Estimación imparcial sobre la naturaleza, calidad, valor, utilidad específica y aspectos esenciales de una propiedad raíz, basándose siempre en la integridad del equipo avaluador y experiencia en recoger y analizar la información relacionada con el inmueble a ser avaluado sin convertirse en abogado de una causa, entidad o persona, siendo principalmente profesional, manteniéndose continuamente informado, sin temor al cambio con el principio de “ mientras mas cambian las cosas mas se mantienen uniformes” a fin de permanecer competitivo para poder interpretar las notas de interés y tendencia del mercado de capitales y medición de la capacidad de compra del mercado en el momento de estimar el valor de remate el mismo que es clave para la recuperación del crédito; considerando como norma que “ El concepto expresado por un avaluador, nunca tendrá mayor aceptación que la reputación del avaluador que lo expresa” ya que solamente una persona que adopta normas elevadas de pericia e integridad hacia su profesión, está en capacidad de producir opiniones sobre el valor de un bien inmueble, que contarán con el respeto, aceptación de sus clientes y de la sociedad, que además podrán con plena y absoluta confianza utilizar sus conceptos en la realización de créditos hipotecarios.
FACTORES QUE INCIDEN EN UN AVALÚO:
1. FACTORES DE VALOR
2. FACTORES FÍSICOS
Son esenciales para definir la naturaleza misma del bien (terreno para urbanizar, construir, tierra agrícola con tendencia a transformarse en urbana, vivienda, comercio número de pisos según norma municipal). Esquemáticamente los factores físicos se pueden agrupar en dos categorías.
Características del bien: Superficie, topografía, configuración, calidad del suelo, del subsuelo y si hay construcción se considera materiales empleados, calidad de los mismos, diseño arquitectónico, obsolescencia funcional o física, mantenimiento si tiene relleno con mejoramiento se averiguará su espesor especialmente si no es igual en toda la estructura y tipo de compactación, ya que se ha observado en Pastaza que rellenos mal compactados con la presencia de un sismo moderado se produce el acomodo de los granos (Reducción de poros) y por consiguiente hundimientos.
Ubicación y entorno inmediato.- Clase de sector, zonificación, situación geográfica, proximidad de servicios públicos y su calidad, servicios comunales cercanos tales como colegios, iglesias, parques, clubes sociales, campos deportivos, instituciones financieras, policía, facilidades de comunicación, cercanías a vías, autopistas, supermercados.
3. FACTORES JURIDICOS
Hipotecas, embargos.
Ocupación del bien. Si el bien está alquilado la posibilidad de su ocupación inmediata o la posible dificultad para desalojar al inquilino del predio ( Aplicable al caso de Compra e Hipoteca). En caso de fincas colonos que ocupen total o parcialmente la propiedad. Puede haber casos en que la existencia de un arrendatario no permite al eventual comprador modificar el uso del bien afectando negativamente su valor, pero hay casos en que el uso del bien beneficia ( good will). Cuando el comprador tiene las aptitudes para continuar con el mismo uso.
Legislación sobre arrendamiento o afectación por plan regulador ( Normas Municipales). Se debe investigar a profundidad las reglas urbanísticas vigentes.
Servidumbre. La existencia de servidumbre de cualquier tipo constituyen en la mayoría de los casos un factor negativo para los bienes que gravan.
4. FACTORES SOCIO ECONOMICOS
Los factores socio económicos influyen profundamente en los valores de los bienes raíces.
Los factores que gravitan sobre el valor de la propiedad son: La demanda solvente: Esta determina tanto el número como la categoría de los posibles compradores, delimitando al mismo tiempo las posibilidades de venta. La demanda solvente varía de acuerdo con las circunstancias, con el tipo y características del inmueble y su localización en la medida que existan centros urbanos en los cuales se concentren determinados sectores poblacionales y sociales. Ejemplo: (El avalúo de remate de una construcción lujosa y/o cara en Santa Clara es inferior al de una similar en el centro comercial de Puyo).
5. ASPECTO DEMOGRAFICO
Un aumento de la población producido por distintos fenómenos sociales y económicos tales como migración poblacional, descentralización administrativa o industrial, desarrollo turístico, rehabilitación del centro de la ciudad, construcción de nuevas ciudadelas, complejos industriales, renovación urbana, son factores que crean expectativas de posibles aumentos en los valores de las propiedades. Lo contrario sucede cuando se produce un éxodo poblacional por cualquier causa en cuyo caso el efecto es de disminución del valor o por lo menos estancamiento del mercado por caída o reducción de la demanda. En muchos casos los fenómenos poblacionales son de tipo temporal, pero no dejan de ejercer una influencia sobre el mercado y para avaluar hay que estar atento a estos fenómenos y analizar sus posibles efectos en el mercado que puede ser a mediano y a largo plazo.
FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALÚO
Los precios básicos de los diferentes inmuebles, especialmente de los lotes urbanos, están determinados en primer termino por el vecindario ya será este residencial, comercial o industrial. Los precios básicos de las diferentes edificaciones están determinadas por el costo actual que tendría la construcción de un inmueble similar en cuanto a su localización, características y acabados, pero hay que tomar en cuenta que la vida de una propiedad depende del mantenimiento a que esta haya sido sometida y de las mejoras o reformas que se le haya efectuado, considerando el deterioro físico que puede ser por el uso, la obsolescencia funcional por falla de diseño o de servicio lo que hace que una edificación se juzgue inadecuada.
EL PROCESO DE LA AVALUACIÓN
Cada avalúo debe concebirse como un proceso investigativo independiente, que requiere el acopio y la mayor cantidad posible de información relevante, también el análisis de la misma para poder emitir con alta proporción de certeza, un juicio en cuanto al valor de la propiedad objeto del avalúo. Por lo general para investigaciones de valores se recurre a:
1. Transacciones notariales
2. Anuncios y ofertas
3. Información de otros avaluadores
4. Remates judiciales
5. Avisos
ELEMENTOS A REUNIR
Para obtener el precio unitario básico para el terreno es necesario incluir los datos siguientes:
Para obtener el precio unitario básico para el terreno es necesario incluir los datos siguientes:
a. Fecha de la transacción y de la oferta o del anuncio de venta.
b. Fuente de información
c. Localización, distancia a la esquina mas importante
d. Dimensión del lote
e. recio y condiciones de venta
CÁLCULO DE FACTORES
a. De fondo
b. De frente
c. De irregularidad
d. De depreciación
e. De mantenimiento
f. De actualización de precio
PRECIO COMERCIAL
Por precio comercial de un inmueble, se entenderá por el valor expresado en Dólares Norte Americanos que un propietario está dispuesto a recibir y un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble, como justo y equitativo de acuerdo a su localización y características generales, actuando ambas partes libres de todo apremio, necesidad o urgencia.
Por precio comercial de un inmueble, se entenderá por el valor expresado en Dólares Norte Americanos que un propietario está dispuesto a recibir y un comprador está dispuesto a pagar por un inmueble, como justo y equitativo de acuerdo a su localización y características generales, actuando ambas partes libres de todo apremio, necesidad o urgencia.
MÉTODOS AVALUATORIOS
a. Método comparativo o de mercado
b. Método del costo
c. Método residual
d. Método de la renta
e. Método de capitalización
Para que el método comparativo tenga aplicación científica se requiere la Homogenización y aplicación de varios factores complementarios. En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. El cual solo se puede determinar a través del método comparativo o de mercado. Este método se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles. Se debe tomar el factor de fuente en el caso de que los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de letreros puestos en el lote que se está ofertando, es decir precios que pide el propietario generalmente hay un incremento por encima del valor de mercado, ya que generalmente se pide mas para obtener una buena transacción.
En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse el valor comercial o posible transacción., para acercarse al precio que pagará la demanda. Generalmente se aplica un factor de fuente de 0.90; más cuando hay crisis inmobiliaria la transacción puede llegar hasta en un 70 %. En época de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente de 0.8. Sin embargo hay que ser cauteloso en este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptan transacción. Así como hay otros que suben el 30 % para poder obtener una rebaja apreciable.
En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse el valor comercial o posible transacción., para acercarse al precio que pagará la demanda. Generalmente se aplica un factor de fuente de 0.90; más cuando hay crisis inmobiliaria la transacción puede llegar hasta en un 70 %. En época de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente de 0.8. Sin embargo hay que ser cauteloso en este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptan transacción. Así como hay otros que suben el 30 % para poder obtener una rebaja apreciable.
Factor de Profundidad. En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demerito en la medida en que el lote sea mas profundo para lo cual existen algunos criterios; Hoffman, Harper, criterio 1/3 – 2/3, Jerrett, Ibape y el criterio 4-3-2-1 este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte del terreno, generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3 – 2/3. El factor de frente es mucho mas influyente cuando el lote está situado en una zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).
INFLUENCIA DE LA FORMA. Solo se ha referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangulares. Pero Puyo en la zona central tiene lotes irregulares como resultado de las particiones y/o compraventa parciales que a través de los años se han realizado o cuando se generan procesos de expropiación para ampliar una vía quedan lotes irregulares. Cuando las irregularidades son pequeñas, se puede asumir que el lote es regular y se aplican los métodos anteriores. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo de FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE.
INFLUENCIA DE LA FORMA. Solo se ha referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o rectangulares. Pero Puyo en la zona central tiene lotes irregulares como resultado de las particiones y/o compraventa parciales que a través de los años se han realizado o cuando se generan procesos de expropiación para ampliar una vía quedan lotes irregulares. Cuando las irregularidades son pequeñas, se puede asumir que el lote es regular y se aplican los métodos anteriores. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo de FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE.
INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN. Se entiende por proporción la relación frente fondo, pero para una manzana se debe tomar el lote tipo predominante en el sector.
INFLUENCIA DEL TAMAÑO. Debemos recordar que el método comparativo trabaja con la ley de Oferta y Demanda. Según los clásicos tratadistas de la economía, la curva de demanda es descendente: a mayor precio menor cantidad de demanda y a menor precio mayor cantidad de demanda. Los economistas han acuñado un término llamado elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad de demanda ante la variación del precio. Este sería el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los precios totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande muy pocos.
INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES. La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por lotes esquineros que los demás lotes de la manzana los mismos que pueden costar entre un 10 % y 20 % más que los lotes medianeros. Si el lote se avalúa con casa, se le carga el porcentaje solamente al lote y la construcción vale igual que las demás.
INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN. Se refiere a determinación del frente del lote tipo según el tamaño de los otros lotes y no a la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo lo cual nos lleva más bien a un potencial de desarrollo, el precio del lote varía a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo. Es decir el metro cuadrado de terreno se incrementa cuando del lote en cuestión según reglamentación municipal se puede obtener dos.
INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA. La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo del barrio, si el promedio es plano es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un demérito, pero si todo el sector es inclinado es extraño encontrar un terreno plano y entonces el terreno plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografía tipo del sector para a sí examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le establecemos una valorización. Un método practico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los terrenos planos así como también en el caso de lotes pantanosos.
Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimiento de tierras, excavaciones o de relleno con material de mejoramiento, debe calcularse ese costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero hay casos en los que hay que construir muros de contención con un costo muy elevado lo que pueden hacer que el lote tenga un costo de la mitad del lote plano. Para considerar esto el Ingeniero Ruy Conteiro y en México se propone aplicar la relación F = 1-D/2. Siendo F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Teniendo mayor castigo al declive hacia abajo.
VALOR DE PLOTTAGE.- Es el caso de lotes de poco frente al unirse aumentan de valor el metro cuadrado
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA
En el avalúo de la construcción o las mejoras se aplicará únicamente el Método del Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para luego llegar al costo actual de la Construcción o Mejoras. El costo de reposición es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la construcción nueva para partir de allí a identificar el costo actual. Hay que entender bien cómo se hace la Construcción Nueva para avaluar la construcción usada.Los presupuestos de construcción en la generalidad se dividen en los siguientes costos.
INFLUENCIA DEL TAMAÑO. Debemos recordar que el método comparativo trabaja con la ley de Oferta y Demanda. Según los clásicos tratadistas de la economía, la curva de demanda es descendente: a mayor precio menor cantidad de demanda y a menor precio mayor cantidad de demanda. Los economistas han acuñado un término llamado elasticidad, el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un bien elástico es aquel que tiene una disminución alta de la cantidad de demanda ante la variación del precio. Este sería el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los precios totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande muy pocos.
INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES. La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por lotes esquineros que los demás lotes de la manzana los mismos que pueden costar entre un 10 % y 20 % más que los lotes medianeros. Si el lote se avalúa con casa, se le carga el porcentaje solamente al lote y la construcción vale igual que las demás.
INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN. Se refiere a determinación del frente del lote tipo según el tamaño de los otros lotes y no a la zonificación municipal o reglamentación de usos del suelo lo cual nos lleva más bien a un potencial de desarrollo, el precio del lote varía a medida que se cambia de zona o tamaño del lote tipo. Es decir el metro cuadrado de terreno se incrementa cuando del lote en cuestión según reglamentación municipal se puede obtener dos.
INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA. La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo del barrio, si el promedio es plano es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un demérito, pero si todo el sector es inclinado es extraño encontrar un terreno plano y entonces el terreno plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografía tipo del sector para a sí examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le establecemos una valorización. Un método practico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los terrenos planos así como también en el caso de lotes pantanosos.
Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector. Si se trata únicamente de movimiento de tierras, excavaciones o de relleno con material de mejoramiento, debe calcularse ese costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero hay casos en los que hay que construir muros de contención con un costo muy elevado lo que pueden hacer que el lote tenga un costo de la mitad del lote plano. Para considerar esto el Ingeniero Ruy Conteiro y en México se propone aplicar la relación F = 1-D/2. Siendo F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Teniendo mayor castigo al declive hacia abajo.
VALOR DE PLOTTAGE.- Es el caso de lotes de poco frente al unirse aumentan de valor el metro cuadrado
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA
En el avalúo de la construcción o las mejoras se aplicará únicamente el Método del Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para luego llegar al costo actual de la Construcción o Mejoras. El costo de reposición es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la construcción nueva para partir de allí a identificar el costo actual. Hay que entender bien cómo se hace la Construcción Nueva para avaluar la construcción usada.Los presupuestos de construcción en la generalidad se dividen en los siguientes costos.
- Costos directos
- Costos indirectos
- Costos administrativos y de ventas
- Costos financieros
AVALÚO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN
Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los desembolsos solicitados de un préstamo para construcción. Estos valores se aplican sobre el lote y la construcción realizada a la fecha presente. No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas. La entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en inventario o anticipo. Mas aún no importa para ello si el constructor los debe o los ha cancelado con dinero propio o de otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote. Generalmente los valores se los obtiene del presupuesto de la construcción en el mismo que consta cantidad y el precio de todos y cada uno de los rubros a realizarse en la construcción.
Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los desembolsos solicitados de un préstamo para construcción. Estos valores se aplican sobre el lote y la construcción realizada a la fecha presente. No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas. La entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en inventario o anticipo. Mas aún no importa para ello si el constructor los debe o los ha cancelado con dinero propio o de otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote. Generalmente los valores se los obtiene del presupuesto de la construcción en el mismo que consta cantidad y el precio de todos y cada uno de los rubros a realizarse en la construcción.
AVALÚO DE OBRAS INCONCLUSAS
El avalúo de una obra paralizad es similar a un proyecto en construcción pero tiene algunas variantes. Se puede seguir los pasos siguientes:
El avalúo de una obra paralizad es similar a un proyecto en construcción pero tiene algunas variantes. Se puede seguir los pasos siguientes:
a) Se aplica para los costos directos el mismo procedimiento anterior de acuerdo a cantidad y precio actual de los rubros realizados, aunque en una obra paralizada no haya datos del presupuesto inicial.
b) Se determina el prototipo y el costo directo por metro cuadrado de la cámara de la construcción o realizando un presupuesto actualizado.
c) Se determina los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar a esta etapa de la obra: permiso municipal, planos arquitectónicos y estructurales.
d) Se estima un costo administrativo del cinco por ciento.
e) Se añade el valor del lote a costo actualizado.
f) Debe tenerse cuidado si la obra se paralizo hace varios años y los motivos; buscando posibles fallas ya sea en el suelo, diseños o posible afectación por sismo o reglamentos municipales de ser posible preguntar al maestro que inicio la construcción.
b) Se determina el prototipo y el costo directo por metro cuadrado de la cámara de la construcción o realizando un presupuesto actualizado.
c) Se determina los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar a esta etapa de la obra: permiso municipal, planos arquitectónicos y estructurales.
d) Se estima un costo administrativo del cinco por ciento.
e) Se añade el valor del lote a costo actualizado.
f) Debe tenerse cuidado si la obra se paralizo hace varios años y los motivos; buscando posibles fallas ya sea en el suelo, diseños o posible afectación por sismo o reglamentos municipales de ser posible preguntar al maestro que inicio la construcción.
AVALÚO DE CONSTRUCCIONES USADAS
El caso mas general es avaluar construcciones ya existentes que tienen usos de varios años y presentan mejor o peor estado conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. El punto de partida casi siempre es determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan esos materiales o sistemas constructivos de antaño, entonces se aplican el VALOR DE SUSTITUCIÓN. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.
DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES.
Depreciación de pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo: Existen tres clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación funcional. La depreciación física que corresponde al uso por el tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Íntimamente ligada a la anterior es la depreciación por estado de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación por el mantenimiento. Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a que el inmueble ya no es adecuado para las expectativas de uso actuales.
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines fiscales que en general tienen un fin diferente. Los métodos mas empleados para la depreciación de orden físico son los siguientes:
El caso mas general es avaluar construcciones ya existentes que tienen usos de varios años y presentan mejor o peor estado conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. El punto de partida casi siempre es determinar el VALOR DE REPOSICIÓN o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y acabados dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan esos materiales o sistemas constructivos de antaño, entonces se aplican el VALOR DE SUSTITUCIÓN. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.
DEPRECIACIÓN DE INMUEBLES.
Depreciación de pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo: Existen tres clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación funcional. La depreciación física que corresponde al uso por el tiempo, tiene una directa relación con la edad de la construcción. Íntimamente ligada a la anterior es la depreciación por estado de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación por el mantenimiento. Se aplica también la Depreciación Funcional que corresponde a que el inmueble ya no es adecuado para las expectativas de uso actuales.
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se debe confundir la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines fiscales que en general tienen un fin diferente. Los métodos mas empleados para la depreciación de orden físico son los siguientes:
a) Método de la Línea Recta
b) Método de Parábola de Kuentzle
c) Método de Ross
d) Método de Heidecke para el Estado de Conservación
e) Tabla de Fitto y Corvini
AVALÚO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO
Se entiende aquellos terrenos cerca de la ciudad cuyo precio está mas determinado por la función urbana que por la actividad agropecuaria. La localización es el factor determinante en su precio y no por la capacidad de uso del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados.
FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO
LOCALIZACIÓN
a) Urbanizables: De acuerdo con su ubicación espacial, los terrenos que están cercanos al perímetro urbano y tienen expectativas de urbanización futura adquieren un precio mayor diferente al agrícola aunque no se puede desarrollar actualmente para vivienda.
b) Prolongación de la vida urbana: Otros predios cercanos a la ciudad pero no urbanizables debido a su distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante urbano de lugar de esparcimiento. Su precio no depende tanto del factor espacio sino del tiempo que se emplee en su acceso es decir características de la vía. Al avaluar terrenos suburbanas hay que tener mucho cuidado ya que es inútil considerar productividad agropecuaria, importa mas la construcción y las mejoras que la tierra en si, las vías y el rápido acceso son determinantes, el tamaño suele cercano a una Hectárea, no se puede guiar por los precios de oferta ya que muchas veces distorsionan completamente el mercado, considerar que con apertura o mejora de las vías la oferta se vuelve especulativa y se dificulta la labor del avaluador.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
El método de Capitalización es una variante del método de la renta. Se basa en el cálculo esperado de la rentas futuras de un inmueble, un negocio o un activo traídos a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquieren con el fin de obtener una renta o una utilidad. El monto de dicha renta o utilidades se relacionan con el tiempo y la tasa de interés de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en valor presente. Se trata de una evaluación financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio o del inmueble que se está avaluando en función de la renta. Para ello es necesario recordar las bases de las matemáticas financieras y la teoría de la evaluación financiera de un proyecto. La evaluación financiera requiere conocer cinco conceptos básicos: Valor Presente, Valor Futuro Tasa de interés o de descuento, Período o Tiempo y Factor de Recuperación Constante a Capital ( PMT )
AVALÚO DE HOTELES
Es necesario diferenciar un pequeño hotel en el centro de la ciudad, con uno que tiene un centro de convecciones con otros atractivos como piscina, sauna, etc.
LOS HOTELES COMO NEGOCIO
Información Requerida: El negocio del hotel se basa en la ocupación media y en la tarifa que cob re. Las tarifas son varias; la que se publica, la tarifa comercial y la tarifa contrato o de convención. Se puede seguir los pasos siguientes para recopilar la información:
Se entiende aquellos terrenos cerca de la ciudad cuyo precio está mas determinado por la función urbana que por la actividad agropecuaria. La localización es el factor determinante en su precio y no por la capacidad de uso del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados.
FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO
LOCALIZACIÓN
a) Urbanizables: De acuerdo con su ubicación espacial, los terrenos que están cercanos al perímetro urbano y tienen expectativas de urbanización futura adquieren un precio mayor diferente al agrícola aunque no se puede desarrollar actualmente para vivienda.
b) Prolongación de la vida urbana: Otros predios cercanos a la ciudad pero no urbanizables debido a su distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrícola por servir al habitante urbano de lugar de esparcimiento. Su precio no depende tanto del factor espacio sino del tiempo que se emplee en su acceso es decir características de la vía. Al avaluar terrenos suburbanas hay que tener mucho cuidado ya que es inútil considerar productividad agropecuaria, importa mas la construcción y las mejoras que la tierra en si, las vías y el rápido acceso son determinantes, el tamaño suele cercano a una Hectárea, no se puede guiar por los precios de oferta ya que muchas veces distorsionan completamente el mercado, considerar que con apertura o mejora de las vías la oferta se vuelve especulativa y se dificulta la labor del avaluador.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN
El método de Capitalización es una variante del método de la renta. Se basa en el cálculo esperado de la rentas futuras de un inmueble, un negocio o un activo traídos a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquieren con el fin de obtener una renta o una utilidad. El monto de dicha renta o utilidades se relacionan con el tiempo y la tasa de interés de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en valor presente. Se trata de una evaluación financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio o del inmueble que se está avaluando en función de la renta. Para ello es necesario recordar las bases de las matemáticas financieras y la teoría de la evaluación financiera de un proyecto. La evaluación financiera requiere conocer cinco conceptos básicos: Valor Presente, Valor Futuro Tasa de interés o de descuento, Período o Tiempo y Factor de Recuperación Constante a Capital ( PMT )
AVALÚO DE HOTELES
Es necesario diferenciar un pequeño hotel en el centro de la ciudad, con uno que tiene un centro de convecciones con otros atractivos como piscina, sauna, etc.
LOS HOTELES COMO NEGOCIO
Información Requerida: El negocio del hotel se basa en la ocupación media y en la tarifa que cob re. Las tarifas son varias; la que se publica, la tarifa comercial y la tarifa contrato o de convención. Se puede seguir los pasos siguientes para recopilar la información:
a) Recopilar la tasa promedio por habitación durante los últimos meses y de ser posible hasta los cinco años recientes.
b) Analizar las tendencias históricas en la tasa promedio por habitación y en la ocupación del hotel.
c) Investigar las tarifas promedio de la competencia y su ocupación.
d) Comparación de tarifas y ocupación de ese hotel con la competencia.
e) Proyectar cambios futuros en las tarifas y en la ocupación.
f) Determinar gastos de años anteriores.
g) Proyectar los gastos futuros según el tipo, utilizando el concepto de gasto marginal.
h) Determinar las utilidades esperadas de acuerdo con la base histórica y las proyecciones de ingresos y costos.
PROCESO DE AVALÚO. Se puede utilizar los métodos siguientes:
a) Método del Costo.
b) Método de Mercado
c) Método de Capitalización
AVALÚO DE ESTACIONES DE SERVICIO
Las estaciones de servicio o Gasolineras son otro caso de INMUEBLE NEGOCIO cuyo avalúo se hace mas por el método de capitalización que por el método del costo o el comparativo de mercado. Aunque el método comparativo da un parámetro, no es seguro ya que existiendo dos puestos de servicio uno al lado del otro, con terreno e instalaciones similares, el primero en el sentido del tráfico podría ser mas rentable porque los automovilistas lo ven primero. Igual no podría compararse con el puesto de servicio del frente, ya que el tráfico en ambas direcciones no es igual. Una estación de servicio a la salida de la ciudad no vende igual que a la entrada.
Se deberá tomar mucho cuidado al analizar el área del terreno y pensar que es un mal aprovechamiento del terreno este es un error porque todos los puestos de servicio tienen un área construida baja con sus mismas características. El valor de una estación de servicio está mas bien en proporción con el volumen de gasolina y sus derivados que vende al mes. El galonaje que venden depende mas de la ubicación específica o de la administración que de las buenas o malas instalaciones o construcciones que tenga, aunque a veces cuando el propietario es una institución tiene asegurados los clientes a través de los socios de esa institución y en el caso de venta se perdería ese potencial de clientes. Es necesario conocer el volumen de ventas en el período anterior con el fin de examinar su potencial de renta.
AVALÚO RURAL
El terreno es un factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno en bruto sin urbanizar y el terreno urbanizado. En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:
AVALÚO RURAL
El terreno es un factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno en bruto sin urbanizar y el terreno urbanizado. En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:
a) La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes.
b) La calidad o fertilidad de las tierras.
c) La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.
El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda. La tierra rural tiene un mayor precio si esta mas cerca de las ciudades grandes y de vías de buena calidad, una finca situada a media hora de vía asfaltada vale mas que aquella ubicada a dos horas de una vía lastrada. El mejor método para avaluar un terreno en bruto es el método de mercado o comparativo. A más del terreno en bruto se debe considerar otros factores que a continuación detallamos:
a) Fertilidad del Suelo: la misma tierra puede tener mejor o mayor capacidad productiva y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrológicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva dependiendo solamente de los nutrientes que se le añadan.
b) Las construcciones e Infraestructura: Con la ubicación y la fertilidad solamente tenemos el terreno en bruto, quizás despojado de su vegetación nativa pero aún no tenemos los medios para convertir en productiva la tierra. Ahora viene el trabajo del hombre colocando las MEJORAS.
Este factor viene dado por vivienda, galpones, establos, cercas, vías internas, instalación de energía es decir todo lo que modifique el terreno a fin de obtener producción agropecuaria. El método a utilizar será el del costo similar para las construcciones urbanas.
c) Cultivos Permanentes: Aquí nos referimos a cultivos que demoran mas de un año en alcanzar su producción y luego continúan produciendo por algunos años mas. Los cultivos de ciclo corto es mejor no considerarlos en el avalúo porque en el caso de compra – venta e hipoteca generalmente se negocian por separado. Para el avalúo de los cultivos permanente se aplicará el método de capitalización.
LO QUE SUELE DECIR EL PROFESOR VICENTE CABALLER DE LA VALORACIÓN:
Se parece a una pirámide hueca. En el vértice, hay unos científicos que investigan, y en la base, unos profesionales que redactan informes para cubrir una demanda de trabajo nada despreciable. Pero todo el espacio intermedio, entre el vértice y la base, está vacío.
Los profesionales de la base opinan que ellos son los que pisas la tierra firme y que los científicos del vértice viven en las nubes. Por el contrario, el vértice opinan que los métodos modernos de deberían aplicar en la práctica pericial mas de lo que se aplican, aunque solo sea para no ir en camello a la guerra de las galaxias. Falta así algo importante: un esfuerzo colectivo ( de unos y otros ) que aproxime criterios, técnicas y experiencias”
BIBLIOGRAFÍA:
- Apuntes de clases de cinco cursos dictados por el Economista Oscar Armando Borrero Ochoa.
- Avalúos de inmuebles y garantía del Economista Oscar Borrero (Bhandar editores).
- Valoración de Predios Agrarios del Economista Oscar Borrero (Bhandar Editores).
- Avalúo de bienes Urbanos Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Como Organizar y Presentar un Informe de Avalúo del Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Valoración Agraria Teoría y Práctica de Vicente Caballer Mellano(Ediciones Mundi-Prensa).
- Valoración Agraria Casos Prácticos de la Dr. Ingeniero Agrónomo Natividad Guadalajara (Ediciones Mundi-Prensa)
- Aluguel Imobiliário de Eng. Luiz Auricchio ( Editora Pini).
- Engenharía de Avaliacóes de Rubens Alves Dantas (Editora Pini).
- Engenharía Legal e de Avaliacoes de Sérgio Antonio Abunahman ( Editora Pini ).
- Principios de Engenharía de Avaliacoes de Eng. Alberto Lélio Moreira ( Editora Pini )
Por: Ing. Manuel Ignacio Torres Carrión
Puyo Ecuador
a) Fertilidad del Suelo: la misma tierra puede tener mejor o mayor capacidad productiva y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrológicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva dependiendo solamente de los nutrientes que se le añadan.
b) Las construcciones e Infraestructura: Con la ubicación y la fertilidad solamente tenemos el terreno en bruto, quizás despojado de su vegetación nativa pero aún no tenemos los medios para convertir en productiva la tierra. Ahora viene el trabajo del hombre colocando las MEJORAS.
Este factor viene dado por vivienda, galpones, establos, cercas, vías internas, instalación de energía es decir todo lo que modifique el terreno a fin de obtener producción agropecuaria. El método a utilizar será el del costo similar para las construcciones urbanas.
c) Cultivos Permanentes: Aquí nos referimos a cultivos que demoran mas de un año en alcanzar su producción y luego continúan produciendo por algunos años mas. Los cultivos de ciclo corto es mejor no considerarlos en el avalúo porque en el caso de compra – venta e hipoteca generalmente se negocian por separado. Para el avalúo de los cultivos permanente se aplicará el método de capitalización.
LO QUE SUELE DECIR EL PROFESOR VICENTE CABALLER DE LA VALORACIÓN:
Se parece a una pirámide hueca. En el vértice, hay unos científicos que investigan, y en la base, unos profesionales que redactan informes para cubrir una demanda de trabajo nada despreciable. Pero todo el espacio intermedio, entre el vértice y la base, está vacío.
Los profesionales de la base opinan que ellos son los que pisas la tierra firme y que los científicos del vértice viven en las nubes. Por el contrario, el vértice opinan que los métodos modernos de deberían aplicar en la práctica pericial mas de lo que se aplican, aunque solo sea para no ir en camello a la guerra de las galaxias. Falta así algo importante: un esfuerzo colectivo ( de unos y otros ) que aproxime criterios, técnicas y experiencias”
BIBLIOGRAFÍA:
- Apuntes de clases de cinco cursos dictados por el Economista Oscar Armando Borrero Ochoa.
- Avalúos de inmuebles y garantía del Economista Oscar Borrero (Bhandar editores).
- Valoración de Predios Agrarios del Economista Oscar Borrero (Bhandar Editores).
- Avalúo de bienes Urbanos Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Como Organizar y Presentar un Informe de Avalúo del Arquitecto Alberto González Rubio (Editorial Grijalbo).
- Valoración Agraria Teoría y Práctica de Vicente Caballer Mellano(Ediciones Mundi-Prensa).
- Valoración Agraria Casos Prácticos de la Dr. Ingeniero Agrónomo Natividad Guadalajara (Ediciones Mundi-Prensa)
- Aluguel Imobiliário de Eng. Luiz Auricchio ( Editora Pini).
- Engenharía de Avaliacóes de Rubens Alves Dantas (Editora Pini).
- Engenharía Legal e de Avaliacoes de Sérgio Antonio Abunahman ( Editora Pini ).
- Principios de Engenharía de Avaliacoes de Eng. Alberto Lélio Moreira ( Editora Pini )
Por: Ing. Manuel Ignacio Torres Carrión
Puyo Ecuador
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