1.- Certificado del Registrador de la Propiedad.- Observar la vigencia del mismo, esto es, que su fecha de expedición no exceda los treinta días; actualizarlo un día antes de la firma; solicitar que contenga la historia de dominio y gravámenes. Las prohibiciones o impedimentos deben ser saneados. El gravamen de hipoteca por sí solo no impide la venta.
2.- Promesa de venta.- Cerciorarse que el bien no esté comprometido con promesa de compraventa ( que no necesita inscripción). De ser así, lo conveniente sería que el promitente vendedor haga comparecer al promitente comprador en la escritura respectiva, para enervar o impedir un posible juicio penal por estafa.
3.- Historia de Dominio.- Los inmuebles deben poseer una secuencia cronológica de al menos quince años, que indique quienes fueron sus titulares y como se hicieron las transferencias de dominio, de manera que si se trata de inscripción de escrituras sin antecedentes, como de entrega de obras de vivienda o de entrega de infraestructura de muros de camaroneras, estaremos frente a una inscripción irregular de un documento que probablemente no constituya título de dominio.
4.- Obligaciones no Satisfechas.- De encontrarse libre de gravámenes la propiedad, averiguar la situación de solvencia del vendedor, si se han presentado o exista la posibilidad de que se presenten juicios contra éste por obligaciones no satisfechas, que puedan gravar la propiedad en los días subsiguientes a la celebración de la escritura e impedir su posterior inscripción. De ser así, condicionar el pago de la propiedad a la inscripción de la escritura.
5.- Certificado de Expensas Comunes.- Si el inmueble a vender está sujeto al régimen de propiedad horizontal, exigir el certificado de encontrarse al día en el pago de alícuotas u expensas comúnes, puesto que el monto de la deuda por éste concepto puede ser de tal magnitud que haga desistir del negocio. Por lo demás, es recomendable establecer en la escritura quién paga los gastos y los impuestos de la compraventa.
6.- Luz y Agua.- Verificar con las planillas correspondientes, si hay deudas por agua y energía electrica.
7.- Levantamiento Planimétrico.- Exigir y verificar el correspondiente levantamiento planimétrico, para establecer si existen diferencias de área, que en tal caso su titularidad y dominio corresponde al Municipio respectivo.
8.- Construcción no inscrita.- Verificar si en el objeto de la venta se encuentra una construcción no inscrita en el Registro de la Propiedad. En tal caso el vendedor deberá hacerla constar justificando la misma, con escritura de entrega de obra (en El Oro), con permiso de construcción, avance de obra y certificado que emite el Departamento de Planificación del Municipio (en otros municipios), de manera que al momento de la inscripción de la escritura, conste también la construcción.
9.- Certificado de Uso de Suelo.- Exigir el certificado de uso de suelo para verificar si el inmueble sirve a los propósitos del comprador. Si existe alguna construcción en el inmueble, verificar si de acuerdo a la regulación municipal no se trata de una “construcción con permio provisional”. De ser así tener en cuenta la vigencia del permiso, que puede ser hasta por cinco años, prorrogables por otros cinco. De encontrar que el plazo está próximo a expirar, el avalúo de ésta construcción debe considerarse como si se tratase de un inmueble a demoler.
10.- Del Poder Especial Para Venta de Inmueble.- En el caso de que la parte vendedora intervenga a través de apoderado especial, éste poder debe ser especial y debe contener: a) Descripción pormenorizada del inmueble a venderse, con área, linderos, medidas, código municipal o catastral; b).- El antecedente referido a la adquisición; c).- Cláusula especial que faculta a vender; d).- La facultad del apoderado para pactar precio y para recibirlo; e) Firma del propietario. No hace falta poder para comprar, dado que lo puede hacer bajo la formula civil de “estipulación a favor de otro”. Cuando ha transcurrido un tiempo considerable desde la fecha en que se otorgó el poder, exigir el certificado de no haber sido revocado, en la notaría de origen.
11.- Cláusula de licitud de Fondos.- Solicitar al comprador que inserte en la escritura una cláusula con su declaración de que el dinero que entrega tiene un origen lícito. Hacer constar en la escritura la identificación del cheque con el que se paga.
12.- Autorización de la Marina.- Si se trata de venta de camaroneras, cerciorarse si son tierras de propiedad particular o del Estado, y exigir la autorización de la Marina, para el caso de tratarse de tierra de playas y bahías.
13.- Impuestos.- Establecer el cumplimiento del pago de impuestos con el certificado respectivo.
14.- Título de dominio.- Revisar la autenticidad del título de dominio, de manera particular la autenticidad de poderes; de generar dudas, acudir a la notaría donde se otorgó el mismo o, en su lugar, a un abogado especializado a fin de que establezca si no se trata del caso señalado en el apartado 3 del presente memorial
15.- Acta o Sentencia de Posesión Efectiva.- Para el caso de transferencia de derechos y acciones hereditarios, cerciorarse de que no existen más herederos. Exigir acta o sentencia que otorga la posesión efectiva a los herederos que venden para acreditar, por parte de los herederos, buena fe de la posesión de los bienes que . Considerar han heredado; tener en cuenta que cuando han transcurrido más de cinco años del fallecimiento del titular del dominio o causante, habrán prescrito los impuestos de la herencia y el derecho de herederos conocidos y presusntos a reclamar la herencia. Tomar en cuena que quien vende derechos hereditarios sólo se hace responsable de su calidad de heredero y de la cuota que tiene en el inmueble.
16.- Poderes apostillados.- Verificar que los poderes, cuando vienen del exterior, sean otorgados en uno de los consulados del Ecuador en el exterior, o en su defecto, estén con los sellos que indica estar apostillados, y cumplan con lo observado en el apartado 10 del presente memorial.
17.- Alcabalas.- Verificar la fecha de adquisición del inmueble por parte de quién lo vende, a fin de establecer si hay rebajas del impuesto: 40 % si se lo vende en el primer año luego de adquirirlo; 30 %, si se lo vende en el 2do año; 20, si es en el tercer año.
Verificar si hay exoneración del impuesto para compradores como el IESS, municipalidades, organismos privados con finalidad social; además tomar en cuenta las exonerciones que realiza la Ley del Anciano.
18.- Plusvalía.- El impuesto a las utilidades en la compraventa de predios urbanos corresponde el pago al propietario. Si los paga el comprador, hacer constar en las escrituras. Tener en cuenta que hay una rebaja del 5 % por cada año, llegando al 100 % en 20 años.
19.- Certificado de Mejoras.- Si hay mejoras realizadas al inmueble que se vende, exigir el certificado de mejoras, que otorga el Municipio, por cuanto las mismas se imputan al costo de compra inicial, por lo que disminuyen el gravamen y “matan” el impuesto a la plusvalía. Tener en cuenta que en la trasferencia de herencias, por ser éstas a título gratuito, no se paga plusvalía. Con el certificado de avalúo municipal también se justifica las mejoras.
20.- Posesionarios.- Verificar si el inmueble que se vende no tiene actualmente terceros posesionarios, que puedan impedir o entorpecer el ejercicio inmediato del dominio, en cuyo caso estaríamos comprando problemas.
21.- Inquilinos.- Tener en cuenta que si existen inquilinos, el comprador dispone de 30 días contados a partir de la inscripción de la escritura, para notificarlos con el desahucio. Caso contrario los contratos de arriendo se renovarán automáticamente con el nuevo propietario. Si existe arrendamiento por escritura pública, el nuevo propietario está obligado a respetar dicho arriendo, por lo que no procede el deshacucio.
22.- Certificado de Avalúo Catastral.- Observar que el precio que consta en el contrato que se realiza, no sea inferior a la mitad del que consta en el certificado de avalúo, puesto que puede dar lugar a la rescisión (nulidad) del contrato por lesión enorme; asi mismo verficar que éste precio no sea el doble que el constante en dicho avalúo, porque puede dar lugar a rescisión en favor del comprador.
23.- Inmuebles que han sido rematados.- Si se está comprando un inmueble adquirido por el dueño en remate, verificar que exista la entrega material ordenada por el juez en favor del dueño, con lo cual estableceremos que el vendedor tiene la posesión legal del mismo y evitaremos probables reclamos de honorarios por parte de depositarios judiciales que tuvieron en su poder el bien.
24.- Inmuebles en proceso de remate.- Cuando un remate ha llegado al estado de calificación de postura, y no ha sido todabía adjudicado, considerar la posibilidad de realizar la compraventa en ése estado, evitando realizar doble escritura: la que realiza el juez al postor y la que éste último realiza al comprador final, con lo cual se pueden evitar los impuestos generados por una transferencia de dominio. Una vez dictado el auto de adjudicación, no cabe hacer la cesión de los derechos que éste contiene.
25.- Acta de Junta General.- Cuando el vendedor es una compañía o una persona jurídica, examinar si el gerente está facultado para enajenar el inmueble de la compañía, revisando el Estatuto de la Compañía o exigiendo el Acta de Junta General de socios o accionistas que autorizan al representante de la misma para vender el inmueble, acta que servirá como documento habilitante en la escritura de compraventa.
Colaboración de la ACBRO
Administración 2010/2012
Ab. Magner Aguirre Pastor
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