir cuidadosamente estos pasos, le permitirá asegurar su éxito en el remate. Buena suerte.
Ab. Efraín Chávez Mora
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