BOLSA INMOBILIARIA

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Código Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello Serrano)

1795-¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?
Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.
La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.

1796-¿A quién corresponde los gastos de la entrega de la cosa?
Al vendedor toca naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada.

1797-¿En qué momento debe entregar el vendedor la cosa vendida?
El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él.
Si el vendedor, por hecho o culpa suya, ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él; y en ambos casos, con derecho para ser indemnizado de los perjuicios, según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro, o si ha estipulado pagar a plazo.
Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega, aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago.

1798-¿Cuál es la obligación del comprador que constituye en mora al recibir?
Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido; y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.

1799-¿Qué esta obligado a entregar el vendedor?
El vendedor está obligado a entregar lo que expresa el contrato.

1800-Qué comprende la venta de un animal hembra.?
La venta de una vaca, yegua o de otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo.

1801-¿Qué comprende la venta de una finca?
En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los Arts. 607 y siguientes se reputan inmuebles.

1802-¿De qué manera puede venderse un predio rustico?
Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida, o como especie o cuerpo cierto.

1803-¿Cómo se vende con relación a su cabida?
Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se exprese de cualquier modo en el contrato; salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la que expresa el contrato.
Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresan, y del precio de cada medida.
Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulten el precio total y la cabida total.
Lo mismo se aplica a la enajenación de dos o más predios por una sola venta.
En todos los demás casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto.

1804-¿Qué debe observarse en la venta de un predio con relación a su cabida?
Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de la décima parte del precio de la cabida real. En este caso podrá el comprador, a su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios, según las reglas generales.
Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla. Si esto no le fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato, en los términos del precedente inciso.

1805-¿Qué debe observarse en la venta de un predio rústico como cuerpo cierto?
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en la venta con relación a su cabida.

1806-¿En qué tiempo expiran las acciones de las ventas de un predio con relación a su cabida o como cuerpo cierto?
Las acciones expiran al cabo de un año contado desde la entrega.

1807-¿A qué se aplican las reglas sobre las ventas de un predio?
Las reglas se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías.

1808-¿Qué compete a los contratantes además de las acciones dadas?
Además de la acciones dadas compete a los contratantes la de lesión enorme, en su caso.



DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO, Y PRIMERAMENTE DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

1809-¿Qué comprende la obligación de saneamiento?
La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

1810-¿Cuándo hay evicción en la cosa juzgada?
Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella por sentencia judicial.

1811-¿Cuándo está obligado el vendedor a sanear las evicciones al comprador?
El vendedor está obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.

1812-¿Se puede intentar la acción de saneamiento contra los herederos del vendedor?
La acción de saneamiento es indivisible. Puede, por consiguiente, intentarse in sólidum contra cualquiera de los herederos del vendedor.
Pero desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión sucede la de indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata de su cuota hereditaria.
La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la cosa.

1813-¿Se puede intentar la acción de saneamiento contra tercero?
Aquél a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar, contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero correspondería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa.

1814-¿Cuándo es nulo el pacto que exime al vendedor del saneamiento por evicción?
Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.

1815-¿Qué debe hacer el comprador a quien se demanda la cosa vendida?
El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no estará obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.

1816-¿Contra quién se sigue la demanda si el vendedor comparece?
Si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda; pero el comprador podrá siempre intervenir en el juicio, para la conservación de sus derechos.

1817-¿Qué sucede si el vendedor se allana al saneamiento?
Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, el comprador podrá sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas que hubiere hecho defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.

1818-¿En qué casos cesa la obligación de sanear?
Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1o.- Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador; y,
2o.- Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.

1819-¿Qué debe indemnizar el vendedor?
El saneamiento de evicción, a que está obligado el vendedor, comprende:
1o.- La restitución del precio, aunque la cosa, al tiempo de la evicción, valga menos;
2o.- La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;
3o.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 1812;
4o.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo; y,
5o.- El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

1820-¿Qué debe hacerse si el menor valor de la cosa proviene de deterioros?
Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.

1821-¿A qué está obligado el vendedor si la cosa aumentó de valor por mejora?
El vendedor estará obligado a rembolsar al comprador el aumento de valor que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe estará obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras voluptuarias.

1822-¿Qué debe hacerse si la cosa aumenta de valor por causas naturales?
El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse mala fe en el vendedor, en cuyo caso estará obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga.

1823-¿Qué está obligado a sanear el vendedor en las ventas forzadas?
En las ventas forzadas, hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no está obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.

1824-¿La estipulación de eximir la evicción exime también la de restitución?
La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador; salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.

1825-¿Cuándo cesa la obligación de restituir el precio?
Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción especificándolo.

1826-¿En qué caso se puede pedir la rescisión de la venta?
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta.

1827-Cuando la rescisión se pide por evicción parcial a qué estará obligado el vendedor?
En virtud de esta rescisión, el comprador estará obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba en contrario; y el vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y cualquier otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador.

1828-¿En qué caso se puede pedir la evicción parcial?
En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la venta, el comprador tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción parcial, con arreglo a los Arts. 1814 y siguientes.

1829-¿Si la sentencia niega la evicción en qué caso el vendedor está obligado a la indemnización?
Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no estará obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.

1830-¿En qué tiempo prescribe la acción de saneamiento por evicción?
La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; más por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.



DEL SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

1831-¿A qué se llama acción redhibitoria?
Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

1832-¿Cuáles son los vicios redhibitorios?
Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:
1a.- Haber existido al tiempo de la venta;
2a.- Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que, conociéndolos el comprador, no la hubiere comprado, o la hubiera comprado a mucho menos precio; y,
3a.- No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

1833-¿Si el vendedor no está obligado al saneamiento de los vicios ocultos qué vicios deberá sanear?
Si se ha estipulado que el vendedor no está obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará, sin embargo, obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador.

1834-¿Qué derechos otorgan los vicios redhibitorios?
Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.

1835-¿Cuál es la responsabilidad del vendedor?
Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, estará obligado no sólo a la restitución o rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios. Pero si el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo estará obligado a la restitución o rebaja del precio.

1836-¿Pierde el comprador el derecho a la rebaja si la cosa ha perecido después del contrato?
Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no por eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa.

1837-¿Pueden las partes por el contrato hacer redhibitorios los vicios que no lo son?
Las partes pueden por el contrato, hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.

1838-¿Hay acción redhibitoria en las cosas que se han vendido juntamente?
Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa, y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa.

1839-¿Cuándo no tiene lugar la acción redhibitoria?
La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios.

1840-¿En qué tiempo prescribe la acción redhibitoria?
La acción redhibitoria dura seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se cuenta desde la entrega real.

1841-¿Prescrita la acción redhibitoria tiene derecho el comprador para pedir rebaja?
Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios.

1842-¿Cuándo el comprador pierde el derecho para la rescisión de la venta?
Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el numeral 2o. del Art. 1825, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta, sino sólo para la rebaja del precio.

1843-¿Cuándo prescribe la rebaja del precio?
La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del Art. 1825, o en el del Art. 1835, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces.

1844-¿Cuándo prescribe la acción de rebaja en la compra para remitir la cosa a lugar distante?
Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de emplazamiento que corresponda a la distancia.
Pero será necesario que el comprador, en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa, haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.