LA COMPRAVENTA

LA COMPRAVENTA:

59.- ¿En que consiste el contrato de compraventa?
Consiste en la obligación de una de las partes en dar una cosa, y la otra, a pagarla en dinero.

60.- la compraventa de inmuebles de que manera debe ser hecha?
Debe hacérsela por escritura pública e inscribírsela en el registro de la propiedad.

61.- El contrato de compraventa, ¿puede hacérselo ante el notario de cualquier cuidad?
Así es, pero es conveniente hacerlo en la ciudad donde se encuentra ubicado el inmueble a fin de cancelar con facilidad, tributos propios de cada cuidad o provincia.

62.- ¿Qué precauciones hay que tomar para celebrar el contrato de compraventa de un inmueble?

 Obtener el certificado del registrador en el mismo día o en el día previo de la venta, si fuera posible;
 Realizar la medición del inmueble para establecer diferencias de áreas y todo otro detalle relacionado que pudiere tener;
 Obtener el certificado de usu de suelo, que otorga el municipio para estar seguros del uso que se le puede dar al inmueble;
 Señalar y determinar el cheque con que se paga;
 Hacer incluir la construcción que se ha hecho, si la misma no está inscrita, con el certificado que emite el departamento de planificación, previo el permiso de construcción y constatando el avance de obra;
 Declaración del comprador, jurada, indicando que los dineros son de buena procedencia, lícita;
 Tener cuidado de que no exista lección enorme porque el precio es inferior al cincuenta por ciento del avalúo o más del doble del avalúo catastral;
 Si lo que se vende es propiedad horizontal, asegurarse que estén pagadas las expensas comunes, con el certificado que emite el administrador del edificio.

63.- En caso que la venta sea hecha por un heredero, ¿de qué manera se paga el impuesto?
En este caso el impuesto debe pagarse parcialmente, esto es, solo por la parte que se está vendiendo.

64.- Cuando hay una diferencia entre el precio del avalúo catastral y el precio que se paga, siendo mayor este último, ¿de qué manera debe instrumentarse el convenio para no incurrir en el pago excesivo de impuestos (venta real)?

Puede hacerse, en este caso, cuando hayan mejoras en el inmueble, puede reconocerse estas mejoras en documento separado, independiente de la escritura.

65.- ¿Quién debe redactar la minuta?

Debe redactarla un abogado competente, no debe dejarse a criterio del notario y mucho menos del corredor de Bienes Raíces.

66.- ¿Qué hacer para el caso de que el vendedor tenga que firmar la escritura de compraventa sin recibir el precio, por cuanto éste debe ser entregado una vez inscrita la venta junto con la hipoteca, y el banco no entrega el dinero mientras no está inscrita la hipoteca?

Como la hipoteca se instrumentaliza en la misma escritura de compraventa, y el vendedor tiene que esperar a que el Banco entregue el crédito en base a la hipoteca, en estos casos se recurre al aval bancario, que es una carta que otorga el banco a favor del vendedor, garantizando el pago del saldo del precio de la venta, una vez que la escritura de compraventa e hipoteca salga inscrita en el registro de la propiedad; es un mecanismo idóneo y seguro.

67.- ¿Qué se puede hacer para evitar la deventaja del comprador, que cancela el precio de la compraventa en el momento de la firma de la escritura, y hasta que la inscriba pasan días o semanas, y el inmueble es suceptible de gravámenes?

La solución es pactar el pago contra la inscripción en el registro de la propiedad.

68.- ¿Se puede vender la propiedad separada del goce de la misma?
Si se puede.

69.- ¿a que se llama nuda propiedad?

Se le llama al dominio, separado del goce de la cosa.

70.- ¿A qué se llama usufructo?

Se le llama así al goce de la cosa.

71.- ¿Cuándo es conveniente vender la nuda propiedad, separada del usufructo o goce de la misma?

Es un mecanismo idóneo para pasar la propiedad a nombre de los hijos, reservando el usufructo vitalicio a nombre de los padres, con lo cual se evitan gravosos pagos de impuestos a las herencias.