Para asegurar que el negocio de compra-venta no se malogre, recurrimos a la promesa de venta. Pero esta herramienta tiene un alcance muy limitado, y también sus trucos, que analizaremos.
Que "perro viejo no aprende truco nuevo", ¡Nada de eso!, estos tiempos nos obligan a aprender cada vez más trucos nuevos. En primer lugar, lo único que asegura la promesa, es el pago de una multa, la pena. Nada más. De manera que, dependiendo lo que le signifique al vendedor este castigo, bien puede arrepentirse para venderlo a otro. Así, paga la multa pero gana en el nuevo negocio. El promitente comprador está en desventaja si la pena o castigo previsto no es significativo para el propietario. Total, éste ya usufructuó el anticipo.
La promesa no es un gravamen que impida la venta o afecte de manera alguna al inmueble. Por ello algún registrador por ahí, se niega a inscribirla, con no poca razón.
Siendo que la promesa no afecta al dominio, ni tiene otro fin que asegurar el pago de una multa para el caso de incumplimiento, puede hacérsela por documento privado, evitando así los costos de la escritura pública.
Una forma efectiva de evitar que el propietario no se salga con la suya, es convenir en la promesa una prohibición voluntaria de enajenar. En éste caso debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Así, el inmueble queda atado.
En la promesa también se puede convenir en que el propietario entregue la posesión que mantiene. Eso sí es otro cantar. La ventaja se revierte en favor del que aspira a comprar. Y si el aspirante a comprador es arrendatario, ahí sí que ¡cuidado propietarios! Las cosas se pueden poner color de hormiga. Si dejó de pagar, no lo podrá sacar como inquilino, dado que dejó de serlo, pues tiene una promesa de compra venta.
Si va a comprar y su intención no es quedarse con el inmueble, sino hacer negocio con él, estipule una opción de ceder sus derechos de promitente comprador a un tercero. Esto le permitirá vender el inmueble directamente, del propietario al tercero, ahorrándose los costos de la transferencia en su favor.
Por otra parte, existe el criterio mayoritario, especialmente entre los jueces de El Oro, de que la promesa tiene que instrumentarse mediante escritura pública, cuando versa sobre un inmueble. Siendo esa interpretación mayorioritaria, estamos más seguros si la realizamos de ése modo. Hay que advertir que la promesa de venta no requiere inscripción en el Registro.
Así mismo es interesante conocer que para algunos jueces la promesa de venta presta gran servicio, porque cuando no ha cumplido el vendedor suscribiendo el contrato de venta y ha sido requerido para ello, sino no se ha paronunciado dentro del término que le confiere el juez, es éste, el juez, quien suscribe la escritura de venta.
Así que, mucho ojo con la promesa de compra-venta.
No hay comentarios:
Publicar un comentario