¿EN QUÉ CONSISTE EL IMPUESTO A LA PLUSVALÍA?
La plusvalía no es otra cosa que el impuesto a las utilidades en la compraventa de un inmueble urbano. El derecho a cobrar por parte del municipio, nace de la utilidad que reporta al vendedor y dueño, el negocio de la compraventa. Es decir, si no resultan del negocio utilidades para el vendedor, no puede gravarse impuesto alguno. Queda claro que éste impuesto debe pagarlo el vendedor, no el comprador.
Siendo como queda dicho, que el impuesto nace de las utilidades que reportan al dueño la venta del inmueble, es obvio que no se grava con plusvalía a las herencias, puesto que en este caso no se reporta utilidad alguna. Así mismo, en el caso de aporte de un bien inmueble a la constitución o aumento de capital de una compañía, tampoco se reporta utilidad alguna, por lo que no causa el impuesto a la plusvalía. Otro caso que no causa éste impuesto, son las donaciones, por las mismas razones antes indicadas, es decir, no reporta utilidad al donante.
Así mismo, en el caso de que el vendedor hubiere adquirido el inmueble que está vendiendo, en el mismo año de la venta, en este caso no se grava con plusvalía, puesto que dicho impuesto ya fue cancelado en ese mismo año por el anterior dueño.
Hay un caso especial que puede causar confusión. Es el caso de la compra de terreno para venderlo luego que se ha construido en él. En este caso, la construcción resulta ser una mejora, y debe ser considerada como tal, por tanto debe sumársela al costo del predio. Valga una aclaración al respecto: La escritura de entrega de obra, que acostumbramos para dejar constancia legal de la edificación, no justifica las mejoras. El certificado de avalúos municipales es el documento válido para justificar las mejoras.
De lo dicho resulta que cuando el precio de venta es el mismo que el precio de costo y avalúo, no existe plusvalía que pueda gravar la negociación.
Por otra parte, hay que tener en cuenta los descuentos que prevé la Ley. Estos son los siguientes:
a) Rebaja por años de poseer el inmueble: Exoneración total cuando el propietario lo ha tenido por más de veinte años. Esta consideración de la Ley resulta de la estipulación de la misma Ley que establece que por cada año de poseer el inmueble, tiene una rebaja del 5 % anual. Lógicamente, en 20 años habrá la exoneración total, esto es, del 100 %.
b) Una vez establecido el impuesto como se acaba de indicar, falta considerar la devaluación monetaria, para lo cual se recurre a la tabla de desvalorización que el Banco Central emite anualmente.
c) Si el predio fue adquirido con posterioridad al año 2006, se aplicará el impuesto con una rebaja del 10%.
Entonces, ¿CÓMO SE CALCULA LA PLUSVALÍA?
1.- Precio de venta menos (-) costo = utilidades;
2.- Rebaja por años de posesión del inmueble, exoneración total a los 20 años;
3.- Sobre éste valor se aplicará el 5%, que será el impuesto a pagarse.
4.- Considerar la rebaja del 10% si fue adquirido después del 2006.
Una recomendación final, antes de concretar la venta, debe establecerse el valor que debe pagarse por éste concepto, puesto que en el momento de realizar las escrituras puede resultar un obstáculo demasiado oneroso que llegue hasta impedir la negociación.
Por Marcela Chávez Aguirre
Corredora de Bienes raíces
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