¿Burbuja Inmobiliaria en El Oro?

Se define como burbuja inmobiliaria al incremento injustificado y especulativo de los precios de los bienes raíces.  Es normal que los precios suban por la inflación, encarecimiento de materiales, mano de obra, costos financieros, etc.,  aun así en una economía dolarizada como la nuestra la suma de todos estos factores no debe incidir más allá de un 6 al 10% anual en el precio del bien.

En la ciudad de Machala,  en 2010 encontrábamos viviendas nuevas, en ciudadela cerrada, de 120 a 140 metros por $ 85.000, hoy la misma vivienda cuesta $ 135.000.

Según el Instituto Nacional de Estadísticas, el Índice de Precios de la Construcción (IPCO) ha sufrido una variación anual del 5% en los últimos tres años,  la inflación ha estado en niveles inferiores al 5%,  los costos salariales se han incrementado moderadamente, el tipo de interés  hipotecario se mantiene en niveles del 9% anual.

Por lo tanto, analizando los datos macroeconómicos de nuestro país podemos decir que nos encontramos en un periodo de estabilidad, en el que los precios de la mayoría de bienes y servicios no varían bruscamente como sucedió hasta el año 2000.  Además, nuestra ciudad dispone entre el Norte y el Este de gran cantidad de suelo urbanizable que puede absorber la demanda presente y futura de vivienda.

¿Entonces que empuja los precios de la vivienda al alza?

En primer lugar analizamos el mercado por el lado de la demanda:

• Uno de los  principales factores que han incrementado la demanda de vivienda es la concesión de créditos hipotecarios realizada por el BIESS financiando el 100% de la vivienda hasta en 25 años plazo y a una tasa de interés menor que la banca privada.
• Otro factor es el incremento de familias en el segmento de la clase media, que hace 10 años representaban un 14% y actualmente llegan a un 35% de la población. 
• El tercer factor es la demanda de vivienda por parte de migrantes que regresan al país o compran como inversión. Esto se da mucho en ciudades como Piñas, en donde los precios han aumentado estratosféricamente.
• Finalmente tenemos a los inversores que compran con fines meramente especulativos (compran barato, esperan un tiempo y venden caro) Un ejemplo de este tipo de operaciones es lo que ocurrió con uno de los mejores proyectos urbanísticos de Machala, ubicado a la entrada de la ciudad, todos los solares se vendieron inmediatamente después de haber sido puestos al mercado por la promotora inmobiliaria y fueron adquirido por inversionistas que actualmente los venden con un recargo del 100% sobre su valor inicial.

Analizando el lado de la oferta encontramos los siguientes factores:

La oferta actual de viviendas es insuficiente para cubrir la demanda, esto ha originado que los promotores inmobiliarios incrementen exageradamente el precio de las casas, vendiéndolas hasta en un 80% más de lo que cuesta una casa nueva de similares características en una urbanización de la vía a la costa en Guayaquil.

La ley del COOTAD y las ordenanzas Municipales exigen que para vender un terreno en solares este deba ser urbanizado y contar con todos los servicios básicos, esto permite que la ciudad crezca ordenadamente pero encarece el costo del suelo.

Una parte importante de los macrolotes ubicados en las áreas de crecimiento de la ciudad están en manos de inversionistas a los que no les interesa o no tienen los recursos para desarrollar proyectos inmobiliarios en ellos, simplemente les interesa que suba el valor del suelo para venderlos.

Como conclusión podemos decir que la tendencia alcista de la vivienda en nuestra provincia continuará (con el consecuente riesgo de que explote la burbuja inmobiliaria) mientras no se tomen los correctivos necesarios tanto por parte de las administraciones municipales respectivas como de parte de los promotores inmobiliarios.

Una opción válida es que las  administraciones municipales emprendan en planes de vivienda social, declarando si es necesario como áreas de utilidad pública zonas urbanizables de la ciudad.  Esta última medida ocasionaría que propietarios de macrolotes decidan urbanizarlos antes de que se los expropien, incrementando de esta manera la oferta de vivienda.

Otras instituciones como el BIESS y el  Miduvi,  deberían crear proyectos inmobiliarios que contribuyan a cubrir la demanda insatisfecha de viviendas, esto ocasionaría que los precios bajen y se elimine el peligro de una burbuja inmobiliaria.

En caso de que no se tomen las medidas adecuadas la burbuja explotara (con la consecuente bajada drástica de los precios)  cuando se produzca una crisis económica o un cambio de ciclo, en ese momento, las personas que actualmente se endeudan en viviendas con valores elevados no podrán hacer frente a sus pagos y sacaran sus viviendas al mercado.

Es muy importante que la persona que desee comprar una vivienda se asesore con un profesional del sector, así de esta manera invierte de manera segura y protege su patrimonio.